T. com. 4001, 16 juin 2026, n° 2025002365

TRIBUNAL DE COMMERCE DE DAX

[Adresse 1]

Numéro de Répertoire Général : 2025 002365 Numéro de minute : 67/1/2026 NAC : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix(50B)

JUGEMENT DU MARDI 16/06/2026

(Affaire mise en délibéré le 17/03/2026)

DEMANDEUR : AU Q DE POULE - [Adresse 2]

Avocat plaidant: Me BRUNEAU Thomas - [Adresse 3]

DEFENDEUR : L'XO JBM - [Adresse 4]

Avocat plaidant: Me Philippe LALANNE, Avocat - SCP LALANNE PHILIPPE-JACQUEMAIN LALANNE SEVERINE - [Adresse 5]

Composition du tribunal lors des débats :

Président: M. Yves LOUBERE Juges: Mme Martine CARLUS-MANCILLA - M. Christian GOMES Greffier d'audience: Mme Julie TEMPRA

Juges ayant participé au délibéré :

M. Yves LOUBERE - Mme Martine CARLUS-MANCILLA - M. Christian GOMES

Présents au prononcé du jugement: M. Yves LOUBERE, Président, juge ayant prononcé publiquement par mise à disposition au greffe ce jour le présent jugement, conformément à l'article 452 du CPC, assisté de Me Fabrice TACHOIRES, Greffier.

FAITS ET PROCEDURE :

La société AU Q DE POULE a créé en mai 2021 un fonds de commerce de débit de boissons et de restauration traditionnelle situé [Adresse 2], exploité sous le nom commercial « LE QG ».

Aux termes d'un contrat du 18 décembre 2023, la société L'XO JBM, gérée par M. [S] [X], a pris en location-gérance le fonds de commerce « LE QG » auprès de la société AU Q DE POULE pour une durée d'un an, soit jusqu'au 17 décembre 2024, moyennant une redevance de 600 euros HT par mois jusqu'au 30 juin 2024, puis un complément de 5 % HT du chiffre d'affaires à compter du 1er juillet 2024. Le fonds comprenait un hébergement occupé par Monsieur [X] et sa compagne Madame [J].

Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, seul un inventaire du matériel a été ann exé au contrat.

Des impayés et des retards dans le paiement des redevances sur le fonds de commerce ainsi que sur le local d'habitation et des désaccords sur l'état des lieux sont apparus. Sont venues se rajouter un défaut de communication des attestations de chiffre d'affaires sur la période courant de décembre à juin 2024.

Les relations entre les parties se sont dégradées ainsi par courrier du 14 mai 2024, la société AU Q DE POULE a notifié à la société L'XO JMB la résiliation du contrat de location-gérance à son terme, soit le 17 décembre 2024 ainsi que le congé pour l'appartement loué au-dessus du local commercial.

La société l'XO JMB a quitté les lieux à la date convenue.

Le 18 décembre 2024, le loueur a ouvert un fonds de commerce sous l'enseigne « J AND J'S CAFE » au [Adresse 4], à proximité du fonds précédemment loué.

La demanderesse ayant estimé avoir subi de nombreux préjudices durant la location gérance, c'est dans ces conditions que par exploit de commissaires de justice délivré le 26 mai 2025 et signifié par la SCP METRAL LABERENE, commissaires de justice à SAINT VINCENT DE TYROSSE, la société AU Q DE POULE conformément aux articles 656 et 658 du CPC a fait assigner la SARL L'XO JBM à comparaître devant le Tribunal de céans aux fins de l'entendre et demande à ce Tribunal de :

ENJOINDRE la SARL L'XO JMB de communiquer tous justificatifs comptables du montant du chiffre d'affaires généré par sa société au titre de l'exploitation du fonds pris en location gérance, sur la période de janvier 2024 à décembre 2024, et à partir 2025 s'agissant de son nouveau fonds « J and J'S café » exploité [Adresse 4] pour mesurer l'ampleur du détournement de clientèle ;

A titre principal
* DEBOUTER la SARL L'XO JBM de l'ensemble de ses prétentions, fins et moyens ;

CONDAMNER

la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé de moins-value sur le fonds de commerce dû aux faits de concurrence déloyale et de parasitisme économique ;

CONDAMNER

la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE la somme de 26 400 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de perte de chance de négocier des redevances plus élevées auprès du nouveau locataire gérant (société VASTOLA);

CONDAMNER

la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE 3 000 euros de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé de manque à gagner sur les redevances proportionnelles en raison de la mauvaise exploitation du fonds, à parfaire sur la base des justificatifs de chiffres d'affaires sur la période de janvier 2024 à décembre 2024 selon le même mode de calcul ;

CONDAMNER

la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE la somme à parfaire de 5 072,98 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices matériels causés et pris en charge par la société AU Q DE POULE en lieu et place de son ancien locataire-gérant, et pour l'impayé de loyer de la partie habitation du mois de novembre 2024 ;

CONDAMNER

la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral, de l'atteinte à l'image et à la réputation du fonds et de la société AU Q DE POULE, et de la résistance abusive ;

CONDAMNER

la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE à la somme de 10 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à lui rembourser les entiers dépens de l'instance ;
* DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 17 mars 2026, à laquelle les deux parties étaient présentes.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge a clos les débats, a mis l'affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 juin 2026 en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOYENS et PRETENTIONS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

La société AU Q DE POULE

Fait valoir :

Le propriétaire du fonds a pris en charge des frais de réparations qui étaient à la charge du locataire (article 8 du contrat) pour un montant de 1 974.65€.

Abolition de la norme d'hygiène de la cuisine en raison d'un agencement non conforme de la part du locataire (déplacement d'un évier).

Des impayés et des retards de paiement concernant la redevance du fonds de commerce ainsi que du local d'habitation.

Défaut de communication des attestations de chiffres d'affaires de décembre à juin 2024.

Absence de la formation hygiène et sécurité de la part du locataire alors que le local subissait une infestation de rats.

Par suite d'une problématique d'occlusion de canalisations, le locataire a communiqué, sur les réseaux sociaux, la condamnation des toilettes à la clientèle, rejetant la responsabilité sur le propriétaire.

Une installation d'équipements de cuisson gaz interdits selon les termes du contrat.

Propos et agissements dénigrants sur les réseaux sociaux à l'égard du propriétaire de la part du locataire.

Réplique, aux réparations urgentes nécessaires soulevées par le locataire que le bailleur estime n'en avoir pas été informé pour le tout et que seules les grosses réparations pouvaient lui incomber la prise en charge selon le contrat.

Soutient que plus la fin du contrat approchait plus des indices d'une ouverture prochaine d'un fonds de commerce concurrent par le locataire sur [Localité 1] se précisait pour se révéler déloyal et finir en parasitisme économique.

Conteste en tout point le rapport d'expertise du 26 juin 2024 non contradictoire produit par la locataire (système d'évacuation et de canalisation vétuste, absence de VMC, porte de la cuisine non coupe-feu, mauvais état du zinc, défaillance électrique)

Soulève une attitude condamnable de la municipalité à son égard et un parti-pris en faveur du locataire.

Produit un état des lieux réalisé le 17 décembre 2024 par le commissaire de justice Maitre [O] afin de justifier sa demande d'indemnisation au titre des dégâts et irrégularités à la sortie des lieux du locataire.

Fait valoir que le locataire aurait :

Ouvert en décembre 2025 un nouveau bar et restauration à 30 mètres de celui qu'il exploitait en location gérance.

Par son désengagement laissé progressivement diminuer l'activité.

Réduit les heures d'ouverture de son commerce.

Cessé son activité 10 jours avant la fin du contrat.

Résilié par anticipation la ligne téléphonique du fonds loué

Invité les clients à utiliser les toilettes publiques

Sur les faits de parasitisme économique et de concurrence déloyale

Maintient que le locataire serait à l'origine de la baisse de la valeur du fonds de commerce et que le propriétaire aurait était dans l'incapacité de le valoriser au-delà de 18 000€ HT et sans redevance proportionnelle.

Rappelle qu'il n'existe pas de clause de non-concurrence dans le contrat.

Interprète les actions de Monsieur [X] et de sa compagne Madame [J] comme une stratégie malhonnête et rodée visant à préjudicier le fonds loué au profit du nouveau fonds qu'ils ont ouvert.

Relève les arguments suivants pour justifier du parasitisme :

Prendre en location-gérance un fonds en s'assurant de l'absence de clause de nonconcurrence

S'approprier l'expertise des anciens dirigeants

Développer son réseau professionnel et personnel dans la commune

Ternir la réputation du fonds de commerce

Détourner la clientèle du fonds au profit d'un nouve au fonds

Sur les faits de dénigrement et de laisser-aller ayant causé un manque à gagner sur la redevance proportionnelle et sur la redevance proportionnelle et sur les redevances auprès du nouveau locataire-gérant.

Soutient à l'appui des moyens précédemment développés préalablement un manque à gagner de 26 400€ sur 24 mois.

Sur le manque à gagner de redevance proportionnelle en raison de la mauvaise exploitation du fonds de commerce.

Insiste sur les conséquences de la mauvaise exploitation du fonds de commerce par le loueur en comparant le chiffre d'affaires réalisé en 2024 connu et celui du nouveau locataire au titre de l'année 2025.

Sur les préjudices matériels constatés en cours de location et au moment de la sortie des lieux

Rappelle un certain nombre de dégradations, disparitions, défauts d'entretiens constatés lors de l'état des lieux de sortie en comparaison avec celui d'entrée.

Indique que l'état des lieux n'ayant pas été réalisé, le local devait être de facto présumé être en bon état.

Sur le préjudice moral, de réputation et la résistance abusive ayant causé une perte de temps

Affirme que la probité de la société et de sa dirigeante aurait été illégitimement remise en cause. L'absence de formation de Monsieur [X] hygiène et sécurité au moment de prendre en location gérance le fonds faisait

prendre des risques importants à la société dans le cadre d'un contrôle sanitaire, une responsabilité civile du dirigeant, une dégradation en termes d'image et une contestation de son assureur en cas de litige.

La société L'XO JBM

Soutient :

Aucune dégradation ou destruction ne peuvent être démontrées par l'état des lieux de sortie et relèvent d'une exploitation normale.

Absence d'un état des lieux d'entrée.

L'état dégradé des lieux nécessitant des travaux urgents

Un refus du propriétaire d'assurer ses obligations légales de délivrance et d'entretien

Le fonds de commerce n'aurait pas été délivré dans les conditions d'hygiène et de sécurité conforme à l'usage

Avoir subi des persécutions voire un harcèlement

L'absence de clause de non-rétablissement dans un contrat de location gérance s'explique par la durée d'un an du contrat.

Affirme que :

Son activité fonctionnait bien

Le bailleur la dénigrait auprès de la mairie

Le demandeur avait pour projet la transformation du bâtiment en appartements obligeant la commune à trouver un local pour maintenir un bar sur la commune dans l'intérêt de ses habitants.

La variation d'un fonds de commerce peut évoluer à l'avantage ou au détriment du propriétaire.

Le local est à nouveau loué et le nouveau locataire assure une redevance plus importante

Pour ces raisons, dans ses dernières conclusions elle demande au Tribunal de :

DEBOUTER la SAS AU Q DE POULE de ses demandes, fins et conclusions

A titre reconventionnel :

La condamner au paiement de la somme de 10 000€ à titre de dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance et d'exploitation

La condamner au paiement de la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

La condamner au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du CPC

La condamner aux entiers dépens

A titre subsidiaire :

Ne pas prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir

SUR QUOI, LE TRIBUNAL

Sur la demande avant dire droit

Un contrat de location gérance a été signé entre la société AU Q DE POULE (le loueur) et la société L'XO JBM par leurs représentants respectifs le 18 décembre 2023. L'article 16 REDEVANCE prévoyait un loyer mensuel de 600€ HT et à partir du 1er juillet 2024 se rajoutait aux 600€ une redevance proportionnelle de 5 % du chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire, payable par mois, à terme à échoir, au plus tard le 3 de chaque mois ;

La société AU Q DE POULE enjoint la SARL L'XO JMB avant dire droit de lui communiquer son chiffre d'affaires mensuel pour la période de janvier 2024 à décembre 2024 ;

Si le défendeur ne répond pas dans ses conclusions au demandeur, ce dernier dans une de ses nombreuses démonstrations présente sous forme de tableau, les chiffres d'affaires de son ancien locataire pour la période de juillet à décembre 2024 ce qui lui permet de calculer la redevance pour l'année 2024 ;

En conséquence le Tribunal déboutera La société AU Q DE POULE de sa demande avant dire droit.

Sur la concurrence déloyale et le parasitisme économique

La société AU Q DE POULE dénonce des actes de concurrence déloyale et de parasitisme économique de la part de la société L'XO JMB ;

L'article 1240 du Code Civil dispose « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

En conséquence qu'il est nécessaire que la société AU Q DE POULE démontre une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux;

Il y a lieu de rappeler que si la concurrence déloyale et le parasitisme sont fondés sur l'article 1240 du Code Civil, ils sont caractérisés par l'application de critères distincts, la concurrence déloyale l'étant au regard du principe tiré du risque de confusion étranger à la concurrence parasitaire qui requiert la circonstance selon laquelle, à titre lucratif et de façon injustifiée, une personne morale ou physique s'inspire ou copie une valeur économique d'autrui, individualisée et procurant un avantage concurrentiel, fruit d'un savoir-faire, d'un travail intellectuel et d'investissements ;

Un acte de concurrence déloyale est caractérisé par des comportements de dénigrement, de désorganisation, de confusion, de détournement de clientèle par des moyens frauduleux ou déloyaux ;

Il est constant de définir une concurrence parasitaire comme des comportements par lesquels un agent économique s'immisce dans le sillage d'un autre afin de tirer profit, sans rien dépenser, de ses efforts et de son savoir-faire, engageant la responsabilité de leur auteur ;

L'article 2274 du Code Civil dispose « La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »

En l'absence de clause de non-concurrence, l'ancien locataire reste soumis à une obligation de loyauté.

La société AU Q DE POULE avance les arguments suivants pour justifier de faits de parasitisme de la part de la société L'XO JBM :
* Prendre en location-gérance un fonds tout en s'assurant qu'aucune clause de non -concurrence ne figure.

Le tribunal constate que ledit contrat a été signé par la société AU Q DE POULE et qu'elle avait toute liberté de rajouter la clause de non-concurrence avant de la proposer à la société L'XO JBM, il est difficile d'en faire le reproche a postériori au défendeur ;
* S'approprier l'expertise des anciens dirigeants

La société AU Q DE POULE est une entreprise ressente (15 avril 2021), le contrat de location-gérance a été signé en décembre 2023, et rien dans le dossier ne prouve que lorsqu'elle exploitait, le dirigeant de la société AU Q DE POULE faisait preuve d'expertise et qu'il aurait transmis ce savoir-faire ;

Développer son réseau professionnel et personnel dans la commune

On ne peut reprocher à un commerçant en activité de développer son réseau professionnel et personnel dans la commune
* Ternir la réputation du fonds de commerce

Il s'agit d'une allégation sans en apporter la preuve au tribunal. Le loueur n'a aucun l'intérêt de ternir l'image et la réputation de son fonds de commerce et ne peut être certain que la clientèle le suivra dans un nouveau local ;

Détourner la clientèle du fonds au profit d'un nouveau fonds

La société AU Q DE POULE affirme un détournement de clientèle sans toutefois apporter au Tribunal les éléments probants à sa charge ;

La société AU Q DE POULE ne démontre ni la faute, ni un préjudice et pas davantage un lien de causalité entre les deux et échoue à démontrer des faits de parasitisme et de concurrence déloyale,

En l'espèce, elle ne peut se prévaloir d'avoir subi une moins-value de son fonds de commerce ;
* En conséquence, le Tribunal déboutera la société AU Q DE POULE en sa demande de voir condamner la SARL L'XO JBM lui régler la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé de moins-value sur le fonds de commerce dû aux faits de concurrence déloyale et de parasitisme économique ;

Sur les préjudices matériels et impayés

L'article 1231-1 du Code Civil dispose « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de domm ages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l'article 1231-2 du Code Civil « Les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Selon l'article 1231-3 du Code Civil « le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauflors que l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

Il est produit au débat un rapport d'expertise réalisé par la société ECOCMO non contradictoire à la demande de la société L'XO JBM qui tend à démontrer de graves défauts d'installation dans l'établissement en location gérance et en particulier les cuisines, et les évacuations.

De son côté la société AU Q DE POULE produit :

Un autre rapport toujours non contradictoire de la société NICKELKROM (bureau d'étude grandes cuisines) intitulé contre-expertise qui tend à contredire les affirmations de la société ECOCMO.

Une attestation manuscrite succincte de Monsieur [T] [L] artisan maçon qui atteste avoir réalisé des travaux de février 2021 à mai 2021conformément aux normes en vigueur, notamment celles applicables aux cuisines professionnelles et au système d'évacuations.

En l'absence d'un état des lieux d'entrée, afin de permettre au tribunal de définir les fautes respectives éventuelles des parties, ne disposant que de rapports d'expertises non contradictoires qui se contredisent, d'une lettre d'un artisan qui se contente d'affirmer avoir réalisé des travaux dans les règles de l'art, le Tribunal ne dispose pas de preuves suffisantes pour affirmer que le loueur a mis à disposition un local non conforme et le loueur rendu un local dégradé ;

Le tribunal ne pourra retenir que les préjudices ne souffrant d'aucune contestation et restant à la charge du locataire, décrits de la manière suivante :

Le loyer impayé de novembre 2024, soit 900€

318 éco cups, soit 445.41€ TTC

34 assiettes, soit 58.08€ TTC

Un couvercle de plat, soit 23.70€

Deux chaises extérieures, soit 133.60€ TTC

Un mange debout, soit 205.20€ TTC

Le détartrage de trois machines, soit 104€ TTC

Entretien du bloc climatisation, soit 82.50€ TTC

Frais de réparation de la chambre froide, soit 824.40€ TTC

Frais de remplacement des moteurs de la chambre froide, soit 1 150.14€ TTC

Pour un total de 3 927.03€ TTC

Les frais d'expertise de la société NICKELKROME resteront à la charge de la société AU Q DE POULE qui a pris l'initiative de l'ordre d'intervention ;

En conséquence le Tribunal condamnera la SARL L'XO JBM à régler à la société AU Q DE POULE la somme à parfaire de 3 927.03€ à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices matériels causés et pris en charge par la société AU Q DE POULE en lieu et place de son ancien locataire -gérant, et pour l'impayé de loyer de la partie habitation du mois de novembre 2024 et déboutera la société AU Q DE POULE du surplus.

Sur le manque à gagner de la redevance proportionnelle

Le loueur a l'appui de l'article 16 du contrat qui prévoyait une redevance proportionnelle supplémentaire de 5 % sur le chiffre d'affaires HT réalisé à compter du 1er juillet 2024, estime avoir perdu partiellement cette redevance en raison du parasitisme, du détournement de clientèle et la manière dont a été gérée le fonds ;

Le tribunal n'a reconnu ni le parasitisme ni le détournement de clientèle précédemment ;

La société AU Q DE POULE reproche pour justifier le manque de chiffre d'affaires durant la location-gérance l'absence de toilettes ouvertes au public, la remontée d'odeurs, des rats, la réduction des jours et des heures d'ouverture, la fermeture anticipée 10 jours à l'avance en décembre 2024 ;

De son côté le loueur produit à la cause, un constat de commissaire de justice du 6 mai 2024 qui décrit des WC bouchés avec des remontées d'eaux usées, un système d'évacuation des eaux défaillant avec odeurs, une expertise non contradictoire qui indique la présence de rats qui remontent par des canalisations vétustes et dégradées avec un risque sanitaire et la fermeture de l'établissement, mauvaises odeurs qui proviennent de siphons défaillants, problèmes de plomberie provoquant des remontées d'eau, absence de VMC, absence de porte coupe-feu, non-conformité de l'installation électrique… Ces constats ont fait l'objet de réclamations amiables et deux mises en demeure les 2 et 25 septembre 2024 ;
* Le tribunal ne dispose pas de preuves suffisantes pour établir les responsabilités entre le loueur et le locataire, en conséquence le Tribunal déboutera la société au Q DE POULE en sa demande de voir condamner la SARL L'XO JBM à lui régler 3 000 euros de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé de manque à gagner sur les redevances proportionnelles en raison de la mauvaise exploitation du fonds, à parfaire sur la base des justificatifs de chiffres d'affaires sur la période de janvier 2024 à décembre 2024 selon le même mode de calcul.

Sur la perte de chance de négocier des redevances plus élevées

La société AU Q DE POULE dans un contexte économique très difficile affirme «Il est quasi systématique qu'un fonds de commerce loué voit sa redevance augmenter au fur et à mesure des années, la normalité voulant qu'un fonds fonctionne de mieux en mieux et génère de plus en plus de chiffre d'affaires »;

Une fois de plus il s'agit d'affirmations difficilement soutenables dans le contexte économique actuel. Un loueur en se désengageant de son fonds de commerce prend et assume le risque que le loueur fasse bonne ou mauvaise fortune. Il ne peut alors lui imposer de prendre en charge la moins -value de son fonds, ni bénéficier de la plus-value éventuelle ;

En conséquence le tribunal déboutera la société AU Q DE POULE en sa demande de voir condamner la SARL L'XO JBM lui régler la somme de 26 400 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de perte de chance de négocier des redevances plus élevées auprès du nouveau locataire gérant (société VASTOLA).

Sur le préjudice moral et la résistance abusive

L'article 1240 du Code Civil dispose « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour soutenir sa demande, la société AU Q DE POULE allègue :

Le défendeur a cherché à gagner du temps dans son projet de parasitisme, parasitisme qui n'a pas été reconnu par le Tribunal.

Des humiliations répétées subies auprès de la clientèle qui ne sont étayées que par de faibles témoignages.

Le défendeur aurait joué la carte de la lassitude de son propriétaire et de son découragement

Le loueur n'aurait pas été formé à son entrée dans le local à L'HYGIENE ET SECURITE pour autant il est prouvé dans les pièces que cette situation a été régularisée et que le local n'a fait l'objet d'aucune sanction administrative.

Les réponses obtenues aux diverses correspondances du loueur n'auraient pas été loyales et satisfaisantes

Le demandeur ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct du préjudice financi er et il échoue à démontrer un préjudice d'une atteinte à son image, sa réputation ou son crédit ;

La société au Q DE POULE a retrouvé rapidement un nouveau locataire (société VASTOLA) qui de part les chiffres d'affaires présentés par le demandeur démontrent une absence de préjudice ;

En conséquence, le tribunal déboutera la société AU Q DE POULE en sa demande de voir la SARL L'XO JBM lui régler la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral, de l'atteinte à l'image et à la réputation du fonds et de la société AU Q DE POULE, et de la résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice de jouissance et d'exploitation

La société L'XO JBM tente à l'appui d'un constat de commissaire de justice du 6 mai 2024 de démontrer la faute du loueur pour n'avoir délivré un fonds de commerce en bon état de toute réparation et qui ne répondait pas aux normes légales d'hygiène et de sécurité pour assurer une exploitation régulière, conforme à l'usage convenu ;

En présence d'un constat de commissaire de justice non contradictoire, en cours d'exercice qui ne relate que des faits (odeur, présence de rats, remontée d'eau, absence de VMC…) dont le défendeur tire des conclusions personnelles (Absence de porte coupe-feu, non-conformité de l'installation électrique …), d'absence de réserves à l'entrée dans les locaux, d'échanges entre les parties que chacun qualifie de persécution voire de harcèlement qui tentent de se contredire ou de rejeter la responsabilité sur la partie adverse, le défendeur échoue à démontrer un préjudice de jouissance et d'exploitation ;

En conséquence, le tribunal déboutera la société L'XO JMB en sa demande de voir condamner la société AU Q DE POULE à lui payer la somme de 10 000€ à titre de dommage et intérêts, au titre du préjudice de jouissance et d'exploitation.

Sur le préjudice moral

Si les échanges de mails, de SMS, de courriers recommandés entre les parties durant l'année 2024 démontrent une mésentente affirmée, un manque de dialogue et des responsabilités partagées, la société L'XO JBM échoue à démontrer un préjudice moral ;

En conséquence le tribunal déboutera le loueur en sa demande de voir la société AU Q DE POULE lui payer la somme de 20 000€ au titre d'un préjudice moral.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire valoir ses droits la société AU Q DE POULE a engagé des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Le tribunal condamnera la société L'XO JBM à payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du CPC et déboutera la société AU Q DE POULE du surplus.

Sur les dépens

L'article 696 du CPC, édicte le principe que « la partie perdante est condamnée auxdépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » il convient dans ces conditions de mettre les dépens à la charge de la société L'XO JBM.

Sur l'exécution provisoire

Le Tribunal dira qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant les autres moyens des parties que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés, il sera statué dans les termes ci-après.

PAR CES MOTIFS