TJ 73065, 26 mai 2026, RG 25/00168

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T rendu le 26 Mai 2026

Numéro RG : N° RG 25/00168 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EZTW

DEMANDEUR :

Madame [O] [Y] [R] demeurant [Adresse 1] VIMINES, représentée par Me Christophe VERNIER, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [B] demeurant [Adresse 2], représenté par Me Richard DAMIAN substitué par Me Anne-Lise MAINTENANT, avocats au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Carine HOËNY
Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du 17 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 août 2022, Monsieur [N] [B] a donné à bail à Madame [O] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 920 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, Madame [O] [R] a fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHAMBERY, auquel elle demande de :
- juger que le bail n'a pas été accompagné des documents obligatoires,
- juger que le DPE fourni en 2024 mentionne une surface de 67.53 m2,
- juger que la pièce de 8.71 m2 ne peut être incluse dans la surface louable,
- juger que la surface louée est de 58.8 m2,
- juger que le bailleur n'a pas fourni un logement décent,
- juger que le bailleur n'a pas assuré une jouissance paisible à son locataire,
- juger que le loyer ne peut être fixé au maximum de 601 euros par mois,
- condamner Monsieur [B] à lui rembourser la somme de 9 570 euros au 1er mars 2025,
- fixer le loyer dû à la somme de 601 euros à compter du 1er mars 2025,
- condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la non décence du logement et des troubles dans la jouissance,
- condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le même aux entiers dépens.

Les parties ont été appelées une première fois à l'audience du 7 octobre 2025. L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour leur permettre de répondre aux arguments adverses.

A l'audience du 17 mars 2026, Madame [O] [R], représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales à travers ses conclusions récapitulatives. Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir délivré une assignation à son bailleur le 13 mars 2025 et que même si cette dernière est entachée de nullité, elle a interrompu le délai de prescription, de sorte que sa demande est recevable. Elle fait valoir que le bailleur n'a pas respecté ses obligations, notamment en ce que le DPE ne lui a pas été remis lors de la conclusion du contrat, qu'elle n'a pas de connexion au wifi et à la fibre, qu'une des chambres présente des traces d'humidité, que cette dernière présente par ailleurs une surface inférieure à 9m2, que la présence d'un gîte situé au-dessus de son logement génère des troubles anormaux du voisinage que le bailleur ne fait pas cesser, manquant ainsi à son obligation de jouissance paisible. Elle soutient que l'ensemble de ces manquements justifie que lui soient octroyés des dommages et intérêts. Elle fait par ailleurs valoir que la surface réelle du bien est plus de 20% inférieure à celle mentionnée dans le bail de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter la réduction du prix du loyer ainsi que la restitution des loyers trop versés.

Monsieur [N] [B], représenté par son conseil, sollicite, par le biais de ses conclusions récapitulatives, de :
A titre principal
- déclarer caduque l'assignation délivrée par Madame [O] [R] le 13 mars 2025,
- rejeter toute demande de jonction,
- déclarer prescrite la présente demande de Madame [O] [R] en réduction du loyer pour erreur de surface,
- rejeter l'ensemble des demandes de Madame [O] [R] tant sur le prétendu trouble de jouissance, que sur le logement décent ou encore la surface du logement somme infondées,
A titre subsidiaire,
- limiter la demande de réduction de loyer à compter du mois de janvier 2025,
En tout état de cause,
- rejeter toutes les demandes d'indemnité procédurale et dépens formulées par Madame [O] [R],
- condamner Madame [O] [R] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [O] [R] aux entiers dépens.

En réponse aux allégations sur les troubles de jouissance, il fait valoir que la présence d'un gîte à côté du logement loué à Madame [O] [R] ne lui cause aucun trouble de voisinage et qu'en tout état de cause, cette dernière n'en rapporte par la preuve. S'agissant de la moisissure, il indique avoir installé une aération sur la porte et ne pas avoir eu d'autres alertes de la locataire. Sur le raccordement à internet, il explique que l'installation de la fibre connait des problèmes techniques qui ne sont pas résolus mais que la locataire utilise une box wifi et ne subit donc d'aucun préjudice. S'agissant de la surface de l'appartement, il soutient que la locataire avait jusqu'au 17 avril 2025 pour délivrer une assignation, de sorte que sa demande est prescrite.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir " juger " ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

I. Sur la demande en réduction de loyer et remboursement des trop-versés de loyer

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. "

En l'espèce, si le contrat de bail fait mention d'une surface habitable de 90 m², Madame [O] [R] produit une attestation de surface émanant de la société ARLIANE en date du 7 juillet 2023 de 67,53 m², soit une surface inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans le bail.

Elle justifie avoir sollicité une réduction de loyer à son bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 décembre 2024, envoyé par la voie de son conseil, indiquant qu'au regard de la surface habitable du bien loué, le loyer ne pouvait excéder 685 euros. Cette demande a été adressée plus de six mois après la prise d'effet du bail

En réponse, par courrier recommandé du 19 février 2025, Monsieur [N] [B], par la voie de son conseil, a indiqué à la locataire être prêt à réduire le loyer de 10% du 17 décembre 2025 au mois d'août 2025, un congé pour vente à effet au 1er septembre 2025 ayant été délivré. Aucun accord n'a toutefois été trouvé avec la bailleresse.

La locataire disposait d'un délai de quatre mois à compter du 17 décembre 2024 pour saisir le juge en vertu de l'article 3-1 précité, soit jusqu'au 17 avril 2025. Néanmoins, Madame [O] [R] ne justifie d'aucune action dans ce délai de sorte qu'à cette date, elle s'est trouvée forclose pour former toute demande en diminution du loyer ou en indemnisation pour erreur sur la surface du bien loué.

En effet, si le 13 mars 2025, Madame [O] [R] a fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, force est de constater que cette assignation n'a jamais été enrôlée, l'audience mentionnée sur cette dernière n'existant pas. En l'absence d'une assignation régulière, le juge des contentieux de la protection n'a jamais été saisi.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable sa demande en restitution des loyers. Par voie de conséquence, Madame [O] [R] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement de la somme de 9 570 euros ainsi que celle tendant à fixer le loyer à la somme de 601 euros par mois.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le demandeur sur qui pèse la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions, en application de l'article 9 du code de procédure civile, doit établir l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre ces deux éléments.

a. Sur l'existence de moisissures

En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat. Le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, Madame [O] [R] produit des photographies sur lesquelles figurent effectivement des traces de moisissures. Toutefois, ces photographies ne sont aucunement circonstanciées de sorte qu'il est impossible d'établir leur date et le lieu où se trouvent ces moisissures. Par ailleurs, la locataire ne justifie pas avoir alerté le bailleur sur cette problématique d'humidité, si bien qu'il ne peut être reproché à ce dernier de ne pas être intervenu. Dès lors, aucune faute ne peut être imputée à Monsieur [N] [B].

En outre, alors que pèse sur elle la charge de la preuve, Madame [O] [R] n'allègue et ne justifie de l'existence d'aucun préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la non décence du logement.

b. Sur l'absence de diagnostic de performance énergétique

Sur la production du diagnostic de performance énergétique (DPE), en application de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [N] [B] n'a pas remis le DPE à Madame [O] [R] ainsi qu'un état de l'installation d'électricité lors de la conclusion du contrat de bail, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles en application des dispositions susvisées.

En revanche, Madame [O] [R] ne justifie pas de la réalité de son préjudice, par exemple d'une consommation excessive à ce qu'elle a envisagé, ni de son quantum.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'absence de délivrance conforme.

c. Sur le manquement à l'obligation de jouissance paisible du bailleur

En vertu de l'article 1719 3° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d''en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1725 du code civil dispose cependant que " le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel".

Il est constant que ces dispositions ne dispensent toutefois pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le logement loué à Madame [O] [R] se trouve à proximité d'un gîte pouvant accueillir une dizaine de personne. Pour rapporter la preuve de l'existence d'un trouble à la jouissance paisible liée à cette occupation, la locataire produit diverses photographies ainsi que des échanges entretenus avec le bailleur. Elle produit par ailleurs deux certificats médicaux mentionnant un état anxieux lié au bruit émanant de ce gîte.

Il résulte des photographies produites, qui ne sont, au demeurant, pas circonstanciées, que plusieurs véhicules sont garés dans la cour intérieure de la bâtisse. Toutefois, il apparait impossible d'établir que ces véhicules appartiennent aux occupants du gîte, d'autant que le bailleur produit également des photographies de véhicules indiquant qu'ils appartiennent à la locataire. Par ailleurs, Madame [O] [R] ne justifie pas que la présence de ces véhicules lui cause un préjudice.

En outre, il ressort des échanges de messages produits aux débats que la locataire n'a alerté qu'à deux reprises le bailleur sur les gênes occasionnées par l'occupation du gîte situé au-dessus de son logement (11 et 16 juillet), messages auxquels le bailleur a répondu. Par ailleurs, par un message du 15 décembre, ce dernier a indiqué avoir procédé à la pose d'un tapis visant à réduire les bruits de pas dans le gîte.

Dès lors, ces éléments qui ne sont pas objectivement corroborés, par exemple par un constat d'huissier, sont insuffisants à établir l'existence de trouble de voisinage, dont on doit pouvoir établir le caractère anormal tant par leur répétition que par leur importance. Madame [O] [R] échoue donc à rapporter la preuve de l'existence d'un trouble de jouissance paisible.

Par ailleurs, les seules pièces produites par la demanderesse ne permettent pas d'établir que Monsieur [N] [B] a manqué à son obligation de jouissance paisible, ce dernier ayant intervenu consécutivement aux sollicitations de la locataire. Madame [O] [R] échoue ainsi à rapporter la preuve d'une faute commise par son bailleur.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommage et intérêt à ce titre.

d. Sur le raccordement à internet

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [N] [B] et Madame [O] [R] le 2 août 2022 mentionne, au titre des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication, la présence d'une antenne pour la réception de la télévision et une WIFI pour le raccordement à internet.

Le bailleur indique que le raccordement à internet n'est à ce jour pas établit en raison de difficultés rencontrées lors de l'installation de la fibre, contrairement à ce qui était convenu dans le contrat.

Toutefois, Madame [O] [R] ne prétend pas avoir été privé de raccordement à internet, notamment en raison de l'utilisation d'une box wifi, de sorte qu'elle n'établit pas l'existence d'un préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [O] [R], partie perdante, supportera les entiers dépens de l'instance.

Elle sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS