TJ 59350, 23 juin 2026, RG 25/09426

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09426 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z375

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2026

[D] [I]

C/

[F] [C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Avril 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 21 juillet 2023, Mme [F] [C] a donné à bail à Mme [D] [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 70 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Les parties ont fait établir, par commissaire de justice, un état des lieux d’entrée le 21 juillet 2023.

Par lettre recommandée, Mme [D] [I] a notifié son congé à effet au 31 mai 2024 à Mme [F] [C].

La bailleresse a fait établir, par commissaire de justice, un état des lieux de sortie le 30 mai 2024.

Le 21 mai 2025, la commission départementale du Nord, saisie par Mme [D] [I], a émis un avis de conciliation.

Par requête reçue au greffe le 21 juillet 2025, Mme [D] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de voir condamner Mme [F] [C] au paiement de la somme de 471,30 euros en restitution de son dépôt de garantie.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, Mme [D] [I] réitère sa demande initiale. Elle estime que la bailleresse a injustement déduit de son dépôt de garantie des sommes correspondant au changement de la serrure qu’elle avait elle-même remplacée, à l’entretien de la chaudière moins d’un an après le précédent entretien et aux frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice auxquels elle n’avait pas consenti.

Mme [F] [C] indique qu’elle avait mis en place un organigramme de clés à combinaison centrale pour le logement et les parties communes de la copropriété. Elle explique que la locataire, victime d’un vol par effraction, a remplacé la serrure, sans consultation préalable, avec un modèle différent de celui initialement en place, incompatible avec l’organigramme. Elle estime donc avoir été contrainte de remplacer, à nouveau, la serrure.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, elle soutient y avoir procédé elle-même le 5 juillet 2023, avant l’entrée dans les lieux de la locataire au 1er août 2023. Elle considère donc qu’elle était tenue de la faire réviser avant son départ au 31 mai 2024.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, elle indique toujours faire appel au concours d’un commissaire de justice pour l’établir.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution des sommes déduites du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. »

Le locataire est également obligé de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il résulte de l’article 7, d), précité et de l’article R224-41-5 du code de l’environnement que l’entretien d’une chaudière individuelle est effectué à l’initiative et aux frais de l’occupant, sauf stipulation contraire dans le bail.

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

La finalité du dépôt de garantie étant, selon l'alinéa 1er de l'article précité de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l'inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l'article 7 de la loi de 1989.

Les parties sont en désaccord quant aux sommes retenues par la bailleresse, décomposées comme suit :
Coût de l’entretien annuel de la chaudière : 148,06 euros ;Coût du remplacement de la serrure : 224,16 euros ; Coût de la moitié de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice : 99,08 euros.
Sur les sommes retenues au titre de l'entretien de la chaudière
L’entretien de la chaudière n’a pas été effectué à l’initiative des occupants successifs, de Mme [D] [I] ou le locataire précédent, mais de Mme [F] [C]. Il n’en demeure pas moins que le coût de la prestation d’entretien incombe au locataire.

Mme [D] [I] est donc débitrice de l’obligation de payer les frais d’entretien au prorata des jours occupés, soit du 21 juillet 2023 au 30 mai 2024, pour un montant total de 127 euros.

Sur les sommes retenues au titre du changement de la serrure
La locataire a remplacé la serrure, dégradée par le vol par effraction du 24 décembre 2023, par un modèle incompatible avec le système d’organigramme de clés à combinaison centrale. Néanmoins, la serrure est fonctionnelle. Par ailleurs, il n’est pas démontré par la bailleresse que le système ait été porté à la connaissance de la locataire et, a fortiori, contractualisé.

Il en résulte que le remplacement d’une serrure par une autre tout aussi fonctionnelle bien qu’elle ne corresponde pas au système d’organigramme ne constitue pas une dégradation au sens de l’article 7, c) de la loi précité.

Sur les sommes retenues au titre du coût de l'état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice
Aux termes de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, Mme [F] [C] ne rapporte pas la preuve que la locataire s’est opposée à l’établissement de l’état des lieux amiablement.

Les frais de son établissement par commissaire de justice seront supportés par la seule bailleresse

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [F] [C] a retenu, à tort, la somme totale de 344,30 euros sur le dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires :

Mme [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS