TJ 13055, 26 mars 2026, RG 25/02593

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 juin 2026
à Me SEMERIVA
à Me MAHDJOUBI
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02593 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6MPP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [M]
né le 20 Septembre 1975 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie SEMERIVA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [F],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mourad MAHDJOUBI, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-014250 du 27/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2015, M. [V] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 382 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 29 avril 2025, M. [V] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−8€244 ευροσ ◊ τιτρε δε προϖισιον συρ λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 1ερ μαρσ 2025,−1300 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 26 mars 2026, le demandeur a maintenu ses prétentions telles que développées dans ses dernières conclusions. Il fait valoir que le bail d'habitation conclu le 20 octobre 2015 comporte une clause résolutoire expressément stipulée, que le commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 est demeuré infructueux, et que Mme [E] [F] reste redevable d'un arriéré locatif de 7 513 euros arrêté au 5 mars 2026, nonobstant les versements de la CAF. Il conteste toute non-décence du logement, produisant un état des lieux signé le 4 novembre 2025 et un diagnostic de contrôle des Compagnons bâtisseurs postérieur aux travaux concluant à la décence du logement.

Mme [E] [F], représentée par son conseil, s'oppose à l'ensemble des demandes. Elle soulève une contestation sérieuse tirée de l'inapplicabilité de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au présent bail, de l'irrégularité du commandement de payer, et de l'impossibilité en résultant de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Elle demande à titre reconventionnel:
le rejet de la demande de résiliation, d'expulsion et de condamnation en paiement ;la condamnation de M. [V] [M] à lui restituer la somme de 18 750 euros au titre de loyers indûment perçus en raison de la non-décence persistante du logement ;la condamnation de M. [V] [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour production de pièces irrégulières ;à titre subsidiaire, l'octroi des délais de paiement les plus larges dans la limite de 36 mois et la suspension de toute mesure d'exécution.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du bail et l'inapplicabilité de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Il ressort de l'examen de la pièce n°2 produite aux débats que le contrat conclu le 20 octobre 2015 entre les parties est intitulé « Contrat de location meublée » et stipule expressément qu'il est « exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989 » et soumis aux dispositions de l'article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles 1709 et suivants du Code civil.

Le commandement de payer délivré par voie d'huissier le 12 septembre 2024 vise expressément l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et impartit à la locataire un délai de deux mois pour régulariser la situation locative, conformément aux dispositions de ce texte.

Si la loi du 6 juillet 1989 est en principe applicable aux baux meublés constituant la résidence principale du locataire en vertu de ses articles 25-3 et suivants, les parties ont en l'espèce, par une stipulation expresse, entendu placer leur relation contractuelle sous l'empire exclusif du Code civil et de l'article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation, régime que Madame [F] a accepté en signant le contrat.

Le commandement de payer délivré par voie d'huissier le 12 septembre 2024 vise expressément l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fonder la mise en œuvre de la clause résolutoire et impartit à la locataire le délai de deux mois prévu par ce texte.

Or, dès lors que les parties ont contractuellement exclu l'application de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer qui se fonde sur les dispositions de cette loi pour mettre en œuvre la clause résolutoire est entaché d'une irrégularité sérieuse : il ne reproduit pas fidèlement les stipulations contractuelles applicables et vise un régime légal que les parties ont écarté.

Cette irrégularité constitue une contestation sérieuse au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, qui fait obstacle à ce que le juge des référés constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion de la défenderesse.

Il y a donc lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La défenderesse soulève une contestation sérieuse sur le quantum de la dette locative en invoquant l'exception d'inexécution tirée de la non-décence alléguée du logement, la restitution de loyers indûment perçus, et le caractère erroné du décompte produit par le bailleur. Ces moyens, qui impliquent l'appréciation d'une éventuelle faute contractuelle du bailleur dans l'exécution de son obligation de délivrance sur une période de dix années, excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Il y a donc lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles de Mme [F] tendant à la restitution de loyers sur dix années et à l'allocation de dommages et intérêts pour production de pièces irrégulières impliquent l'appréciation de fautes contractuelles et de préjudices qui excèdent manifestement les pouvoirs du juge des référés. Il y a donc lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,