TJ 37261, 19 juin 2026, RG 25/04312

MINUTE N° : 26/00142

JUGEMENT
DU 19 Juin 2026

N° RG 25/04312 - N° Portalis DBYF-W-B7J-J2CQ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1] [Localité 1]”
représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 307 213 249

ET :

[C] [B]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEJEUNE

DÉBATS :

A l'audience publique du 01 avril 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 JUIN 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, prorogée pour le 19 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 3]”, demeurant [Adresse 3]
non comparante, représentée par Me BERBIGIER Julien de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS
substitué à l’audience par Me LE CARVENNEC Anne-Sophie de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [C] [B]
né le 08 Avril 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

non comparant, représenté par Me Lea BERESFORD, avocate au barreau de TOURS

D’autre part ;
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [B] est propriétaire d’un lot n° 113 et d’une cave n° 5 au sein de la résidence « [Adresse 5] », sis [Adresse 6] à [Localité 5].

Le 12 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [C] [B] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir condamner M. [B] à régler des charges de copropriété impayées.

A l’audience de renvoi du 1er avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]", représenté par son Conseil,
Juger recevable et bien fondée l'action engagée par le syndicat des copropriétaires ;Juger que Monsieur [C] [B] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels fonds travauxJuger que la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible;En conséquence, débouter Monsieur [C] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Monsieur [C] [B] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une première somme de 1.089,50 € en principal, correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 9 décembre 2025 ;Condamner Monsieur [C] [B] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une seconde somme de 909,50 € T.T.C correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires ;Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure ;Juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ;Condamner Monsieur [C] [B] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] [B] aux entiers dépens d'instance ;Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
Il soutient que l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 impose un formalisme spécifique uniquement dans le cadre d’une procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal judiciaire, permettant un recouvrement accéléré des charges de copropriété; qu’en l’espèce, l’assignation a été engagée devant le Tribunal judiciaire de Tours selon le régime de droit commun, qui ne subordonne pas l’action à l’envoi préalable d’une mise en demeure respectant ce formalisme.
Il souligne que la créance est exigible ; qu’opposer une exception d’inexécution est exclue pour refuser le paiement des charges de copropriété ; que toute décision prise par une assemblée de copropriétaires à la majorité s’impose immédiatement aux copropriétaires et a force exécutoire tant qu’elle n’ont pas été annulées par un Tribunal ; que les charges qui ont été votées en assemblée générale sont dues par M. [C] [B], indépendamment du retard ou de la non-exécution des travaux ou prestations financés. Il ajoute que l’absence de paiement, malgré les multiples rappels et l’engagement de la procédure, constitue une carence fautive manifestement préjudiciable aux finances de la copropriété.
Il affirme que la loi du 10juillet 1965 précise que l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposées par le syndicat des copropriétaires doit être mis à la charge du copropriétaire.

M. [C] [B], représenté par son Conseil, demande au Tribunal, au visa des articles articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
Dire qu'il n'est pas établi que Monsieur [C] [B] ait manqué à ses obligations légales et contractuelles relatives au paiement des charges de copropriété, appels de fonds provisionnels et appels de fonds travaux;Constater que Monsieur [C] [B] a souhaité régler la somme de 1.026,52 € et a entendu la régler bien avant l'assignation du 12 septembre 2025, prétendument due au titre des charges de copropriété arrêtées au 07 août 2025,
Débouter en conséquence le Syndicat de sa demande visant à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [B] au paiement de la somme de 866,94 € T.T.C au titre des frais de poursuites;Débouter le Syndicat de sa demande relative à l'application des intérêts au taux légal;Débouter le Syndicat de sa demande de condamnation de Monsieur [C] [B] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;Condamner le Syndicat au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile;Mettre les dépens de l'instance à la charge du Syndicat des copropriétaires;Dire que les frais d'exécution forcée ne sauraient, en l'absence de condamnation, être mis à la charge de Monsieur [M] les parties du surplus de leurs demandes.
Il soutient que la mise en demeure du 05 février 2025 n’était pas suffisamment détaillée pour lui permettre de comprendre les montants réclamés; qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que l’action est irrecevable.

Il fait valoir que les échanges avec le syndic démontrent sa volonté constante de régler les sommes effectivement dues, à l’exclusion des pénalités ou frais injustifiés. Il a toujours contesté les prélèvements erronés, demandé des remboursements et sollicité des explications, sans obtenir de réponse satisfaisante. Il a notamment proposé de régler une somme de 1.026,52 euros, correspondant au solde des charges réellement dues, avant l’assignation du 12 septembre 2025. Il soutient que les dysfonctionnements du syndic, tant sur le plan technique (problème de prélèvements) que sur le suivi de l’étude de rénovation énergétique, ont contribué à l’aggravation du différend; que l’étude, votée fin 2023 pour une réalisation en 2024, n’a été lancée qu’en septembre 2025, entraînant des prélèvements injustifiés sur les charges annuelles.
Il prétend également que les frais de recouvrement, intérêts de retard et de diligences du syndic ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Selon lui, le contrat de syndic n’est opposable qu'au syndicat des copropriétaires et non au seul copropriétaire. Il indique avoir payé dernièrement ses charges à hauteur de 1.026 euros et qu'une procédure amiable aurait pu être diligentée par le syndic avant de saisir le Tribunal.
Il soutient que les frais de 29,99 euros exposés le 14 janvier 2025, les intérêts de retard de 3 euros et les frais de relance de 40 euros postérieurs à la mise en demeure ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il soutient enfin que les diligences exceptionnelles dont le paiement est sollicité ne sont pas justifiées concrètement.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2026 et prorogée au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
    
1- Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des coproprietaires

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

Cet article impose un formalisme particulier de la mise en demeure condition de recevabilité d’une action en procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal judiciaire de Tours. Le moyen d’irrecevabilité à ce titre sera rejeté et ce d’autant que cette prétention n’était pas reprise dans le dispositif des conclusions du défendeur.

2 - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la Loi.
A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" verse aux débats :
- le titre de propriété du bien litigieux ;
- le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2023 au 31 mars 2026 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 09 janvier 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant;
- le procès-verbal antérieur d'assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 26 mars 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 056,51
Frais/diligences sollicitées 866,94
Autre- relevant article 700 43,00
Autre- Intérêts et frais de rejet prélèvement 32,99 (29,99+3)
TOTAL 1 999,44

Les décisions prises par l’assemblée générale du 25 avril 2024 et du 09 janvier 2025, exécutoires, approuvant les budgets et les comptes sans faire l’objet d’une annulation judiciaire, sont par principe opposables à M. [C] [B]. Or, aucune action ayant abouti à une annulation d’une résolution portant sur le budget n’est justifiée par M. [C] [B]. Les charges et les fonds travaux découlant de décisions de ces assemblées lui sont donc opposables.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [C] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26 mars 2026 à hauteur de la somme de 1.056,51€.

Les différentes lettres de mise en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.Des intérêts de retard de 1,24 € ont été imputés mais faute de précision quant à leur calcul pour vérifier la date de début, cette somme ne peut être retenue.

Les frais de diligence du syndic et de commandement de payer ( 700+126,94€ ) seront examinés au titre des frais de recouvrement comme les frais de 29,99 € d’impayé.

Depuis le dernier décompte actualisé, M. [B] a réglé le 31 mars 2026 la somme de 1.026,52 €. Elle sera déduite en conséquence du solde arrêté au 26 mars 2026 ( 1.056,51 - 1.026,52 = 29,99 € ).

M. [C] [B] sera en conséquence condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 29,99 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 26 mars 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les droits et émoluments des actes d'huissier de justice qui ne relèvent pas des dépens.

En l'espèce, s'agissant des frais de relance du 25 février 2025, sa réalité est justifiée à hauteur de la somme de 40 € T.T.C.

S'agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d'assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 126,94 € (commandement de payer).

En revanche, le fondement des frais de 29,99 € imputé à M. [C] [B] d’impayé n’est pas justifié. Cette somme sera rejetée.

M. [C] [B] sera en conséquence tenu au paiement de la somme de 166,94€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir été subrogé dans les droits du syndic quant au recouvrement des honoraires de diligences exceptionnelles sollicitées et facturées par ce dernier contre M. [C] [B].

5- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant partiellement le procès, M. [C] [B] sera tenu aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du demandeur et du défendeur les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par eux au titre de la présente instance. Il convient de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS