TJ 34172, 18 juin 2026, RG 25/02883

N° RG 25/02883 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFKI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DEMANDEUR:

Syndic. de copropriété LES TOITS D'AZUR,ayant pour syndic
la SAS FDI SERVICES IMMOBILIERS ayant son siège [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par Maître Charles BORKOWSKI de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 18 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Juin 2026 par
Claire GUILLEMIN, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Charles BORKOWSKI

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [L] est propriétaire des lots n° 24 et 108 au sein de la copropriété LES TOITS D’AZUR, située à [Adresse 4].

Estimant que M. [E] [L] ne s'était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS mis en demeure M. [E] [L] de s’acquitter des sommes dues par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2023, outre plusieurs relances.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 22 octobre 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence de M. [E] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a fait assigner M. [E] [L] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 3222,10 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre inclus pour la période du 29 septembre 2023 au 1er octobre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2023,
- 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- 984 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A 444- 32 du code de commerce et les dépens,
- ainsi qu’aux dépens ,
le tout avec exécution provisoire.

A l'audience du 20 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [E] [L] cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] verse aux débats :
- le relevé de propriété
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 29 mars 2023 et 24 avril 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le décompte de la créance pour la période du 29 mars 2023 au 1er octobre 2025,
- la mise en demeure du 28 juin 2023,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que M. [E] [L] reste devoir la somme de 2982,10 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 29 mars 2023 au 1er octobre 2025 suivant arrêté du compte au 1er octobre 2025, comprenant les appels de charges du quatrième trimestre 2025. En effet, il convient de déduire du décompte d’un montant de 3222,10 euros les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure ainsi que les honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires soit les sommes de 54 euros, 66 euros et 120 euros qui seront examinés ci-après.

M. [E] [L] sera donc condamné en deniers ou quittances à payer 2982,10 euros, cette somme produira intérêts au taux légal et ce à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

- Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 28 juin 2023 et la lettre de relance du 22 juillet 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de : 54 euros + 66 euros = 120 euros.

- Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à une mise en demeure en date du 11 août 2025 pour un montant de 120 euros établie par le conseil du syndicat des copropriétaires.

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [E] [L] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun depuis plus de 3 ans.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [E] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, M. [E] [L] devra verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au titre des sommes dues en application de l’article A 444- 32 du code de commerce.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS