TJ 2b033, 22 juin 2026, RG 25/00410

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00410 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNYU

Minute n°

S.C.I. PALAIS FLORA

C/

Mme [V] [I]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. PALAIS FLORA,
dont le siège social est sis [Adresse 2] -
[Localité 3]
représentée par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [V] [I],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2B033-2026-00003 du 24/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA
GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Avril 2026 mise en délibéré au 22 Juin 2026.

DÉCISION :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

La SCI PALAIS FLORA a donné à bail à Madame [V] [I] un logement de type T3 sis [Adresse 4], suivant contrat de location en date du 1er juin 2024.

Se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés et charges dus au 25 février 2025 à hauteur de la somme de 1 930,57 € en principal, délivré à Madame [V] [I] le 05 mars 2025, la bailleresse l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, le 25 juillet 2025, aux fins :

De constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du contrat de location au jour de l’ordonnance à intervenir et en conséquence :D’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, s’un serrurier et de déménageurs, le tout aux frais de la requise,De la condamner au paiement provisionnel des sommes dues à savoir :de la somme principale provisionnelle de 4 380,57 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et en subissant augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, outre le coût du commandement de payer.
L’affaire a été fixée à l’audience du 17 novembre 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties et retenue lors de l’audience du 27 avril 2026.

La SCI PALAIS FLORA, représentée par son avocat, s’est référée oralement à ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé prétentions et des moyens à leur soutien. Elle a demandé au tribunal de :

Constater le défaut de paiement des loyers par Madame [V] [I] et la validité du commandement de payer délivré par le bailleur le 05 mars 2025 et tendant à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation,Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail d’habitation intervenue le 05 mai 2025,Rejeter toute demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [V] [I] ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4], avec au besoin le concours de la force publique,Juger que faute par Madame [V] [I] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement prévu à l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, le bailleur pourra faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers dans tout local de son choix et aux risques et périls de l’expulsée,Condamner Madame [V] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 4 606,98 euros représentant la dette locative et charges impayées du 22 avril 2026, à parfaire au jour du jugement à intervenir,Condamner Madame [V] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés, à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à la libération effective des lieux loués avec intérêts au taux légal sur les sommes impayées,Condamner Madame [V] [I] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du commissaire de justice en application de l’article 696 du code de procédure civile.
La SCI PALAIS FLORA exposait que Madame [I] n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire était donc acquise à compter du 05 mai 2025. Elle précisait que le paiement de 530 euros effectué le 05 octobre 2024 avait été imputé sur le loyer du mois d’octobre 2024 et non sur le dépôt de garantie. La SCI confirmait qu’un paiement de la CAF avait été réalisé et que le montant de la dette était désormais de 4 606,98 euros. La bailleresse s’opposait à la demande de délais de paiement au motif que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure que le paiement des loyers courants a repris, et qu’au regard du montant de la dette, la défenderesse ne sera pas en capacité de régler son loyer courant ainsi que les mensualités de remboursement.

Madame [V] [I], représentée par son avocat, s’est référée oralement aux conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien. Elle a demandé au tribunal de :

Suspendre les effets de la clause résolutoire,Réajuster le montant de la dette,Lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois,Juger n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Madame [V] [I] expliquait que les difficultés de paiement de son loyer sont dues au retard intervenu dans constitution de son dossier d’APL du fait de sa bailleresse et contestait toute mauvaise foi de sa part. Elle ajoutait que le dépôt de garantie avait été versé le 05 octobre 2024. Puis, elle exposait sa situation personnelle, à savoir qu’elle vivait seule avec sa fille et que ses revenus se composaient uniquement des allocations familiales et du RSA. Elle faisait valoir que son dossier auprès de la CAF a été régularisé, que plusieurs virements sont intervenus et que le montant de l’arriéré locatif est désormais de 4 234,98 euros, après déduction du paiement de 530 euros du 05 octobre 2024 pour la caution. Elle arguait également que les dégradations alléguées par la bailleresse ne sont pas démontrées. Elle sollicitait enfin des délais de paiement au regard de sa situation financière précaire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail
L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 25 juillet 2025 dans le délai de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 05 mars 2025, de sorte que l’assignation est recevable.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes et du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant au locataire n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par Madame [V] [I] comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 05 mars 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 05 mai 2025.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation
L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [I] du logement sis [Adresse 4], et de toutes personnes de leur chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.

S’agissant de la dette locative, la SCI PALAIS FLORA verse aux débats plusieurs décomptes dont le dernier actualisé à la date du 22 avril 2026 indiquant une dette d’un montant de 4 606,98 euros, correspondant à un arriéré de loyer à compter d’octobre 2024, de charges et du dépôt de garantie (caution) non versé. Il est également précisé les versements de la CAF.

Madame [V] [I] soutient qu’elle a versé le 05 octobre 2024 la somme de 530 euros afin de s’acquitter en partie de la somme due au titre du dépôt de garantie. La bailleresse expose que la somme de 530 euros ne correspond pas au montant du dépôt de garantie puisque celui-ci s’élève à la somme de 730 euros et que la somme de 530 euros a été imputée sur le loyer du mois d’octobre 2024.

Il convient de relever que le montant du dépôt de garantie ainsi que le montant du loyer sont identiques. Dès lors, l’imputation du virement de 530 euros ne modifie pas le solde de la dette, et ce d’autant plus que Madame [V] [I] ne justifie pas avoir réglé le loyer du mois d’octobre 2024.

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 4 606,98 €, et il y a lieu de condamner Madame [V] [I] à payer cette somme à la SCI PALAIS FLORA.

Le maintien dans les lieux de Madame [V] [I], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Madame [V] [I] soit tenue au paiement, à titre provisionnel, à partir du 05 mai 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers contractuels et des charges payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer.

- Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Madame [V] [I] demande l’octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois. Elle expose avoir repris le paiement des loyers courants et se trouver dans une situation financière précaire. Elle ajoute qu’elle ne pourra pas régler sa dette en une seule mensualité.

La SCI PALAIS FLORA s’oppose à cette demande au motif que la situation personnelle de Madame [I] ne lui permet pas de régler le loyer courant ainsi que les mensualités correspondant au remboursement de la dette. Elle précise que le paiement du loyer courant a repris en cours de procédure. Le dernier décompte fait mention de deux paiements en mars et avril 2026 de la somme de 258 euros correspondant au reliquat du loyer mensuel et charges après le versement de la CAF.

Madame [V] [I] expose ses charges mensuelles. Il apparaît que celles-ci s’élèvent à la somme de 543,10 euros, déduction faite de l’aide au logement. Elle verse également aux débats un extrait de son compte CAF sur lequel il est indiqué qu’elle perçoit mensuellement la somme de 1 155,88 euros de prestations familiales et de RSA.

Au regard des éléments du dossier, Madame [V] [I] étant éligible aux délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il conviendra de faire droit à la demande de délais de paiement, compte également de la reprise du paiement des loyers courants et de la régularisation du dossier d’aide au logement.

Madame [V] [I] sera par conséquent condamné à payer à la SCI PALAIS FLORA la somme de 4 606,98 € qu’elle est autorisée à s’acquitter dans un délai maximum de trois ans, selon 35 mensualités de 127,00 € et la 36ème du solde restant d’un montant de 161,98 €, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les autres le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, outre le paiement des loyers courants.

Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où Madame [V] [I] ne respecterait pas le plan d’apurement correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.

Il importe d’insister auprès de Madame [V] [I] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires
Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [V] [I] au règlement à la SCI PALAIS FLORA de la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, « le juge peut toutefois, même d'office, laisser une partie des dépens à la charge de l'Etat ». Madame [V] [I] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et en raison des circonstances du litige, la charge des dépens de l’instance sera mise à la charge de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS