TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/05793

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : S.C.I. [E]

Copie exécutoire délivrée
à : Me TESLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05793 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKLS

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BASFROI SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL A2C IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE
S.C.I. [E]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2026
Délibéré initial au 26 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 18 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05793 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKLS

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [E] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic A2C IMMO.

Il a été constaté par le syndic que la SCI [E] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné la SCI [E] devant le Pôle de proximité près le tribunal judiciaire de Paris.
Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- condamner la SCI [E] à lui payer la somme de 6755,12 € d'arriérés de provisions arrêtés au 1er octobre 2025, 4e appel de fonds inclus, pour charges et travaux avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024,
- condamner la SCI [E] à lui payer la somme de 468,41 € au titre des frais de recouvrement,
- condamner la SCI [E] à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- ordonner les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024,
- en cas de délais octroyés, prévoir une déchéance du terme,
- condamner la SCI [E] à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 25 mars 2026, le SDC par la voix de son conseil a maintenu les demandes de son assignation.
Régulièrement assignée par procès-verbal de vaines recherches, la SCI [E] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, puis prorogé au 18 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que la SCI [E], dont le Kbis au 22/10/2025 est fourni, est bien propriétaire du lot 3 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant respectivement à 63/1000e des tantièmes de la copropriété (pièce 1).
De ce fait, selon la loi précitée, la SCI [E] est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la SCI [E] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :
- Le contrat de syndic (pièce 6),
- Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2024 à 2025 sont produites (pièces 5), validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,
- Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux (pièces 3),
- Un commandement de payer du 06/12/2024 (pièce 7) adressé au copropriétaire pour la somme en principal de 3238,47 €, attestant de l'inexécution des obligations de propriétaires de la SCI [E], à défaut de justification de sa part.

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de la SCI [E] arrêté au 1er octobre 2025 également produit aux débats (pièce 2) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 6755,72 € au 4e trimestre inclus.

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la SCI [E] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée par le SDC, dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libéré.

La SCI [E] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 6755,72 € correspondant à l’arriéré de charges et appels sur fonds travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2025, 4e trimestre inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06/12/2024 pour la somme de 3238,47 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces 6 ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic (p.7) la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de la SCI [E].

La SCI [E] sera donc condamnée à payer la somme de 120 + 150 + 159,78 + 30 + 8,63 = 468,41 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06/12/2024 pour la somme antèrieure de 158,63 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
 
En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des appels de fonds infructueux et du commandement de payer diligenté en vain, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de juillet 2023 à octobre 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (63/1000e) mais aussi de l’existence de paiements sporadiques du défendeur au cours de cette période, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.
 
IV. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

En l’espèce, il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement sur les sommes auxquelles a été condamnée la SCI [E] au titre des charges et frais de la copropriété.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, la SCI [E], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI [E] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS