TJ 21231, 19 juin 2026, RG 25/00200

Minute n°
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00200 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2CS

Mme [M] [N]

C/

M. [R] [H]
M. [L] [Z]

JUGEMENT DU 19 Juin 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Mme [M] [N], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Maëlle COMTE du Cabinet ADMYS AVOCATS AARPI, Avocat au Barreau de LYON,

assignation en date du 28 Février 2025

DEFENDEURS :

M. [R] [H], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me David LE RESTE, Avocat au Barreau de VANNES, substitué par Me BATAILLARD Catherine, Avocat au Barreau de DIJON,

M. [L] [Z], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me David LE RESTE, Avocat au Barreau de VANNES, substitué par Me BATAILLARD Catherine, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 23 Mars 2026

Délibéré au 5 Juin 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 19 juin 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026

Copies délivrées aux parties
Copie exécutoire délivrée à :
le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2022, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lMadame [M] [N] a donné en location à Monsieur [R] [H] un studio meublé situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement de loyers de 325 € par mois.

Monsieur [L] [Z] s’est porté caution solidaire des éventuels impayés du locataire par acte du 4 janvier 2022 .

Par courrier du 1er janvier 2025, Madame [Z] s’est désengagée de son acte de caution.

Par courrier recommandé du 13 janvier 2025, Madame [M] [N] épouse [A] a transmis à son locataire une mise en demeure de résiliation de bail pour refus du garant de renouveler le contrat de location , avec un rendez-vous d’état des lieux de sortie pour le 30 janvier 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 janvier 2025 ;

A la demande de Madame [M] [N] épouse [A], Maître [Q] a dressé un procès-verbal de constat le 31 janvier 2025 ;

Par acte d’ un commissaire de justice déposé à sa personne et à domicile le 28 février 2025 , Madame [M] [N] épouse [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON aux fins de :

- Dire et juger que la responsabilité de Monsieur [R] [H] est engagée ,
- dire et juger que la responsabilité de Monsieur [L] [Z] est engagée solidairement en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [R] [H] ,
- condamner Monsieur [R] [H] à lui régler la somme de 18 368,06 € en réparation du préjudice subi,
- condamner Monsieur [R] [H] à lui régler la somme de 1 000 € en réparation du préjudice subi, en réparation du préjudice moral,
- le condamner au paiement de la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives de Maître LE RESTE, Avocat de Monsieur [L] [Z], il est demandé au Tribunal de :

- dire et juger que [R] [H] est redevable de la somme de 697,60 € y déduire le dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer ( 650 € ) conservé par la bailleresse ,
- débouter Madame [N] de ses demandes au titre du préjudice moral ,
- débouter Madame [N] du surplus de ses demandes fins et prétentions, autres, contraires ou plus amples,
- accorder des délais de paiement sur 24 mois à [R] [H] au vu de sa situation,

A titre principal, annuler l’acte de cautionnement de Monsieur [Z] avec toutes conséquences de droit,
- débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard de Monsieur [Z],

A titre subsidiaire, constater que le cautionnement de Monsieur [Z] est éteint,
En conséquence, dire et juger qu’il ne saurait être tenu à une quelconque garantie, au titre des obligations du nouveau contrat,
Débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins prétentions à l’égard de Monsieur [Z]

En tout état de cause, écarter l’exécution provisoire.

Débouter Madame [N] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Maître LE RESTE , avocat de Monsieur [Z] expose que :

- Madame [O] [Z] n’a jamais signé d’acte de caution. Elle réglait le loyer de son fils, en guise de contribution alimentaire ,
- C’est de manière discrétionnaire et brutale que Madame [N] a imposé la résiliation du contrat de bail,
- elle a fait pression sur [R] [H] lors de l’état des lieux de sortie, étant accompagnée de trois personnes ,
- [R] [H] présente des troubles psychologiques sévères , et a été hospitalisé en janvier 2026,
- l’acte de caution de Monsieur [Z] est vicié dans la mesure où il prévoit un engagement à durée indéterminée alors que le contrat de bail a été signé pour une durée de 9 mois non renouvelable par tacite reconduction.
- cet acte de caution doit être déclaré nul pour erreur sur l’étendue et la durée de l’engagement et le défaut d’information
- les dégradations reprochées sont divergentes entre l’état des lieux de sortie, le constat d’huissier et l’assignation
- les frais de remplacement de serrure non nécessaire et hors d’état des lieux de sortie doivent rester à la charge de la bailleresse,

Aux termes de ses dernières écritures, Maître COMTE, avocat de Madame [M] [N] maintient ses prétentions, sauf à réduire à la somme de 14 523,76 € le montant du préjudice subi.

En réponse aux conclusions adverses, elle réplique que :

- l’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement, et en présence de son père et de son frère,
- M [R] [H] a rendu l’appartement dans un état d’insalubrité totale nécessitant une remise en état complète du bien ,
- le procès-verbal dressé par le commissaire de justice a été effectué seulement le lendemain de l’état des lieux de sortie, et permet d’apprécier l’état de dégradation ,
- des attestations viennent confirmer l’état du logement,
- l’’ensemble du mobilier a été soit détruit ou était hors d’usage ,
- la facture définitive des travaux à réaliser a été chiffrée à 9 458,90 € par la société OXYGEN
- l’appartement n’a pas pu être loué avant le 6 août 2025 de sorte qu’elle a subi un préjudice pour manque à gagner de 1 950 €

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 mars 2026 au cours de laquelle chacune des parties, par l’intermédiaire de leur conseil, maintient ses prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 19 Juin 2026 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 467 du CPC, toutes les parties comparaissant en personne ou étant représentées le jugement sera rendu contradictoirement.

Sur la validité de l’acte de caution de Monsieur [Z]

Il ressort des éléments du dossier que le contrat de bail signé entre les parties porte sur un meublé pour une durée déterminée de 9 mois non renouvelable par tacite reconduction, que Monsieur [Z] a cependant rédigé un acte de cautionnement pour une durée indéterminée ;

Selon les dispositions de l’article 2296 du code civil « le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté sous des conditions plus onéreuses, sous peine d’être réduit à la mesure de l’obligation garantie «

En l’espèce, il y aurait lieu de réduire l’acte de cautionnement à la mesure de l’obligation garantie ;

Cependant, aux termes de ses dernières écritures, Madame [N] sollicite du Tribunal de dire que la responsabilité de Monsieur [Z] soit engagée solidairement mais ne sollicite pas sa condamnation solidaire.

Dès lors, et puisque ce n’est pas demandé, il n’y a pas lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] aux sommes dues par Monsieur [R] [H] ;

Sur les réparations locatives :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée ( pour peu qu’il soit lisible ) que le logement se trouvait dans un état moyen et non à l’état neuf, que les meubles mis à disposition cités en annexe sont les suivants :

- un lit mezzanine avec la barre de lit dessoudée sur un côté,
- une échelle et un matelas,
- un clic clac avec housse, 2 chaises pliantes,
- une table à rabat, une petite table d’appoint,
- un bloc kitchenette avec frigo, 2 plaques de cuisson, un micro onde,
- un placard à vêtement, une étagère de salle de bain.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que globalement le logement a été rendu dans un état très sale Le radiateur électrique se trouve au sol débranché hors d’état de marche. Certains élément tel que la peinture arrachée , le lino insalubre n’ont pas été évoqués à l’entrée dans les lieux, de sorte qu’il n’est pas possible d’en tenir compte.

Le procès-verbal établi le 31 janvier 2025 par Maître [Q], commissaire de justice relève avec photos à l’appui un appartement très sale mais pas en état d’insalubrité. On constate la présence du clic clac et le coin kitchenette dans un état de malpropreté qui peut laisser penser qu’un simple nettoyage ne sera pas suffisant. Les autres éléments, évier, lavabo , bac de douche, en revanche, peuvent faire l’objet d’un nettoyage drastique

Au vu de ces éléments, il sera pris en compte les frais concernant les frais de nettoyage et de remise en état incombant au locataire , mais non pas les frais de remise à neuf avec des accessoires qui n’étaient pas compris à l’entrée dans les lieux , ou ceux que la bailleresse a décidé de se séparer de manière discrétionnaire à savoir le mobilier .

Ainsi Monsieur [H] sera condamné à régler les élèments suivants :

- la kitchenette
( type évier avec deux plaques de cuisson, et frigo ) 772,20 €
- la housse du clic clac 99,00 €
- le micro onde 189,00 €
- un radiateur électrique 247,50 €
- le nettoyage de l’appartement 418,00

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soit la somme totale de 1 725,70 €

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. »

En l’espèce, un dépôt de garantie de 2 mois de loyers ( soit 650 € ) a été versée à la signature du contrat de bail.

Compte tenu des obligations de remise en état incombant à Monsieur [H] , le dépôt de garantie sera déduit de la somme due au titre de la remise en état du logement
( 1 725,70 – 650 = 1 075,70 € )

S’agissant des charges locatives, Madame [N] sollicite les charges pour l’année 2022 sans en justifier, seules seront prises en comptes les charges pour l’année 2023 et 2024 ainsi que les charges pour l’eau , soit la somme totale de 410,11 € ;

Madame [N] sollicite le paiement de la taxe sur les ordures ménagères mais ne produit pas aux débats les taxes justificatives. Dès lors, elle sera déboutée de cette demande.

- Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de revenus locatifs :

Madame [N] sollicite une indemnité de 1950 € pour perte de revenus locatifs, prétextant n’avoir pas pu louer son appartement avant le mois d’août 2025

Or selon les pièces versées aux débats, et notamment la facture de la société OXYGEN les travaux de remise en état ont été réalisés le 19 mars 2025 ;

Le contrat de bail a pris fin au mois de janvier 2025. Le dépôt de garantie ( dont le montant est supérieur au montant légal ) fait office d’indemnité compensatrice ;

Dès lors, la demande indemnitaire de Madame [N] sera rejetée.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Madame [N] sollicite la somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral pour son état de choc à la suite de l’état des lieux de sortie. Elle produit à l’appui de sa demande les témoignages de son père et du responsable de la société OXYGEN lesquels confirment l’état de saleté du logement et le choc de la propriétaire à la suite de l’état des lieux de sortie

Selon les dispositions de l’article 1242 du Code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. «

En l’espèce , Madame [N] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui occasionné par les dégradations du locataire, lequel préjudice est déjà sanctionné

En conséquence, Madame [N] sera déboutée de sa demande.

- Sur la demande de délais de Monsieur [H] :

Monsieur [H] sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour régler sa dette . Il justifie qu’il rencontre des problèmes psychologiques graves qui ont occasionné une hospitalisation et qu’il est bénéficiaire du RSA ;

Compte tenu de ces éléments, sa demande de délais lui sera accordée.

Sur les autres demandes

En application de l’article du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [R] [H] aux dépens de l’instance et de ses suites ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de Monsieur [R] [H] ( allocataire du RSA ) il est équitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS