TJ 2b033, 22 juin 2026, RG 25/00320

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00320 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNBD

Minute n°

M. [O] [R] [C]

C/

M. [L] [U]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

M. [O] [R] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Francesca PIERUCCI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [L] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Myriam CARTA, avocat au barreau de BASTIA substituée par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002063 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Avril 2026 mise en délibéré au 22 Juin 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Monsieur [O] [R] [C] a donné à bail à Monsieur [L] [U] un logement sis [Adresse 4], suivant un contrat de location en date du 16 avril 2014, moyennant un loyer initial mensuel de 600,00 €.

Se prévalant d’un commandement de payer les loyers impayés et charges à hauteur de la somme de 4.775, 32 € en principal, ainsi que d’un commandement pour défaut d’assurance, délivrés au locataire le 19 décembre 2024, le bailleur l’a fait assigner en référé, par acte en date du 23 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 20/02/2025 »,Condamner Monsieur [L] [U] au paiement des loyers impayés de 4 996,22 € outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir Condamner Monsieur [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 698,25 € outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance loyersLe condamner au paiement d’une indemnité de 1.000,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux dépens dans lesquels seront compris le coût des commandements et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été fixée à l’audience du 22 septembre 2025, renvoyée successivement à la demande des parties au 13 octobre 2025, 17 novembre 2025, 12 janvier 2026, 9 février 2026, 16 mars 2026 et 27 avril 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Monsieur [O] [R] [C], représenté par un avocat, a maintenu ses demandes initiales. Il a actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 6.388,47 € selon décompte en date du 24 avril 2026 et sollicité la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles. Il a en outre demandé au tribunal d’ordonner l’expulsion de corps de Monsieur [L] [U] et de biens ainsi que de tout occupant de son chef et s’est opposé à la demande de délais de paiement.

Il a en préambule soutenu que le commandement de payer comporte toutes les mentions obligatoires prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la procédure est régulière et qu’il peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le défaut de paiement des loyers, il a souligné que Monsieur [L] [U] est débiteur de nombreux loyers impayés et qu’il ne verse jamais en intégralité le loyer ou ne le verse pas du tout. Il a ajouté qu’au mois d’avril 2026, le dette locative s’élevait à la somme de 6.388,47€ en soulignant que le décompte produit précise le loyer, le versement par virement correspondant aux APL et le versement par chèque correspondant au paiement des loyers par le locataire. Il a en outre précisé que les variations de loyer chaque 1er mai étaient liées à l’indexation sur l’ICC prévue dans le contrat de bail.

Il a ajouté que Monsieur [L] [U] ne justifiait pas avoir assuré le logement objet du bail pour la période du 18 juillet 2024 au 23 septembre 2025.

S’agissant des délais de paiement sollicités, il a rappelé que Monsieur [L] [U] n’a jamais repris le versement intégral du loyer courant et a fait état de la mauvaise foi de ce locataire.

Monsieur [L] [U], représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au tribunal de :

A titre principal,
Dire n’y avoir lieu à référé et à l’acquisition de la clause résolutoireRejeter les prétentions de Monsieur [O] [R] [C] et le débouter de l’ensemble de ses demandesConstater l’absence de mauvaise foi de Monsieur [L] [U]
A titre subsidiaire,
Accorder à Monsieur [L] [U] le bénéfice des délais de paiement de l’article 1244-1 du code civil et suivants, les plus larges possiblesCondamner Monsieur [O] [R] [C] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.
Le défendeur a soutenu que le bail du 16 avril 2014 ne contient pas la clause résolutoire invoquée par le bailleur et que le commandement retranscrit en son corps une prétendue clause intitulée « VIII CLAUSE RESOLUTOIRE » inventée par le bailleur. Il a en outre fait valoir que le prétendu commandement ne contient aucun détail du principal de la créance et que, délivré dans des conditions déloyales, il doit être privé d’effet.

Il a également argué que le bailleur réclame des sommes indues et a par ailleurs indiqué avoir toujours assuré son logement.
Enfin, dans l’hypothèse où la dette du bailleur serait jugée bien fondée, il a souligné remplir les conditions requises pour bénéficier de délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIFS

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 25 juin 2025 dans le délai de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 23 décembre 2024, de sorte que l’assignation est recevable.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention. Il sera en outre rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail. 

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Monsieur [L] [U] fait valoir que le bail du 16 avril 2014 ne contient pas la clause résolutoire invoquée par le bailleur et que le commandement retranscrit en son corps une prétendue clause intitulée « VIII CLAUSE RESOLUTOIRE » inventée par ce dernier. Il ajoute que le commandement ne contient aucun détail du principal de la créance et que, délivré dans des conditions déloyales, il doit être privé d’effet.

Il ressort de l’examen du contrat de bail en date du 16 août 2014 que ce contrat énonce dans un paragraphe intitulé ‘Rupture du présent contrat’ : « A défaut de paiement aux échéances fixées ou d’inexécution d’une clause quelconque au présent engagement, et huit jours après mise en demeure restée infructueuse, le propriétaire ou son mandataire pourra exiger la résiliation immédiate de la présente convention et le locataire pourra quitter les lieux loués sur simple ordonnance du juge des référés ».

Cette clause doit s’analyser comme une clause résolutoire devant produire effet en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire.

S’il peut être relevé que le commandement de payer vise une clause résolutoire type en matière de bail d’habitation et non précisément la clause insérée au contrat de bail du 16 août 2014, il apparaît toutefois que le commandement de payer comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 et mettait en mesure le locataire de comprendre ce qui lui était réclamé par le bailleur et les conséquences d’une absence de régularisation de sa dette locative.

Force est de constater en outre que Monsieur [L] [U] ne se prévaut et ne démontre aucun grief, de sorte que les conditions du référé sont réunies.

Au vu des différents décomptes et du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant au locataire n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Le bail signé par les parties comporte donc une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 19 décembre 2024. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 20 février 2025.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] du logement sis [Adresse 4], et de toutes personnes de son chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Monsieur [O] [R] [C] verse un relevé précis de la situation du compte du locataire au 24 avril 2026 lequel mentionne un solde débiteur au titre des loyers impayés d’un montant de 6 388,47€.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [L] [U], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause au bailleur un préjudice incontestable, ce qui justifie que Monsieur [L] [U] soit tenu au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuels et des charges payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit à partir du 20 février 2025, date de la résiliation du bail.

Dans ces conditions, il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 6 388,47 € incluant l’arriéré de loyer, de charges et l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U] à payer cette somme à Monsieur [O] [R] [C] .

Il résulte en outre du relevé de compte détaillé établi le 24 avril 2026 que le montant du loyer et des charges s’élève à la somme mensuelle de 698,25 € et que la CAF procède au versement d’une allocation de 426 €.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’octroi de délais de paiement est subordonné à la réunion de deux conditions impératives et cumulatives :
le locataire doit être en situation de régler sa dette locativela reprise du versement intégral du loyer courant doit être intervenue avant la date de l’audience.
Lors de l’audience, Monsieur [L] [U] sollicite des délais de paiement sans toutefois justifier de la reprise du paiement des loyers courants.

Monsieur [O] [R] [C] s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard de l’ancienneté de la dette, des manquements réitérés du locataire s’agissant du paiement des loyers et de l’obligation d’assurance du logement loué et en l’absence de reprise du règlement des loyers courants.

L’examen du dernier relevé de compte locataire permet de noter l’absence de reprise du paiement des loyers courants au jour de l’audience.

Dans ces conditions et en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de débouter Monsieur [L] [U] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [O] [R] [C] la somme de 800 € titre des frais irrépétibles.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [L] [U] les dépens comprenant notamment le coût des commandements, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS