TJ 13001, 23 juin 2026, RG 25/01475

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01475 - N° Portalis DBW2-W-B7J-M2WC

COMPOSITION : Monsieur Eric JAMET, Vice-Président assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier lors des débats et de Madame Ophélie BATTUT, Greffier lors du prononcé

DEMANDEURS

Monsieur [P], [W] [H], né le 11 Juillet 1937 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X], [A], [K], [F] [H], né le 23 Avril 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés à l’audience par Maître Grégoire MANSUY de la SELARL CABINET MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [J], [S] [H], né le 31 Juillet 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représenté à l’audience par Maître Cindy GARCIA, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 28 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026, le délibéré a été prorogé au 23 Juin 2026.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 23 Juin 2026

Le 23 Juin 2026
Grosse à :
Me Cindy GARCIA,
Maître Grégoire MANSUY de la SELARL CABINET MANSUY

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu le 05 septembre 2023, Monsieur [P] [H], né le 11 juillet 1937, propriétaire des lots numéros 2-13-14 à concurrence de ½ en pleine propriété et ½ en usufruit, propriétaire du lot numéro 3 à concurrence de l’usufruit, Monsieur [J] [H], propriétaire des lots numéros 2-13 - 14 à concurrence de 1/4 en nue-propriété, propriétaire du lot numéro 3 à concurrence de ½ en nue-propriété, et Monsieur [X] [H], propriétaire des lots numéros 2-13 - 14 à concurrence de 1/4 en nue-propriété, propriétaire du lot numéro 3 à concurrence de ½ en nue-propriété, ont consenti à une promesse de vente de biens dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (Bouches-du-Rhône), [Adresse 1], les lots numéros 2 et 3 correspondaient à un garage, le lot numéro 13 à une cage d’escalier et un hall d’entrée et le lot numéro 14 un appartement situé aux 1er et 2ème étages, à un prix de 256 000 euros.

Il s’agit d’une maison datant de 1978 divisée en deux appartements, avec une toiture comprenant de l’amiante.

Aucune suite n’a été donnée à cette promesse.

Messieurs [P] [H], Monsieur [J] [H] et Monsieur [X] [H] ont signé un mandat de recherche d’acquéreur avec exclusivité, honoraire de négociation à la charge de l’acquéreur, avec l’office notarial, la SAS [M] [Z], [T] [I], [N] [R], [D] [Y], qui leur a été adressé en janvier 2024, portant sur les biens en cause. Le prix de vente minimum net vendeur s’élevait à 248 000 euros, outre 12 062,47 euros d’honoraires dus par l’acquéreur.

Le 5 février 2025, Madame [O] [G] et Monsieur [C] [Q] ont présenté une offre d’achat portant sur 248 000 euros, outre 12 000 euros d’honoraires de négociation.

Par courrier recommandé reçu le 15 avril 2025, le conseil de Monsieur [P] [H] a mis en demeure Monsieur [J] [H] de se rapprocher de l’étude notariale pour accepter la vente.

Dans un courrier en réponse daté du 6 mai 2025, le conseil de Monsieur [J] [H] indiquait que ce dernier n’était pas opposé à la vente mais qu’« en revanche, le prix qui a été fixé a été vraisemblablement dévalué. » Il sollicitait de mandater des agents immobiliers pour déterminer le prix qui devrait être fixé.

Le conseil de Monsieur [P] [H] a adressé à son confrère des avis de valeur.

Par acte délivré le 30 septembre 2025, Monsieur [P] [H] et Monsieur [X] [H] ont fait assigner Monsieur [J] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

- Autoriser Messieurs [P] [H] et [X] [H] à passer seuls l’acte de vente du bien constitué des lots n° 2, 3, 13 et 14 de la copropriété sise, dans un ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 4], figurant au cadastre sous les références AD N°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 4] pour une surface de 03a 67ca et ce au prix minimum net vendeur de 248.000,00 € (DEUX CENT QUARANTE HUIT MILLE EUROS),

- Dire que la vente passée dans ces conditions sera opposable à Monsieur [J] [H],

- Condamner Monsieur [J] [H] à payer à Messieurs [P] [H] et [X] [H] une somme de 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions notifiées le 01 avril 2026, auxquelles il convient de se référer, les demandeurs confirment leurs prétentions et sollicitent le rejet des autres demandes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 08 avril 2026, qui seront visées, Monsieur [J] [H] conclut ainsi :

- Juger que l’écart significatif constaté entre les différents avis de valeur relatifs au bien sis [Adresse 1] à [Localité 3] justifie son refus de consentir à sa mise en vente ;

- Rejeter la demande formulée par Messieurs [P] et [X] [H] tendant à être autorisés « à passer seuls l’acte de vente du bien composé des lots n° 2, 3, 13 et 14 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 3] », faute pour eux de démontrer l’existence d’un péril imminent menaçant l’intérêt de l’indivision ;

- fixer le prix du bien sis [Adresse 1] à [Localité 3] à hauteur de 379.500€ correspondant à la moyenne des avis de valeur communiqués par lui ;

- Messieurs [P] et [X] [H] à verser la somme de 3.000€ correspondant aux frais d’article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeter toutes fins et conclusions contraires.

A l’audience du 28 avril 2026, aucune autre demande n’a été présentée.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 815-5 du code civil dispose que « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

L’article 815-6 du même code ajoute que « le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge.

Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. »

Dans un courrier du 12 mars 2026, l’office notarial a écrit aux consorts [H] que l’administration fiscale leur a adressé le 11 février 2026 une mise en demeure de déposer la déclaration de succession suite au décès de Madame [U] [H], pour laquelle un projet avait été rédigé dès 2023. Il rappelait que deux personnes s’étaient portées acquéreurs mais qu’aucune promesse n’avait pu être régularisée.

L’actualisation le 07 mai 2025 de la valeur du bien par l’office notarial, après visite des lieux, était comprise entre 250 000 et 260 000 euros. Le 27 mai 2025, Madame [B] [V] du réseau Optimhome, évoquait une valeur entre 250 000 et 270 000 euros. L’agence ACANTALIS de [Localité 3] mentionne 255 000 euros, le 14 mai 2025. L’étude de marché de l’agence Passion Provence Immobilier retient le même montant, le 10 juin 2025.

L’avis de valeur établi par EXP France, Monsieur [L] [E], dont on ignore la localisation, propose un prix de 349 000 euros, entre 332 700 et 353 800 euros.

L’avis de valeur de Monsieur [KV] [QY], Optimhome, du 24 juin 2025, envisage des transformations du bien, notamment des garages aménagés - ce qui nécessiterait des autorisations, qu’il n’évoque pas – Le bien est situé au centre-ville. Il rappelle la présence d’une cour intérieure fermée - celle-ci n’est cependant pas un lot vendu, étant rappelé que le bien ressort du droit de la copropriété. La valeur serait comprise entre 390 000 euros et 430 000 euros.

Monsieur [P] [H] est actuellement âgé de 88 ans, mal voyant, porteur d’un stimulateur cardiaque, artériopathie des membres inférieurs de stade II. Il indique qu’il ne peut plus vivre dans le logement en cause et s’inquiète, selon l’attestation, de sa situation financière.

Il ressort de la réactualisation même de l’office notarial que le minimum de 248 000 euros n’est plus retenu. Par ailleurs, il n’est pas établi que le bien se dégraderait. Un placement en maison de retraite de Monsieur [P] [H] n’est pas avancé à ce jour.

A ce stade, il n’existe pas de péril de l’intérêt commun de l’indivision ou de charges particulières de l’indivision non provisionnées, de sorte que les demandeurs seront déboutés. Par ailleurs, au vu de l’évolution du marché, rien ne justifie que l’avis de valeur du défendeur, isolé au regard des autres estimations, soit repris. Monsieur [J] [H] sera également débouté de ses demandes.

Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

PAR CES MOTIFS