TJ 59350, 23 juin 2026, RG 26/00351

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00351 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2LQ4

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2026

[B] [X]

C/

[D] [L] [O] [A]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

Madame [D] [L] [O] [A], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Avril 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [X] a consenti à Madame [D] [L] [O] [A], le 2 juillet 2023, avec prise d’effet au 1er juillet 2023, un bail d’habitation, portant sur un appartement situé [Adresse 3], [Adresse 4], appartement n°11, bâtiment 1, au premier étage à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 560 euros, une provision sur charges de 120 euros et un dépôt de garantie de 560 euros.

Monsieur [B] [X] a, par acte du 11 septembre 2025, fait délivrer à Madame [D] [L] [O] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d’obtenir le paiement de la somme de 655 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2024.

Le 29 septembre 2025, les parties ont établi un état des lieux de sortie contradictoirement.

Par requête reçue au greffe le 22 décembre 2025, Monsieur [B] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir la condamnation de Madame [D] [L] [O] [A] à lui payer la somme de 542 euros au titre des charges locatives impayées, outre la somme de 200 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

La demande en justice a été précédée d’une tentative de conciliation le 6 novembre 2025 dont l’échec a été constaté par Monsieur [H] [C], conciliateur de justice.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 février 2026. Monsieur [B] [X] a comparu en personne. Madame [D] [L] [O] [A], dont l’accusé de réception de sa convocation a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », n’a pas comparu. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2026 pour faire citer la défenderesse.

Par acte d’huissier délivré le 13 février 2026, Monsieur [B] [X] a fait citer Madame [D] [L] [O] [A] à l’audience du 7 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux mêmes fins que la requête.

A l’audience du 7 avril 2026, Monsieur [B] [X] a comparu en personne et a réitéré ses demandes introductives d’instance, outre la condamnation de la locataire aux dépens.

Au soutien de sa demande principale, le bailleur indique que la locataire n’a pas payé les sommes dues au titre des régularisations annuelles des charges locatives de 2023 et de 2024, soit les sommes de 447 euros et de 655 euros desquelles il déduit le montant de 542 euros du dépôt de garantie.

En réponse, il conteste le dysfonctionnement du thermostat du radiateur du salon et estime que, si tel était le cas, il appartenait à la locataire de l’en informer pour procéder à leur réparation ou remplacement, ce qu’elle n’a pas fait après l’intervention du technicien en octobre 2024.

Monsieur [B] [X] reconnait que le logement a été restitué en bon état, c’est-à-dire que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Madame [D] [L] [O] [A] a comparu en personne. Elle demande le rejet des prétentions adverses. A titre reconventionnelle, elle demande la restitution de son dépôt de garantie majorée de 10% du montant du loyer par échéance commencée en retard.

En défense, la locataire soutient qu’elle n’est pas redevable de la régularisation des charges de chauffage, le système de chauffage étant affecté d’un dysfonctionnement qui la prive de la possibilité d’en réguler l’intensité. En effet, elle indique qu’un technicien est intervenu à son domicile en octobre 2024 et lui a expliqué qu’en dessous d’un certain seuil (thermostat 3) le chauffage se couperait. En outre, elle qualifie le logement de « passoire thermique ».

Le délibéré a été fixé au 23 juin 2026.

MOTIVATION

Sur les charges locatives :

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixent la liste des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire. Parmi celles – ci figurent les charges de chauffage collectif des locaux privatifs ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

L’article 23 de la loi précitée prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Elles peuvent, néanmoins, donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du preneur.

En l’espèce, le bail prévoit le versement d’une provision mensuelle sur charges récupérables de 120 euros payable en même temps que le loyer, soit le cinq de chaque mois, pour un montant total de 680 euros. L’annexe jointe au contrat précise que la régularisation annuelle interviendra dès réception du compte de clôture de l’exercice comptable de l’année, généralement en juillet de l’année suivante.

Les parties s’accordent sur le paiement du loyer et des provisions sur charges aux termes convenus pendant toute la durée d’exécution du bail soit du 1er juillet 2023 au 29 septembre 2025.

Le bailleur ne justifie pas avoir procédé à la régularisation des charges de l’année 2023.

L’obligation de régularisation annuelle n’est, toutefois, assortie d’aucune sanction. Le bailleur peut y procéder en cours de procédure.

A cette fin, il sollicite le paiement de la somme de 447 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2023 au prorata des mois d’occupation du logement par la locataire, soit la somme de 2.139 euros, dont à déduire les six mois de provisions sur charges à hauteur de 120 euros chacune, à laquelle il ajoute un montant de 195 euros correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il produit un décompte par nature de charges, établi par la S.A.S Foncia, le syndic de la résidence de l’[Etablissement 1], qui mentionne le mode de répartition individuelle des charges ainsi que la quote part de la locataire. Il produit également son avis de taxe foncière pour l’année 2023 faisant apparaître un montant de 195 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par courriel du 8 juin 2025, le bailleur a procédé à la régularisation des charges de l’année 2024 et exigé le paiement de la somme de 655 euros, soit 2.095 euros moins les douze provisions mensuelles de 120 euros d’ores et déjà versées. Il a communiqué un décompte par nature de charges, établi par la S.A.S Foncia, qui mentionne le mode de répartition individuelle des charges ainsi que la quote part de la locataire.

A l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le bailleur ne produit aucune pièce, telle que les factures de gaz ou d’électricité de la copropriété, pour justifier des montants, par nature de charge, notamment des charges de chauffage, imputés à la locataire dans les décomptes établis par la S.A.S Foncia.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen de défense de la locataire – c’est-à-dire l’exception d’inexécution à l’obligation de payer ses charges en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent équipé d’un système de chauffage normal -, la locataire sera condamnée à payer au bailleur la somme de 195 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023 et le surplus de la demande du bailleur en paiement des charges sera rejetée.

Sur le dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le bailleur n’a pas restitué le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 560 euros. Cependant, seule la somme de 195 euros restant due est dûment justifiée.

Il convient donc de condamner le bailleur a payé à la locataire la somme de 365 euros en restitution de son dépôt de garantie, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménages de l’année 2023.

La locataire a restitué les lieux le 29 septembre 2025 par la remise des clés.

Les parties s’accordent pour dire que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le bailleur avait donc jusqu’au 29 octobre 2025 pour restituer le reliquat du dépôt de garantie.

Il y a donc lieu d’appliquer une majoration légale de plein droit de 10% du loyer en principal, soit la somme de 56 euros, par période mensuelle commencée en retard, soit du 29 octobre 2025 jusqu’à parfaite restitution, soit la somme de 392 euros arrêtée à la date de la présente décision.

Sur la demande en réparation du préjudice moral :

Le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une faute contractuelle de la locataire. En effet, il n’est pas démontré que la locataire restait à devoir des charges locatives d’un montant supérieur aux sommes retenues au titre du dépôt de garantie.

Surabondamment, le bailleur ne justifiait pas de son préjudice moral.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire sauf disposition contraire de la loi ou décision motivée du juge.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS