TJ 59350, 23 juin 2026, RG 25/01932

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Service Référé - Jonction
N° RG 25/01932 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FLP
SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Agathe DELESCLUSE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS :

M. [U] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

***

Service Référé
N° RG 26/00078 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2K7U

DEMANDEUR :

M. [U] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A. MMA IARD
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. IMMOKA
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 28 Avril 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 09 Juin 2026 puis prorogé au 23 Juin 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Propriétaire d’un appartement n°6 situé au rez-de-chaussée du bâtiment le Square au [Adresse 5][Adresse 6] à [Localité 1], M. [U] [V] a procédé à son enregistrement en tant que meublé de tourisme auprès des services de la ville de [Localité 1] en indiquant qu’il ne s’agissait pas de sa résidence principale.

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2020, il a confié à la société Immoka un mandat de gestion « location meublée saisonnière de tourisme & bail mobilité ». Cette société est assurée auprès de la société MMA Iard.

Par acte délivré le 18 décembre 2025, la ville de Lille a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond M. [U] [V] aux fins notamment de le voir condamné à une amende civile de 50 000 euros pour transformation irrégulière de l’appartement susvisé.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1932.

Le défendeur a constitué avocat.

Par actes délivrés le 14 janvier 2026, M. [V] a fait assigner devant la même juridiction la société Immoka et son assureur, la société MMA Iard aux fins de les voir condamnées à le garantir des condamnations pouvant être prononcées contre lui.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 26/78.

Les défenderesses ont constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, la juridiction ayant mis dans le débat la question de la recevabilité des demandes additionnelles et reconventionnelles afin de recueillir leurs éventuelles observations, les affaires ont été retenues le 28 avril 2026.

Lors de l’audience, la ville de [Localité 1], représentée par son avocat, soutient les demandes figurant dans ses écritures déposées à l’audience après avoir été notifiées par voie électronique le 3 avril 2026, notamment de :
à titre liminaire,
- ordonner la jonction de la procédure n°RG 25/1932 avec la procédure n°RG 26/78,
à titre principal,
- condamner M. [V] à lui verser une amende civile de 50 000 euros pour transformation irrégulière de l’appartement susvisé,
à titre subsidiaire,
- condamner in solidum M. [V], la société Immoka et la société MMA Iard à lui verser une amende civile du même montant pour même motif,
à titre très subsidiaire,
- condamner in solidum la société Immoka et la société MMA Iard à lui verser une amende civile du même montant pour même motif,
en tout état de cause,
- débouter M. [V] de ses demandes,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner in solidum M. [V], la société Immoka et la société MMA Iard à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner in solidum M. [V], la société Immoka et la société MMA Iard aux dépens.

Pour sa part, M. [V], représenté par son conseil, formule les demandes détaillées dans ses écritures déposées à l’audience après avoir été communiquées par voie électronique le 20 avril 2026, notamment de :
à titre liminaire,
- déclarer ses demandes recevables,
- ordonner la jonction de la procédure n°RG 25/1932 avec la procédure n°RG 26/78,
à titre principal,
- prononcer la nullité des assignations délivrées à la demande de la ville de [Localité 1],
- débouter la ville de [Localité 1] de ses demandes,
à titre subsidiaire,
- réduire à l’euro symbolique le montant de l’amende civile,
à titre infiniment subsidiaire,
- ordonner la réduction de l’amende civile à 4 639 euros,
en tout état de cause et à titre reconventionnel,
- condamner solidairement la société Immoka et la société MMA Iard à le garantir de façon intégrale des condamnations qui seraient prononcées contre lui à la demande de la ville de [Localité 1],
- prononcer la nullité du mandat de gestion,
En conséquence de la rétroactivité de la nullité :
- condamner in solidum la société Immoka et la société MMA Iard à lui verser l’intégralité des rémunérations perçues à titre d’honoraires, soit 84 031 euros,
- ordonner la majoration de cette somme des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020,
- ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,
- débouter les autres parties des demandes formulées contre lui,
- dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution à l’usage d’habitation,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- statuer sur sa demande au titre des frais irrépétibles,
- statuer sur sa demande au titre des dépens.

De son côté, la société Immoka, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 2 avril 2026, notamment de :
à titre principal,
- débouter la ville de [Localité 1] de ses demandes dirigées contre M. [V] et contre elle,
à titre subsidiaire,
- faire une application modérée et circonstanciée de la loi en prononçant une sanction d’un montant limité à l’égard de M. [V],
en tout état de cause,
- juger irrecevables les demandes de M. [V] tendant à faire juger nul le contrat de mandat de gestion et à solliciter le remboursement des honoraires qu’elle a perçus,
- débouter M. [V] des demandes dirigées contre elle,
- condamner la société MMA Iard à l’indemniser et à la relever indemne de toute condamnation prononcée contre elle,
- condamner M. [V] à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner M. [V] aux dépens.

Représentée par son conseil, la société MMA Iard sollicite, conformément à ses écritures déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 2 avril 2026, notamment que M. [V] :
- soit déclaré irrecevable en ses demandes dirigées contre elle et la société Immoka,
- soit débouté de ses autres demandes,
- soit condamné à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- soit condamner aux dépens.

Il est renvoyé aux écritures susvisées soutenues à l’audience pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments des parties.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026, délibéré finalement prorogé au 23 juin 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

En vertu de l’article 367 du code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ». L’article 368 du même code dispose que la décision de jonction est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la jonction des instances susvisées compte tenu du lien existant entre elles fondant l’intérêt de les voir juger ensemble et se poursuivre sous le n°RG unique 25/1932.

Sur la nullité invoquée contre l’assignation délivrée à la demande de la ville de [Localité 1]

Vu les articles 112 à 119 du code de procédure civile ;

En l’espèce, l’assignation délivrée sur demande de la ville de [Localité 1] à M. [V] vise, par une erreur évidente, une personne n’existant pas et désignée comme étant Mme [G] [C].

Aucune demande n’est d’ailleurs formulée au dernier état des prétentions des parties à son égard.

M. [V] ne démontre pas en quoi cette erreur aurait pu lui causer un grief. Il ressort d’ailleurs de ses pièces qu’il est l’unique propriétaire du bien en cause.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de nullité formulée par M. [V] à l’encontre de l’assignation que lui a fait délivrer la ville de [Localité 1].

Sur le changement d’usage

Selon l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 6] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L.632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L’article L.631-7-1 A du même code précise :
« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble après avis, à [Localité 7], [Localité 8] et [Localité 9], du maire d'[Localité 10] concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire personne physique.
Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.
Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du troisième alinéa de l’article L.151-9 du code de l'urbanisme.
Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
Conformément aux dispositions précitées, il incombe à la ville de [Localité 1] :
- d’établir l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est rapportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile,
- l’adoption d’un règlement en application de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation applicable sur le territoire de la commune et fixant le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

En l’espèce, l’existence d’un tel règlement applicable sur le territoire de la ville de [Localité 1] est établie.

L’acte authentique du 30 novembre 2016 (pièce 1 M. [V]) établit que M. [V] est l’unique propriétaire de l’appartement en cause.

Le permis de construire du 30 juillet 1997 concernant l’ensemble immobilier au sein duquel cet appartement est situé mentionnait comme destination « logement collectif » (pièce n°11 ville de [Localité 1]). La description du bien figurant en page 4 de l’acte authentique susvisé évoque notamment « un appartement de type 2, comprenant : une cuisine ouverte sur salle de séjour, salle de bains, w.c., une chambre, vestiaires, terrasse à jouissance privative située en rez-de-jardin ». Cet acte mentionne en page 6 « Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage ».

L’usage d’habitation de l’appartement de M. [V] est donc établi.

Il ne justifie pas d’une autorisation de changement d’usage en location touristique. Pour mémoire, la déclaration destinée à la perception de la taxe de séjour donnant lieu à un enregistrement n’est pas de nature à suppléer le défaut d’autorisation.

Le défaut de signature du procès-verbal du 18 octobre 2024 (pièce 5 ville de [Localité 1]) établi par l'agent rédacteur n’est pas susceptible de le priver de portée probatoire dès lors qu’il a été soumis au débat contradictoire et que les éléments qu’il consigne sont corroborés par les pièces fournies par la ville de [Localité 1] et qu’y figure en annexe un ordre de mission ayant spécialement mandaté ledit agent pour effectuer les visites visant au contrôle du respect de la règlementation du changement d’usage des locaux d’habitation.

Monsieur [V] ne produit aucun élément objectif de nature à mettre en cause la valeur des pièces détaillant la location de son appartement par le biais de différentes plateformes de réservation en ligne.

Le délai dans lequel le procès-verbal susvisé a été communiqué à M. [V] est sans incidence sur la caractérisation d’un changement d’usage illicite dès lors qu’il résulte sans équivoque des éléments soumis qu’il a procédé à la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

L’existence d’un changement d’usage illicite imputable à M. [V] est démontrée.

Sur le montant de l’amende civile

Dans sa version applicable, l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitat dispose que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».
L’amende civile doit être fixée notamment en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi, des revenus procurés par la location illicite, notamment appréciés au regard de ceux procurés par une location classique, de la durée pendant laquelle s’est poursuivie cette location illicite, des diligences du propriétaire afin d’assurer un retour à l’usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, la responsabilité de M. [V] découle de sa qualité de propriétaire du bien.

L’affirmation de l’ignorance de la réglementation applicable n’est pas de nature à démontrer sa bonne foi.

Le fait qu’il ait mandaté un tiers pour la gestion du bien lui offre un recours contre ce tiers en cas de manquement de ce dernier à ses obligations. L’existence d’un mandat n’écarte pas la responsabilité attachée à sa qualité de propriétaire du bien en cause. La rémunération du mandataire intéresse le lien d’obligation entre M. [V] et la société Immoka.

L’appartement en cause a été mis en location sur trois plateformes de réservation en ligne d’après les éléments débattus : Booking, Guestready et Airbnb.

Il ressort des éléments soumis que :
- pour Airbnb, l’appartement a été loué :
* du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 : 133 nuitées,
* du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 182 nuitées,
* du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 : 239 nuitées.

Aucun élément n’est versé par les parties sur le nombre de nuitées en 2024, 2025 et début 2026. En revanche, il est établi que la location touristique s’est poursuivie au moins sur les années entières de 2024 et 2025.

L’appartement a été loué en location touristique de façon continue pendant plus de quatre années.

Les tarifs pratiqués sont étayés par les éléments soumis par la ville de [Localité 1]. Ils sont beaucoup plus élevés que ceux d’une location classique ou meublée.

Le propriétaire verse aux débats un contrat de location meublée ayant pris effet au 1er mars 2026, pour une durée d’un an, pour justifier qu’il a mis fin à la location touristique de son appartement (pièce 22 M. [V]). Il stipule un loyer mensuel de 950 euros outre une provision pour charges de 120 euros par mois. Il fournit un document évocateur d’une impression d’écran du site Booking mentionnant que son appartement n’est plus ouvert à la réservation datant du 28 janvier 2026.

Il ressort de l’examen des pièces fournies que M. [V] a mis fin au mandat de la société Immoka fin décembre 2025. Pour mémoire, l’assignation lui a été délivrée le 18 décembre 2025.

Monsieur [V] vit en couple. Il est récemment devenu père. Sa compagne est actuellement sans activité professionnelle.

Il verse des éléments choisis concernant sa situation financière. Aucun avis d’impôt sur le revenu n’est fourni. Les pièces produites donnent un aperçu incomplet de la réalité de ses ressources.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de fixer à 42 000 euros le montant de l’amende civile que M. [V] devra verser à la ville de [Localité 1].

Sur l’exécution provisoire concernant la condamnation

En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.
Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire et qu’il statue par décision spécialement motivée d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, M. [V] allègue des conséquences manifestement excessives au prononcé de l’amende civile sans en démontrer la réalité de sorte qu’il sera débouté de sa demande tendant à écarter le principe de l’exécution provisoire de cette condamnation.

Sur les autres demandes

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même de débattre contradictoirement ».
L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitat encadre la compétence conférée au président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond.
Les règles de compétence matérielle sont d’ordre public.

En l’espèce, la procédure accélérée au fond est une procédure dérogatoire ayant vocation à investir le président du tribunal judiciaire de pouvoirs relevant normalement du tribunal judiciaire. Dès lors, les pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre de cette dérogation s’entendent strictement.

Le président du tribunal judiciaire n’est pas investi du pouvoir de trancher dans le cadre de la procédure accélérée au fond les questions relatives de responsabilité civile relevant des rapports entre le propriétaire, son mandataire de gestion et l’assureur de ce dernier.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles et additionnelles dépassent sans équivoque le cadre des pouvoirs que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond tient des dispositions susvisées.

Aussi, elles seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu les articles 696 à 699 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il convient de condamner M. [V] aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstance, il convient de condamner M. [V] à verser 2 800 euros à la ville de [Localité 1] au titre des frais irrépétibles. En revanche, les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront, pour les mêmes motifs, rejetées.

PAR CES MOTIFS :