TJ 13055, 26 mars 2026, RG 24/06723

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 25 juin 2025
à Me ARCHENOUL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 juin 2025
à Me BINON-DAVIN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06723 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5UQQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [W]
née le 24 Avril 1969 à [Localité 1] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphanie BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, Mme [V] [W] a fait assigner Mme [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins d'obtenir réparation des préjudices subis en raison de l'état du logement qu'elle occupe en qualité de locataire depuis le 7 août 2021, sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 700 euros charges comprises.

À l'audience du 26 mars 2026, Mme [V] [W], représentée par son conseil, a sollicité la condamnation de Mme [I] [F] à lui payer :
la somme provisionnelle de 11 802 euros, arrêtée au mois de juin 2025 et à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral et d'anxiété ;la somme provisionnelle de 1 356,60 euros, arrêtée au mois de juin 2025 et à parfaire, en remboursement des frais d'alarme VERISUR ;la somme provisionnelle de 936 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant les parties communes ;la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
Mme [I] [F], représentée par son conseil, s'oppose à l'ensemble des demandes. Elle fait valoir que plusieurs des désordres invoqués relevaient de la responsabilité du syndic de copropriété ou de la locataire elle-même, et qu'elle a procédé aux interventions relevant de ses obligations dès qu'elle en a eu connaissance. Elle conteste l'existence d'un préjudice de jouissance caractérisé ainsi que le quantum réclamé, en l'absence de justificatif médical ou d'attestation. Elle sollicite le débouté de l'ensemble des demandes de Mme [V] [W] et la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Concernant le préjudice de jouissance lié à l'état de l'appartement

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il est par ailleurs obligé de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Cette obligation est une obligation de résultat dont le bailleur ne peut s'exonérer en invoquant la carence éventuelle du syndic de copropriété, avec lequel le locataire n'est lié par aucun rapport contractuel.

En l'espèce, la non-décence du logement est objectivée par des sources concordantes et indépendantes. Dès le mois de septembre 2021, le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 3] a adressé aux syndics successifs de l'immeuble un courrier relevant des problèmes d'hygiène et de salubrité, demeuré sans suite. Le diagnostic technique global réalisé le 16 octobre 2023 par les Compagnons Bâtisseurs, mandatés par la Caisse d'allocations familiales, a établi l'existence de dysfonctionnements liés à la non-décence et au règlement sanitaire départemental portant notamment sur l'installation électrique non sécurisée, l'absence d'amenée d'air, les infiltrations au plafond de la salle de bain avec moisissures, le chauffage collectif défaillant et la présence de cafards. La Caisse d'allocations familiales a en conséquence suspendu le versement de l'allocation logement directement au bailleur à compter du mois de janvier 2024. La non-décence du logement n'a été officiellement levée que le 28 juillet 2025 à la suite d'une visite de contrôle d'URBANIS, ce qui établit rétrospectivement que le logement était non décent pendant toute la période antérieure à cette date.

Mme [I] [F] ne saurait s'exonérer de ses obligations en invoquant la défaillance du syndic de copropriété. Si une partie des désordres trouvait son origine dans des équipements collectifs, il lui appartenait d'en obtenir la réparation auprès du syndic ou d'en tirer les conséquences dans ses rapports avec sa locataire. Cette carence ne constitue pas une cause exonératoire opposable à Mme [V] [W].

L'existence de l'obligation de délivrance d'un logement décent à la charge de Mme [I] [F] n'est donc pas sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

S'agissant du quantum, Madame [W] évalue son préjudice de jouissance à 50% du loyer résiduel hors allocation logement. Ce taux de 50% apparaît excessif au regard de la nature des désordres, qui n'ont pas rendu le logement totalement impropre à son usage. Certains désordres trouvent par ailleurs leur origine dans des tiers (voisine du dessus pour le dégât des eaux, syndic pour le chauffage collectif). Un taux de 30% constitue une juste appréciation du préjudice subi. Deux périodes sont distinguées selon le montant de l'allocation perçue : d'août 2021 à avril 2024, le loyer résiduel s'élevait à 247 euros (570 – 323), soit une perte mensuelle de 74,10 euros sur 32 mois, représentant 2 371 euros ; de mai 2024 à juillet 2025, le loyer résiduel s'élevait à 300 euros (570 – 270), soit une perte mensuelle de 90 euros sur 19 mois, représentant 1 710 euros. Le préjudice de jouissance s'établit ainsi à la somme de 4 081 euros.

En revanche, Mme [V] [W] sollicite la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral et d'anxiété sans produire aucun justificatif médical ni attestation permettant d'objectiver ce chef de préjudice. Son existence et son étendue se heurtent dès lors à une contestation sérieuse que le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher. Il n'y a donc lieu à référé de ce chef.

Concernant la provision au titre des frais d'alarme VERISUR

Il résulte des pièces versées aux débats que la porte d'entrée de l'appartement a été fracturée lors d'un acte de vandalisme et n'a pas été remplacée par la bailleresse malgré l'engagement pris lors de l'entrée dans les lieux. Mme [V] [W] a en conséquence fait installer une alarme dès le mois de septembre 2021. Le lien de causalité entre la défaillance du bailleur quant à la sécurisation de la porte d'entrée et les frais d'alarme exposés par la locataire est direct et certain. La porte ayant été réparée en juin 2025, la période de remboursement s'étend sur 34 mois, pour un montant mensuel de 39,90 euros, soit la somme totale de 1 356,60 euros. Cette obligation n'est pas sérieusement contestable.

Concernant la provision au titre des désordres affectant les parties communes

Mme [V] [W] sollicite la somme de 936 euros au titre du préjudice de jouissance causé par des dysfonctionnements affectant les parties communes de l'immeuble depuis le mois de mars 2025. Ces désordres, à les supposer établis, relèvent de la responsabilité du syndic de copropriété et non de celle du bailleur, à qui ne peut être imputée la gestion des parties communes dont il n'a pas la charge. La demande se heurte à une contestation sérieuse quant à son imputabilité à Mme [I] [F]. Il n'y a donc lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [F], qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de la présente instance. L'équité commande de faire droit à la demande de Mme [V] [W] à hauteur de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens. La demande reconventionnelle de Mme [I] [F] de ce chef sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS