TJ 33063, 19 juin 2026, RG 26/00043

Du 19 juin 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00043 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3ITB

[G], [U], [O] [B] épouse [H],

[D], [U], [R] [B] épouse [E],

[I], [U], [J] [B] épouse [Z],

[M], [U], [Q] [B] épouse [V]

C/

[X], [L] [S]

- Expéditions délivrées à
Me Bokota tommy KITENGE

- FE délivrée à
Me Patrick DUPERIE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSES :

Madame [G], [U], [O] [B] épouse [H] (venant aux droits de M. [K] [B])
née le 21 Juin 1970 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [D], [U], [R] [B] épouse [E] (venant aux droits de M. [K] [B])
née le 14 Octobre 1972 à [Localité 1]
[Adresse 3]”
[Localité 3]

Madame [I], [U], [J] [B] épouse [Z] (venant aux droits de M. [K] [B])
née le 09 Novembre 1974 à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [M], [U], [Q] [B] épouse [V] (venant aux droits de M. [K] [B])
née le 07 Septembre 1978 à [Localité 1]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Représentées par Me Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [X], [L] [S]
né le 16 Août 1968 à [Localité 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représenté par Me Bokota tommy KITENGE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de donation passé en l’étude de Maître [Y] [T] le 19 septembre 2003, M. [K] [B] a fait donation de la nue-propriété d’un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à ses filles, Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V].

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2015, à effet du 20 janvier 2015, M. [K] [B], usufruitier, a donné à bail à M. [X] [S] un logement situé [Adresse 7] moyennant un loyer initial de 1273 euros et 27 euros de charges.

M. [K] [B] est décédé le 7 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V], venants aux droits de M. [K] [B], ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6621,71 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] ont assigné M. [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 février 2025 aux fins de voir :
- Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement à la date du 13 août 2025
- Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- Condamner le défendeur à payer à Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] la somme provisionnelle de 16199,53 euros correspondant aux loyers et charges impayés,
- Condamner M. [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner M. [X] [S] à payer une somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [X] [S] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et celui du commandement de payer du 12 juin 2025.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 27 février 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 24 avril 2026.

Lors de cette audience, Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V], représentées par leur conseil exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 19 292,89 euros et confirment les termes de leur demande initiale. Elles précisent que le locataire a honoré les loyers des mois de janvier et février 2026 mais pas ceux des mois de mars et avril 2026. Elles s’opposent à la demande de suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement.

En défense, M. [X] [S], représenté par son conseil expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en arguant qu’il est en CDI depuis le 1er mars 2026 et va percevoir un salaire de 2300 euros. Il précise qu’il est en période d’essai jusqu’en juillet 2026 et qu’il percevra ensuite la somme de 2700 euros de salaire mensuels. M. [X] [S] affirme qu’il envisage de quitter les lieux dans quelques mois et dit qu’il a mis en vente son bien immobilier ce qui lui permettra d’apurer la dette. Il sollicite la production de justificatifs en cours de délibéré.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

Le juge a autorisé les parties à produire une note en délibéré jusqu’au 15 mai 2026.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2026.

Par courriel reçu le 15 mai 2026, le conseil de M. [X] [S] a produit le mandat de vente auprès de CENTURY 21 du bien immobilier dont il est propriétaire à un prix de 199 000 euros ainsi que la preuve du paiement de la somme de 1546,68 euros le 6 mai 2026. Dans sa note, M. [X] [S] sollicite du juge de :

à titre principal :
- lui accorder un délai de 7 mois à compter du jugement à venir pour le règlement de sa dette locative d’un montant de 19 292,89 euros
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés

A titre subsidiaire,
- accorder à M. [X] [S] un délai de 36 mois à compter du jugement à venir pour le règlement de sa dette locative
- fixer un calendrier de paiement de la dette locative en 36 mensualités de 535 euros le 10 de chaque mois ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais.

En réponse, Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] ont adressé une note en délibéré reçue le 19 mai 2026 dans laquelle elles réaffirment leur opposition aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elles font valoir qu’aucun délai ne peut être accordé au regard de l’exorbitance de la somme due au jour de l’audience, du caractère hypothétique de la vente immobilière, de l’absence de reprise du paiement de tous les loyers depuis l’audience et de l’impossibilité pour le locataire d’honorer les mensualités de remboursement avec ses ressources mensuelles.

Par courriel reçu le 29 mai 2026, le conseil de M. [X] [S] a indiqué vouloir répondre à la note en délibéré de la partie adverse et sollicite la réouverture des débats.

Par courriel reçu le 16 juin 2026, le conseil de M. [X] [S] a adressé une note en délibéré récapitulative ainsi que de nouvelles pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats ».

L’article 445 du code d eprocédure civile prévoit que « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [X] [S] représenté par son conseil à l’audience du 24 avril 2026 n’a pas sollicité un renvoi de l’affaire et a demandé la production de pièces complémentaires en cours de délibéré. Il a été autorisé par le président de l’audience à produire des pièces en cours de délibéré jusqu’au 15 mai 2026.

La production d’une note en délibéré par le conseil Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] n’est pas recevable puisqu’elle a été déposée hors délai et n’a pas été expressement autorisée lors de l’audience du 24 avril 2026.

Ainsi, il convient d’écarter des débats toutes les notes en délibéré et pièces produites après le 15 mai 2026 soit la note en délibéré des requérantes du 19 mai 2026 et celles du défendeur des 26 mai 2026 et 16 juin 2026.

Par conséquent, la note en délibéré des requérantes étant écartée, il n’y a pas lieu à la réouverture des débats tel que sollicité par le conseil du défendeur.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 février 2026.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 juin 2026.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] ont fait signifier à M. [X] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 6621,71 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 12 juin 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [S] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 12 juin 2025 réglé les causes dudit commandement ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 août 2025.

En conséquence, les requérantes sont fondées à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 août 2025.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Concernant la condition de reprise des loyers avant l’audience, il ressort du décompte produit par les requérantes et les pièces produites par le locataire que si le locataire a honoré les loyers des mois de janvier et février 2026 depuis la première audience du 27 février 2026, M. [X] [S] n’a pas payé les mois de mars et avril 2026 et il ne justifie avoir repris le paiement que du loyer du mois de mai en cours de délibéré.

Par ailleurs, il ressort des débats, et du diagnostic social et financier, que les charges de M. [X] [S] sont supérieures à ses revenus puisqu’il perçoit actuellement 2300 euros de salaire et des revenus locatifs de 690 euros soit des revenus totaux de 2990 euros. Les charges de M. [X] [S] sont évaluées à 3519 euros. Si M. [X] [S] indique qu’il percevra 2700 euros de salaire à compter de juillet 2026, il apparaît que ses revenus (3390 euros) seront toujours d’un montant inférieur à ses charges.

Par ailleurs, si le locataire détient la propriété d’un appartement et qu’il a donné mandat pour le vendre à une agence au prix de 199 000 euros, au jour de l’audience il n’existe aucune certitude de la vente de cet immeuble et de la perception des fonds de nature à payer les loyers courants et à apurer la dette locative.

Enfin, au regard du montant important de la dette locative, les mensualités de remboursement seront nécessairement importantes (environ 525 euros sur 36 mois) ce qui ne permet sérieusement pas de placer M. [X] [S] en situation de rembourser sa dette.

Ainsi, d’une part M. [X] [S] ne justifie pas avoir repris le paiement de tous les loyers depuis l’audience et il apparaît que sa situation financière ne lui permet pas d’honorer le loyer mensuel et de verser des mensualités en sus de ce loyer. Dès lors, il convient de rejeter les demandes de M. [X] [S] de suspendre la clause résolutoire du contrat de bail et de lui accorder des délais de paiement.

M. [X] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 août 2025, ce qui constitue pour Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail soit le 13 août 2025. ainsi, M. [X] [S] sera, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1546,68 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 13 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 19 292,89 euros à la date du 20 avril 2026.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent des dépens (176,36 euros : frais d’huissier le 1er juin 2025 ; frais d’huissier de 189,07 euros le 1er juillet 2025)
des frais liés au traitement des impayés : 3,12 euros x 6 = 18,72
il convient donc de déduire la somme de 384,15 euros.

Ainsi, M. [X] [S] sera condamné au paiement de la somme de 18 908,74 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 avril 2026– échéance du mois de AVRIL incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [X] [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Au nom de l’équité, il convient de débouter Mme [G] [B] épouse [A], Mme [D] [B] épouse [E], Mme [I] [B] épouse [C] et Mme [M] [B] épouse [V] de leur demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS