TJ 83137, 22 juin 2026, RG 21/04687

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/04687 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LGQQ

En date du : 22 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 avril 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [T], né le 03 Septembre 1949 à [Localité 1] (17), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [K] [Z] épouse [T], née le 11 Avril 1957 à [Localité 2] (51), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [Y] [I], né le 10 Juillet 1944 à [Localité 3] (78), de nationalité Française, Retrait, demeurant [Adresse 2]
tous trois représentés par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Localité 4] DE [Adresse 3] sise [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice S.A.S. BUREAU DE GESTION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES BGTI, exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Laetitia CRISCOLA - 1004
Me Annabelle LEFEBVRE - 349
Me Thomas MEULIEN - 1022

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [R], Madame [Q] [B] épouse [R], Monsieur [N] [T], Madame [K] [Z] épouse [T], Monsieur [Y] [I] étaient titulaires de lots de copropriété au sein de l’immeuble “[Adresse 7].

Messieurs [I], [R] et [T] étaient membres du conseil syndical.

La société FONCIA [Localité 5] était le syndic de la copropriété.

Par acte en date du 15 Septembre 2021 les consorts [R], [T] et [I] ont fait donner assignation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et à la Société Foncia [Localité 5], aux fins de :
- JUGER que l'ensemble des manquements graves de la Société FONCIA [Localité 5] à son mandat de Syndic constitue des fautes quasi-délictuelles causant un préjudice actuel direct et certain aux demandeurs
- CONDAMNER le Syndic professionnel FONCIA [Localité 5] en son nom personnel à réparer le préjudice subi par les requérants en raison des fautes personnelles commises pendant son mandat
- CONDAMNER le Syndic professionnel FONCIA [Localité 5] en son nom personnel à payer à chacun des requérants la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour ses fautes
- PRONONCER la nullité de la décision : résolution N° 8 désignation du syndic FONCIA [Localité 5] votée lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 15 juillet 2021 de la Copropriété « [Adresse 8] » ; la dire nulle et de nul effet ;
- CONDAMNER le Syndic professionnel FONCIA [Localité 5] en son nom personnel à payer à chaque requérant la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance
- DISPENSER les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du Syndicat de l'Immeuble [Adresse 8]
- APPELER et ORDONNER que le Jugement à intervenir sera assorti de droit de l'exécution provisoire, conformément à l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [S] [R] est décédé le 17 juin 2023.

Par ordonnance en date du 2 mai 2025, le juge de la mise en état a :
- constaté l'extinction de l'instance à l'égard de Madame [Q] [R] née [B] et de feu Monsieur [S] [R],
- déclaré recevable l'action introduite par l'ensemble des demandeurs à l'instance et poursuivie par Monsieur [N] [T], Madame [K] [T] née [Z] et Monsieur [Y] [I],
- constaté le désistement de la SAS FONCIA [Localité 5] de sa demande tendant à obtenir l'irrecevabilité de l'action et l'extinction subséquente de l'incident,
- déclaré irrecevable la demande tendant à obtenir la condamnation de la SAS FONCIA [Localité 5] au paiement d'une amende civile,
- condamné la SAS FONCIA [Localité 5] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS FONCIA [Localité 5] à payer à Madame [K] [T] née [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS FONCIA [Localité 5] à payer à Monsieur [Y] [I] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS FONCIA [Localité 5] aux dépens de l'incident,
- débouté les parties à l'instance de toutes leurs autres demandes,
- renvoyé l’affaire à la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2026, les époux [T] et Monsieur [I] demandent au tribunal de :
- CONDAMNER le Syndic professionnel FONCIA [Localité 5] en son nom personnel à payer à chacun des requérants la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour ses fautes
- PRONONCER la nullité de la décision : résolution N° 8 désignation du syndic FONCIA [Localité 5] votée lors de l’Assemblée Générale Ordinaire du 15 juillet 2021 de la Copropriété « [Adresse 8] » ; la dire nulle et de nul effet ;
- CONDAMNER le Syndic professionnel FONCIA [Localité 5] en son nom personnel à payer à chaque requérant la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
- DÉBOUTER FONCIA [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- DISPENSER Monsieur [I] et les époux [T], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du Syndicat de l’Immeuble [Adresse 8]
- RAPPELER et ORDONNER que le Jugement à intervenir sera assorti de droit de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées le 24 février 2026, la syndicat des copropriétaire de la copropriété [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, demande au tribunal de :
- PRENDRE ACTE que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 6], s’en rapporte à justice sur les demandes formulées par les Consorts [E]-[I]
- CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Localité 6], la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 4 mars 2026, la société FONCIA [Localité 5] demande au tribunal de :
- DÉBOUTER Monsieur [N] [T], Madame [K] [T] née [Z], et Monsieur [Y] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [T], Madame [K] [T] née [Z], et Monsieur [Y] [I] à payer à la Société FONCIA [Localité 5] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [T], Madame [K] [T] née [Z], et Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

La clôture de la procédure est intervenue le 27 mars 2026.
L’affaire a retenue à l'audience de plaidoirie du 27 avril 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndic

En application de l’article 1240 du code civil, le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.
Sa responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causale d’un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

En l’espèce, les demandeurs reprochent à la société FONCIA [Localité 5] des manoeuvres d’obstruction à sa mise en concurrence, ce qui leur aurait causé un préjudice de perte de chance de mise en concurrence avec la société GRECH IMMOBILIER.
Les demandeurs relèvent que l’article 5 du contrat de syndic, voté en assemblée générale, prévoyait expressément la mise en concurrence préalable à la tenue de l’assemblée. Ils reprochent à la société FONCIA [Localité 5] d’avoir fait voter, lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, une dispense de concurrence jusqu’au 19 juillet 2021 et ce en contradiction avec le dit article.
Ils affirment également que le syndic a fait obstruction en ne produisant pas, malgré la demande du conseil syndical, les dernières feuilles de présence de la dernière assemblée générale des copropriétaires ce qui les a empêchés de diffuser le travail de mise en concurrence.

D’autre part, ils font grief au syndic de ne pas avoir communiqué d’ordre du jour prévisionnel en vue de la réunion du conseil syndical des 20 et 21 mai 2021, d’avoir falsifié le compte-rendu de cette réunion, d’avoir fait désigné un huissier de justice afin d’assister à la séance au nom du syndicat des copropriétaires alors qu’il s’agissait uniquement de son intérêt personnel.
Ils soutiennent également que le syndic a refusé la remise en main propre, le 8 juin 2021, du courrier de mise en concurrence avec le cabinet GRECH IMMOBILIER.
Ils font par ailleurs valoir que le syndic a adressé la convocation pour l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2021 dès la prise de connaissance de leur volonté de mise en concurrence, soit le 8 juin 2021, alors que le délai imposé des 21 jours était largement permis ; qu’il a refusé d’adresser une nouvelle convocation intégrant la mise en concurrence de GRECH IMMOBILIER malgré la demande qui lui a été faite en ce sens.
Les demandeurs considèrent que le syndic a influencé le vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale avec la menace du coût d’administrateur provisoire en cas de carence.

Enfin, ils reprochent au syndic d’avoir, de façon irrégulière, modifié les termes de la résolution n°8, en ramenant la durée de son contrat initial et en réduisant le budget, ce qui a empêché l’information des copropriétaires ayant voté par correspondance.

La société FONCIA [Localité 5] considère qu’aucune faute n’est prouvée à son encontre.
Elle estime que le contrat de syndic, en son article 5, ne comporte aucun engagement de sa part d’organiser lui-même sa mise en concurrence et que les alinéas 3 et 4 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’initiative de la mise en concurrence appartient au conseil syndical ou à tout copropriétaire. Elle souligne que le législateur ne prévoit aucune sanction particulière du défaut de mise en concurrence. Elle affirme qu’il n’est pas possible de lui faire grief du vote de dispense de mise en concurrence, lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, puisque l’alinéa 3 mentionné ne l’obligeait qu’à inscrire cette question à l’ordre du jour.

Elle considère que les demandeurs ne prouvent pas qu’elle refusé de produire les dernières feuilles de présence de la dernière assemblée générale et qu’en tout état de cause cela n’aurait pu faire obstruction à sa mise en concurrence puisque l’établissement de la proposition de contrat de syndic concurrent a été réalisé avant la demande de communication des coordonnées.

Par ailleurs, la société FONCIA [Localité 5] fait valoir qu’aucun texte ne lui imposait d’adresser au conseil syndical un ordre du jour prévisionnel et que la demande ne lui en a pas été faite avant le 8 juin 2021. A cet égard, elle relève l’absence de preuve établissant qu’elle aurait refusé la remise en main propre du courrier de mise en concurrence. Elle souligne qu’elle a satisfait à cette demande le 15 juin 2021 et conteste toute falsification.

S’agissant de la convocation à l’assemblée générale du 15 juillet 2021, la défenderesse se prévaut des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoyant que celle-ci doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, soit au plus tard le 23 juin 2021. Elle fait valoir qu’il était nécessaire d’anticiper l’envoi eu égard aux délais postaux, notamment du fait de l’existence de copropriétaires habitant dans toute la France ou à l’étranger. Elle estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef.

En ce qui concerne la désignation d’un huissier pour attester du déroulement de l’assemblée du 15 juillet 2021, elle explique ce choix par la nécessité d’assurer la transparence et la bonne tenue des débats, au regard du climat contestataire et suspicieux. Elle souligne que cette désignation est intervenue sur requête et a fait l’objet d’une autorisation présidentielle dont l’ordonnance n’a pas été contestée.

D’autre part, la société FONCIA [Localité 5] considère avoir satisfait à son obligation d’information et de conseil en indiquant aux copropriétaires les inconvénients et le coût d’un administrateur provisoire.
Elle explique que c’est justement pour éviter une telle nomination qu’elle a accepté de revoir à la baisse son contrat et ses conditions d’intervention ce qui ne serait pas fautif puisqu’il n’existe pas de principe d’intangibilité absolue des résolutions.

S’agissant tout d’abord de la dispense de mise en concurrence du contrat de syndic, il y a lieu de rappeler que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoit la possibilité par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dont la résolution avait été inscrite à l’ordre du jour.

Or, il ressort des éléments du débat que cette dispense avait bien été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée du 20 juillet 2018 et a été votée à la majorité de l’article 25 de la même loi. D’ailleurs, il est intéressant de relever qu’aucun des demandeurs n’a voté contre cette résolution.
Aucune faute ne peut être reprochée à la société FONCIA [Localité 5] de ce chef.

En ce qui concerne la demande datée du 8 juin 2021 d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’élection du cabinet GRECH IMMOBILIER en qualité de syndic, aucune pièce versée au débat ne vient prouver que la société FONCIA [Localité 5] a refusé sa remise en main propre. Il y a lieu d’observer que sur ce courrier il est mentionné qu’il s’agit d’ “UN COURRIER RECOMMANDE AVEC AR”. Pour autant aucun accusé de réception n’est produit au débat. Le premier accusé de réception attestant de la demande faite au syndic de mettre à l’ordre du jour le changement de syndic est daté du 16 juin 2021, pour un courrier daté du 14 juin 2021.

Or, il ressort des éléments du débat que les convocations à l’assemblée générale avaient déjà été envoyées, les époux [R] avaient par exemple reçus leur lettre recommandée le 11 juin 2021 (pièce 7 demandeur) . Dès lors, en application des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le refus du syndic de modifier l’ordre du jour ne peut être considéré comme fautif.
A cet égard, il ne saurait être reproché au syndic d’avoir adressé ces convocations dès le 8 juin 2021 pour une assemblée prévue le 15 juillet 2021, aucun texte ne mentionnant un délai maximal.
Pour ce qui est de la désignation d’un huissier pour assister à l’assemblée générale, les demandeurs échouent à démontrer qu’elle serait fautive de la part du syndic, cet auxiliaire de justice ne pouvant qu’être garant de la sincérité de ses constatations. D’ailleurs, les demandeurs ont eu même eu recours à la désignation d’un huissier aux mêmes fins.

Ensuite, le fait pour le syndic d’indiquer aux copropriétaires les conséquences de leur vote, en l’espèce la désignation d’un administrateur provisoire en cas d’absence de désignation d’un syndic, ne peut être analyser comme une “menace” mais relève du devoir d’information et de conseil de celui-ci.

S’agissant de la modification de la résolution n°8, il y a lieu de rappeler que si l’assemblée générale ne peut voter que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, elle n’est pas tenue par le texte littéral figurant dans la convocation. Ainsi le fait pour le syndic de proposer de modifier ses conditions d’intervention dans un sens plus favorable pour les copropriétaires ne saurait être considéré comme fautif.

Enfin, les demandeurs produisent au débat une sommation de remettre interpellative, en date du 15 juin 2021, par laquelle le conseil syndical a sollicité la remise par la société FONCIA [Localité 5] de la liste de présence de l’ensemble des copropriétaires de la copropriété.

La société FONCIA [Localité 5] ne justifie d’aucune réponse apportée à cette demande pourtant conforme à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Ce refus injustifié doit être considéré comme fautif. Toutefois, les demandeurs ne démontrent aucun préjudice en lien avec cette carence puisque cette demande est intervenue bien après l’envoi des convocations à l’assemblée générale suivante.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que la responsabilité de la société FONCIA [Localité 5] n’est pas engagée. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 15 juillet 2021

Les demandeurs concluent à la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 15 juillet 2021. Ils se prévalent du non-respect des feuilles de pouvoir et des intentions de vote. Ils soulignent que le syndic a omis de prévoir pour cette résolution relative à la désignation du syndic la règle des deux majorités de sorte que la feuille de pouvoir ne comportait aucune case relative à la fois à la majorité de l’article 25 et à celle de l’article 24. Ils affirment que, lors de l’assemblée, la société FONCIA [Localité 5] n’a pas fait procéder aux 2 votes de majorité mais s’est contentée de valider directement la majorité de l’article 24.
Par ailleurs, les demandeurs font valoir que la résolution litigieuse a été totalement modifiée de sorte qu’elle ne correspondait plus au projet de résolution mentionné dans la convocation.

La société FONCIA [Localité 5] affirme que la résolution litigieuse a bien fait l’objet d’un deuxième vote. Elle estime que le procès-verbal d’huissier ne démontre pas que ce vote n’a pas eu lieu car il n’entrait pas dans la mission de celui-ci d’acter le vote de chaque résolution.

Il y a lieu de relever que le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juillet 2021 mentionne :
“L’assemblée générale
- constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais que le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires
- procède, conformément à l’article 25-1 immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l”article 24".
Les demandeurs contestent la sincérité de cette mention mais ne prouve nullement qu’il n’y eu qu’un seul vote. En effet le constat d’huissier produit au débat ne relate aucun des votes intervenus mais simplement les discussions intervenues entre le syndic et les copropriétaires.
Il ressort du formulaire de vote par correspondance que la résolution n°8, comme les autres d’ailleurs, ne prévoyait qu’une seule case pour le vote, malgré la mention du vote de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal ne peut que déplorer cette absence d’une deuxième case.
Toutefois, il y a lieu d’observer que les deux votes ont eu les mêmes résultats. Les demandeurs n’établissent nullement que l’un des votants par correspondance aurait voté différemment pour le second vote. Dès lors, il n’est pas démontré que l’irrégularité constatée a eu une incidence sur le résultat.

S’agissant de la modification de la résolution lors de l’assemblée, comme cela a été développé précédemment il sera retenu que celle-ci ne fait pas grief car elle s’est faite au bénéfice des copropriétaires et qu’elle ne modifie pas la nature de la résolution mentionnée dans la convocation.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où leurs prétentions n’ont pas été reconnues comme étant fondées, les copropriétaires demandeurs ne seront pas dispensés de participation à la dépense commune des frais engagés pour la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [T] et Monsieur [I], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société FONCIA [Localité 5] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a choisi de constituer avocat alors qu’aucune demande n’était formulée à son encontre pour s’en rapporter à la justice, il est équitable de dire qu’il conservera la charge de ses frais irrépétibles. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS :