TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/05919

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Société CERTIVIA 2

Copie exécutoire délivrée
à : Me DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05919 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMI7

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPOPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [L] [G] [T] ET F [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE
Société CERTIVIA 2
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 18 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05919 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMI7

EXPOSE DU LITIGE

La société CERTIVIA 2 est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic [L] [G] [T] ET [R][S].

Il a été constaté par le syndic que la société CERTIVIA 2 ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.
Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (ci-après le SDC) a assigné la société CERTIVIA 2 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses conclusions d’actualisations signifiées par acte d’huissier le 22/01/2026, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- condamner la société CERTIVIA 2 à lui payer la somme de 5263,05 € pour les charges impayées du 1er/01/2025 et le 06/01/2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2025 (2711,07 €), du 10/07/2025 (5014,63 €) et du 03/11/2025 pour le surplus,
- condamner la société CERTIVIA 2 à lui payer la somme de 916,34 € au titre des frais nécessaires engagés,
- condamner la société CERTIVIA 2 à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,
-condamner la société CERTIVIA 2 à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 10 avril 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé la dette à 6179,39 € au titre des charges et frais arrêtées au 06/01/2026, demande signifiée au locataire.

Assignée puis signifiée à personne morale, la société CERTIVIA 2 n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 5] produit une matrice cadastrale justifiant que la société CERTIVIA 2 est bien propriétaire des lots n° 54 et 170 au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] correspondant à 84/1000 e des tantièmes de la copropriété (pièce 1).
De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société CERTIVIA 2 n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :
- Les contrats de syndic (pièce 21,22),
- Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2024 et 2025 (pièces 12,13) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 18 septembre 2024 délivré par [L] [G] [T] ET [R][S] (pièce 14), et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,
- Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er/01/2023 et le 1er/01/2025. (pièces 8 à 11, 25, 26).
- une sommation de payer en date du 1er avril 2025 (2711,07€) , une mise en demeure par avocat du 10/07/2025 (5014,13 €), une mise en demeure du 28/07/2025, outre de multiples relances, tous actes et courriers attestant de l'inexécution des obligations de propriétaire de la société CERTIVIA 2 (pièce 3 à 6, 15 à 20).

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de la société CERTIVIA 2 arrêté au 01/01/2025 également produit aux débats (pièce 7, 23) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 5263,05 € ainsi que les frais de procédure (916,34 €) , compte tenu du règlement intervenu au cours de cette période.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libéré.

La société CERTIVIA 2 sera donc condamné à payer au SDC la somme de 5263,05 € pour les charges impayées entre le 1er/01/2025 et le 1er/01/2026, avec intérêts au taux légal à compter (dans les limites de la demande) de la sommation du 1er avril 2025 pour la somme de 2711,07 €, de la mise en demeure du 10/07/2025 pour la somme de 5014,63 € et de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il ressort des pièces 4,6, 15 à 20, ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de la société CERTIVIA 2 pour une somme totale de 916,34 €.
Les frais doivent néanmoins, au vu de ce même contrat, être rectifiés comme suit :
Les frais de 117,09 € TTC (« frais ouverture contentieux), s’ils ont été facturés par le syndic, ne sont pas prévus par le contrat de syndic et ne concordent pas avec le tarif de 152,21 € TTC stipulés au dernier contrat, qui plus est « uniquement » dus, d’après le contrat de syndic, qu’« en cas de diligences exceptionnelles ». Or, le recouvrement judiciaire de créances de copropriété impayées, à en croire le volume traité par le tribunal judiciaire chaque mois, ne peut guère être considéré comme une diligence exceptionnelle mais comme un tout venant récurrent de la plupart des copropriétés.

Il appartiendra au SDC de régler ce problème d’interprétation contractuelle avec le syndic.
Le montant de 117,09 € x 3 sera donc soustrait des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement.

La société CERTIVIA 2 sera donc condamné à payer la somme de 916,34 € - 351,27 €
= 565,07 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
 
En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure, relances, sommations diligentées en vain et de la présence d’un seul règlement dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2025 à 2026.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (84/1000 e), compte tenu de la durée de défaillance, mais aussi malgré tout de certains règlements, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, la société CERTIVIA 2, partie succombante, sera condamné aux dépens, dont le coût de la sommation de payer du 1er avril 2025,

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société CERTIVIA 2 soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS