TJ 33063, 19 juin 2026, RG 26/00493

Du 19 juin 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00493 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3TOH

S.C.I. [Adresse 1]

C/

[I] [E]

- Expéditions délivrées à
Me Marie SEMENOVA

- FE délivrée à
Me Clémentine PARIER-VILLAR

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1]
RCS [Localité 1] N° 799 380 449
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL DYADE AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [I] [E]
née le 22 Décembre 1964 à [Localité 3]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-002995 du 17/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Marie SEMENOVA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2015, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à Madame [I] [E] un logement situé [Adresse 8] à BORDEAUX (33000) moyennant un loyer initial de 448,95 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.524,15 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, la SCI [Adresse 1] a assigné Madame [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 avril 2026 aux fins de voir :
- Constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;
- Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis [Adresse 9] à [Localité 5], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique ;
- D'autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [I] [E] ;
- De condamner Madame [I] [E] au paiement :
- A titre provisionnel, de la somme de 2.199,77 €, arrêtés au jour de l'assignation (échéance de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter de la date du commandement de payer ;
- Des indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux, au titre de l'article 1760 du Code civil ;
- D'une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu'à la totale libération des lieux, en application de l'article L 131-2 du Code de Procédure Civile d'Exécution ;
- De la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Des entiers dépens de l'instance suivant les dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront notamment le coût du commandement, du présent acte et sa dénonce à la Préfecture ;

- De rappeler que l'ordonnance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit, ainsi qu'il résulte de l'article 515 du Code de Procédure Civile et ce nonobstant appel et sans caution.

A l’audience du 24 avril 2026, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1 461,85 euros au 22 avril 2026 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [I] [E] représentée par son conseil, expose qu’elle ne conteste pas le principe de la dette mais son montant, la dette locative incluant 758,54 euros de frais de commissaire de justice. Elle sollicite, aux termes de ses écritures de voir :

A TITRE PRINCIPAL,
- ACCORDER à Madame [I] [E] des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois jusqu'au règlement effectif de la dette;
- ORDONNER la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés;
- DIRE ET JUGER que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été mise en œuvre;
FIXER la dette locative à la somme de 703,31 euros ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,
- ACCORDER à Madame [I] [E] un délai de 12 mois pour quitter les lieux;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- ECARTER l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.

Madame [I] [E] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 avril 2026.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 novembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La SCI [Adresse 1] a fait signifier à Madame [I] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.524,15 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 novembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI [Adresse 1] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2026, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [I] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler le loyer et le montant de sa dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI [Adresse 1] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [I] [E].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [I] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (523,19 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués, avec déduction des sommes déjà versées.

Sur la demande d’astreinte

Des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire étant ordonnés, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte pour quitter les lieux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 1] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.461,85 euros à la date du 22 avril 2026.

Le montant de cette créance est contesté par Madame [I] [E], la dette comprenant des frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (8,03+168,72+581,79 = 758,54 euros).

Les dépens ne devant pas être inclus dans la dette locative, il convient de déduire cette somme de la créance.

Madame [I] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 703,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 avril 2026 – échéance du mois d’avril 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [I] [E] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2026.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [I] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la SCI [Adresse 1] sur ce fondement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,