TJ 74010, 19 juin 2026, RG 26/00488

Grosse délivrée le Minute :

Expéditions le

JUGEMENT DU : 19 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00488 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F747

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS TRAIL IMMO 74 dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Julie ACIN, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant, Me David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocat au barreau de PARIS, avoct plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES 5 AS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame DAZZI,Juge
GREFFIER : Madame CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 17 avril 2026
Dépôt des dossiers à l'audience du : 17 avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 juin 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 19 Juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier, situé [Adresse 4] à [Localité 1], est constitué sous la forme d’une copropriété « [Adresse 1] » dont le syndic est la société TRAIL IMMO 74.

La société LES 5 AS est propriétaire du lot numéro 15 de cette copropriété.

***
Par acte de commissaire de justice en date du 06 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES GRANDES VIGNES », représenté par son syndic en exercice, la société TRAIL IMMO 74, a fait assigner la société LES 5 AS devant le tribunal judiciaire d'Annecy aux fins de :
“ - DECLARER recevable et bien-fondé le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] [Localité 4] en son assignation ;
- DECLARER certaine, liquide et exigible la créance du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble, sis [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 8] pour un montant de 22.904,92 €, représentant les charges de copropriété et frais impayés au 1er janvier 2026 ;
- CONDAMNER la société LES [Adresse 9] AS au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 12] de la somme de 22.904,92 € au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 1er janvier 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2024 ;
- CONDAMNER la société LES 5 AS au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 24 novembre 2024 dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;
- CONDAMNER la société LES 5 AS au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 13] à Feu [Localité 5] [Adresse 8] de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
EN TOUTE HYPOTHESE,
- CONDAMNER la société LES 5 AS au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 14] de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société LES 5 AS aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Goldstein.”

En application des dispositions de l’article 768 du code procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour plus ample exposé des prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

***
La société LES 5 AS n'ayant pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 avril 2026 par ordonnance du même jour.

Les parties ont été avisées que la date du délibérée était fixée au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En sus, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, la présente décision étant susceptible d'appel.

I) Sur les demandes au titre des charges de copropriété

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit des dérogations aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, imputables au seul copropriétaire concerné.

***
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires soutient qu’en dépit de l’approbation des comptes, la société LES 5 AS n’a pas réglé la totalité des charges de copropriété et appels de fonds dont elle est redevable au 1er janvier 2026.

Au soutien de sa prétention, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le contrat de Syndic ;
- le relevé de matrice cadastrale ;
- un décompte des charges du 1er juillet 2023 au 24 février 2026 ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 17 janvier 2024, 12 mars 2025 et 31 juillet 2025 ;
- une attestation de non contestation de ces procès-verbaux d’assemblée générale en date du 17 novembre 2025 ;
- les courriers de mises en demeure d’avoir à régulariser les charges impayées adressés à la société LES 5 AS les 24 novembre 2024 et 8 juin 2025 ;
- les relevés de compte individuel du copropriétaire en date des 28 mars, 14 avril, 14 mai, 28 mai, 30 juin, 31 juillet avec annulation, 16 septembre et 19 décembre 2025 ;
- les appels de fonds en date des 28 mars, 14 avril, 14 mai, 28 mai, 30 juin et 16 septembre et 19 décembre 2025 ;
- les relevés des charges du copropriétaire du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires, justifiant de sa qualité, est recevable en son action, à défaut par ailleurs de contestation à ce titre.

Conformément au décompte des charges du 1er juillet 2023 au 24 février 2026, il apparaît que la société LES 5 AS est redevable de la somme de 22 684,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2026, après déduction des frais non justifiés susceptibles de relever des dépens ou des frais irrépétibles.

Par conséquent, la société LES 5 AS sera condamnée au paiement de la somme de 22.684,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2026.

En sus, il convient d’assortir cette sommes des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 6 mars 2026, et non de la mise en demeure du 24 novembre 2024 au vu de la nature et de la date d’échéance des sommes dues. Il convient dès lors de débouter le demandeur de sa demande de fixer les intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure susmentionnée.

II) Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de la jurisprudence constante, le copropriétaire défaillant peut être condamné à des dommages et intérêts si la mauvaise foi du copropriétaire-débiteur est caractérisé et que le syndicat des copropriétaires démontre de l’existence d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’inexécution de l’obligation.

***
En l’espèce, les éléments versés en procédure par le Syndicat des copropriétaires ne permettent pas de caractériser la mauvaise foi de la part du débiteur, et aucun préjudice tel que susmentionné n’est démontré par le demandeur.

En conséquence, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamner la société LES 5 AS à lui verser des dommages et intérêts.

III) Sur les frais irrépétibles et les dépens

1) Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société LES 5 AS, défaillante à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître GOLDSTEIN.

2) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, la société LES 5 AS sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

3) Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,