TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/04849

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Mme [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée
à : Me COLLIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04849 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3DE

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GOUVION [Localité 2] SISE [Adresse 1] A [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet [Localité 4] ET BON, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE
Madame [C] [W] [Z]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2026
Délibéré initial au 26 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [W] [Z] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] sise [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic [Localité 4] & BON.

Il a été constaté par le syndic que Mme [C] [W] [Z] ne déférait plu régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés depuis le second trimestre 2023, étant précisé que le solde débiteur intègre une reprise de solde de l’ancien syndic pour la somme de 3946,07 €.
Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui ont été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] Gouvion [Adresse 7] Cyr sise [Adresse 5] (ci-après le SDC) a assigné Mme [C] [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- condamner Mme [C] [W] [Z] à lui payer la somme de 6361,59 € arrêtée au 06/08/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner Mme [C] [W] [Z] à lui payer la somme de 374 € au titre des frais engagés pour le suivi administratif du dossier, avec intérêts de droit
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,
- condamner Mme [C] [W] [Z] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,
- la débouter de toute demande de délais,
- condamner Mme [C] [W] [Z] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 25 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignée à étude, Mme [C] [W] [Z] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025, puis prorogé au 18 juin 2026

Décision du 18 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04849 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3DE

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC de la résidence [Localité 5] produit une matrice cadastrale justifiant que Mme [C] [W] [Z] est bien propriétaire des lots 214 et 519 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] correspondant à 408/100000 e des tantièmes de la copropriété.
De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que Mme [C] [W] [Z] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :
- le contrat de syndic (pièce 8),
- les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023, 2024 et 2025 (pièces 5) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 7 août 2025 délivré par le syndic (pièce 6), et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,
- sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 3 e appel de fonds 2024 et le 3e appel de fonds 2025 (pièces 7),
- des mises en demeure suivies de relances en date des 10 janvier 2025, 7 février 2025 et une par avocat du 26 mai 2025 avec tentative de conciliation (6854,76 € en principal) suivie de relances, attestant de l'inexécution des obligations de propriétaire de Mme [C] [W] [Z] (pièces 4).

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de Mme [C] [W] [Z] arrêté au 06/08/2025 également produit aux débats (pièce 2) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 6361,59 € (intégrant le solde débiteur de l’ancien compte de 3946,07 € du 01/01/2023 jusqu’au 28/05/2024 (pièce 3)), réserve étant faite des frais de recouvrement, considérés ci-dessous (270 € + 52 € + 52 € de mises en demeure pour la première période).

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libéré.

Mme [C] [W] [Z] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 6361,59 € pour les charges impayées entre le 01/01/2023 et le 01/07/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces 2 et 3 ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic (p.8) la preuve des frais exposés par la via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de Mme [C] [W] [Z] entre le 01/01/2023 et le 01/07/2025, à hauteur de 374 €.

Mme [C] [W] [Z] sera donc condamnée à payer la somme de 374 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025, la créance de frais de recouvrement étant d’origine légale.
III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
 
En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure et relances diligentées en vain et de la présence de deux seuls paiements dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2023 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (408/100000 e), et compte tenu de la durée de défaillance, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 250 € à ce titre.

IV. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

En l’espèce, il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement à compter de l’assignation sur les sommes auxquelles a été condamnée Mme [C] [W] [Z] au titre des charges et frais de la copropriété.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, Mme [C] [W] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [C] [W] [Z] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS