TJ 33063, 19 juin 2026, RG 26/00107

Du 19 juin 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00107 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3KYJ

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[L] [Z]

- Expéditions délivrées à
Mme [L] [Z]

- FE délivrée à
Me Catherine LATAPIE-SAYO

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
RCS [Localité 1] N° 552 046 484
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [L] [Z]
née le 12 Décembre 1976 à [Localité 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 août 2011, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 709,10 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2408,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [L] [Z] le 3 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer la somme principale de 1234,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par assignation du 21 janvier 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 3689,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;
− 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2026 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 avril 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 avril 2026, s’élève désormais à 5942,20 euros.

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 26 juillet 1989.

En défense, Madame [L] [Z] comparaît en personne et expose qu’elle ne conteste pas la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

I- Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2408,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordées ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Madame [L] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

De plus, elle ne justifie pas de la recevabilité de son dossier de surendettement et ne peut au demeurant bénéficier des dispositions protectrices du surendettement dans le cadre de cette procédure en l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expiration ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

II- Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 avril 2026, Madame [L] [Z] lui devait la somme de 5942,20 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance de mars 2026 comprise.

Madame [L] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III- Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due chaque mois à compter du 1er avril 2026. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 899,40 euros (montant de l’échéance de mars 2026).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

IV- Sur les frais de procédure et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [L] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS