TJ 2b033, 22 juin 2026, RG 25/00285

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BASTIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° RG 25/00285 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DMP2

Minute n°

S.C.I. 2MY prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège,

C/

M. [P] [K]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. 2MY prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Maître Philippe JOBIN de la SCP SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocats au Barreau de BASTIA, Me Alexandre RIOU, avocat au Barreau de NANTES

DÉFENDEUR(S) :

M. [P] [K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
représenté par Me Emmanuelle DUPRE, avocat au Barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 07/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bastia)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 27 avril 2026 mise en délibéré au 22 Juin 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2023, la SCI 2MY, société civile immobilière spécialisée dans la location de logements, a donné à bail à Monsieur [P] [K] un logement meublé sis [Adresse 3] [Localité 3], suivant un contrat de location en date du 26 octobre 2023, moyennant un loyer initial mensuel de 590 euros, outre 60 euros de charges locatives, soit un total de 650 euros.

Se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés et charges à hauteur de 1.300,00 € en principal arrêtés au mois de décembre 2025 (loyers de février et de mars 2025), délivré au locataire le 3 avril 2025, la bailleresse l’a fait assigner en référé, par acte en date du 12 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de :

Se déclarer compétent pour connaître le présent litigeRecevoir l’intégralité des moyens et des prétentions de la société 2MYY faisant droit
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 20 octobre 2023 et ce depuis le 16 mai 2025, date d’expiration du délai de six semaines fixé par le commandement de payer signifié le 3 avril 2025En conséquence
Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [K] devenu occupant sans droit ni titre de l’appartement n°[Adresse 3] [Localité 3] Ordonner l’inapplication du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sis [Adresse 3] [Localité 3], avant l’expiration duquel il ne peut y avoir d’expulsion eu égard à la mauvaise foi de Monsieur [K]Autoriser la SCI 2MY et/ou le Commissaire de justice chargé de l’exécution de l’ordonnance à intervenir à requérir l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour veiller au bon déroulement des opérationsOrdonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au juge de désigner aux frais risques et périls de Monsieur [P] [K] Condamner par provision Monsieur [P] [K] à payer à la SCI 2MY son arrière locatif relatif aux mois de février à mi-mai mai 2025, soit la somme de 2.275 €, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 650 €, à compter du 16 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clésLe condamner au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros,Le condamner aux dépens.
L’affaire a été fixée à l’audience du 8 septembre 2025, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et retenue à l’audience du 27 avril 2026.

A l’audience, la SCI 2MY, représentée par un avocat, a soutenu oralement les conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien. Elle a conclu au rejet des irrecevabilités des demandes soulevées par le défendeur liées aux prétendues absences de notification de l’assignation à la Préfecture au moins 6 semaines avant l’audience et de saisine de la CCAPEX, et a maintenu ses demandes initiales.
La société a exposé s’être heurtée à de nombreuses difficultés au titre de ce bail, telles le non-paiement des loyers et la souscription illicite d’un abonnement mobile via sa box internet.

Elle a indiqué que l’effacement des dettes de Monsieur [P] [K], entériné par jugement du 4 décembre 2025, ne porte que sur des dettes locatives antérieures à la décision de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Corse du 21 mars 2025, telles qu’arrêtées à l’état détaillé annexé à ladite décision.

Elle a soutenu que Monsieur [P] [K] occupe illicitement l’appartement depuis le 16 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement de l’arriéré locatif visé par le commandement de payer signifié le 3 avril 2025, soit l’arriéré postérieur à la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Corse du 28 janvier 2025 (loyers de février à mi-mai 2025 soit 650 x3,5 = 2275 €).
Elle a également fait valoir que Monsieur [P] [K] fait preuve de mauvaise foi en se maintenant dans l’appartement alors que les parties étaient convenues que celui-ci quitte le logement au 15 mai 2024.

Monsieur [P] [K], représenté par un avocat, a soutenu oralement les conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au tribunal de :
A titre principal,
Déclarer irrecevable l’assignation délivrée par la SCI 2MY, faute de saisine préalable et régulière de la CCAPEX dans le délai de deux mois
A titre subsidiaire,
dire et juger qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référésDire et juger qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à toute mesure provisoireDébouter la SCI 2MY de l’ensemble de ses demandes
A titre encore plus subsidiaire,
Requalifier le contrat du 20 octobre 2023 en bail de droit commun meublé d’une durée d’un an renouvelableConstater que Monsieur [P] [K] est locataire en titre bénéficiant de la pleine protection légaleDébouter La SCI 2MY de sa demande d’expulsion,
A titre infiniment subsidiaire,
Accorder à Monsieur [P] [K] des délais de paiement de 24 mensualités de 100 € sur le fondement de l’article 1343-5 du code civilSuspendre toute mesure d’expulsion pendant la durée de ces délais
En tout état de cause,
Condamner la SCI 2MY au paiement de la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Monsieur [P] [K] a soutenu in limine litis que l’assignation est irrecevable faute de saisine préalable et régulière de la CCAPEX.

Au fond, il a conclu à l’absence de trouble manifestement illicite et à l’existence d’une contestation sérieuse au regard du quantum de la dette contestée, de la qualification du bail en bail mobilité irrégulière au regard des conditions légales imposant sa requalification en bail de droit commun et de l’effacement légal de la dette par jugement définitif du juge des contentieux et de la protection en date du 4 décembre 2025, de sorte que le juge des référés n’est pas compétent.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 13 juin 2025 dans le délai de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 7 avril 2025, de sorte que l’assignation est recevable.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Monsieur [P] [K] soutient qu’il existe une contestation sérieuse au regard du quantum de la dette contestée, de la qualification du bail en bail mobilité irrégulière au regard des conditions légales imposant sa requalification en bail de droit commun et de l’effacement légal de la dette par jugement définitif du juge des contentieux et de la protection en date du 4 décembre 2025, de sorte que le juge des référés n’est pas compétent.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire
En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 03 avril 2025.

La SCI 2MY soutient qu’à la date du 16 mai 2025, la clause résolutoire était acquise et que l’arriéré locatif de Monsieur [P] [K] s’élevait à la somme de 9.125 € au titre de loyers impayés ou partiellement impayés depuis octobre 2023 puis d’indemnités d’occupation du 16 mai 2024 au 15 mai 2025.

Elle ajoute que la commission de surendettement des particuliers de Haute-Corse ayant prononcé, le 28 janvier 2025, une décision de recevabilité du dossier présenté par son locataire, puis ayant décidé, le 21 mars 2025, d’imposer un effacement total des créances nées antérieurement à sa décision de recevabilité du 28 janvier 2025 détenues par elle, elle a fait signifier au locataire un commandement de payer les seuls loyers échus postérieurement à la décision du 28 janvier 2025, soit les loyers afférents aux mois de février et mars 2025.

Monsieur [P] [K] argue que la SCI 2MY ne peut se prévaloir de la dette locative effacée par jugement définitif du 4 décembre 2025 précité pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que la procédure de rétablissement personnel a pour effet l'effacement des arriérés locatifs antérieurs au jugement prononçant une telle mesure. En revanche, dès lors que la clause résolutoire est acquise, le moyen tiré de l'effacement de la dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement, qui n'équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire, est inopérant.

Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, six semaines après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 16 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion
La SCI 2MY sollicite l’expulsion du logement de Monsieur [P] [K] ainsi que l’inapplication du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sis [Adresse 3] [Localité 3], avant l’expiration duquel il ne peut y avoir d’expulsion eu égard à la mauvaise foi de Monsieur [K] qui se maintient dans les lieux alors que les parties étaient convenues que celui-ci quitte le logement au 15 mai 2024.

L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

La SCI 2MY argue que Monsieur [P] [K] étant de mauvaise foi, il y a lieu d’écarter le bénéfice du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

La bonne foi du débiteur est présumée et il revient au créancier qui la conteste de rapporter la preuve de la mauvaise foi de ce dernier.

En l’espèce, le fait que Monsieur [P] [K] se maintienne dans le logement sans s’acquitter du paiement du loyer ne caractérise pas en soi une mauvaise foi du débiteur, son maintien dans les lieux pouvant s’expliquer par des difficultés financières ainsi qu’en atteste notamment le jugement du 4 décembre 2025 rendu par le juge du surendettement.

Dès lors, il convient de juger que la SCI 2MY ne démontre pas la mauvaise foi du débiteur, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande tendant à ne pas faire application du délai de deux mois précité.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] du logement sis [Adresse 3] [Localité 3], et de toutes personnes de son chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique, étant précis.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [P] [K], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Monsieur Monsieur [P] [K] soit tenu au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges payables et révisables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme mensuelle de 650 € à partir du 16 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation
La SCI 2MY sollicite le règlement de son arrière locatif de février 2025 à mi-mai 2025 soit la somme de 2.275 € (650 x3,5) ainsi que le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 650 € mensuels à compter du 16 mai 2025 jusqu’à la parfaite libération de l’appartement.

Monsieur [P] [K] conteste le bienfondé de l’indemnité provisionnelle réclamée en faisant valoir :
d’une part, que par jugement définitif du 4 décembre 2025, le juge du surendettement a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et effacé la dette locative arrêtée au 23 avril 2025 à hauteur de 3.264,51 €d’autre part, qu’il a régularisé l’intégralité des loyers depuis juin 2025 par neuf virements successifs pour un montant total de 5.300 €.
L’article L741-6 du code de la consommation énonce que « S'il constate que le débiteur se trouve dans la situation mentionnée au 1° de l'article L. 724-1, le juge prononce un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui emporte les mêmes effets que ceux mentionnés à l'article L. 741-2.
Les créances dont les titulaires n'ont pas formé tierce opposition dans un délai fixé par décret sont éteintes. Cependant, dans ce cas, les dettes sont arrêtées à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.S'il constate que le débiteur se trouve dans la situation mentionnée au 2° de l'article L. 724-1, le juge ouvre, avec l'accord du débiteur, une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.S'il constate que la situation du débiteur n'est pas irrémédiablement compromise, il renvoie le dossier à la commission ».
Au terme de ces dispositions légales et des débats, il apparaît qu’il existe une contestation sérieuse quant au bienfondé de la somme réclamée par la SCI 2MY au titre de l’indemnité provisionnelle, notamment s’agissant des loyers antérieurs au jugement du 4 décembre 2025, de sorte que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher cette question.

Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes accessoires

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de débouter les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [P] [K] les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS