TJ 13055, 26 mars 2026, RG 25/03417

RIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 25 juin 2026
à Me [Localité 2]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 juin 2026
à Me MALINCONI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03417 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6R4Z

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [B]
né le 19 Avril 1948 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [B]
née le 22 Mars 1976 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [U]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Ambroise MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, M. [F] [B] et Mme [Y] [B] ont fait assigner M. [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, en leur qualité de locataires d'un appartement de type T3 situé [Adresse 3] à [Localité 4], aux fins d'obtenir réparation des préjudices subis en raison des désordres affectant ce logement depuis juillet 2023.

À l'audience du 26 mars 2026, M. et Mme [B], représentés par leur conseil, ont sollicité la condamnation de M. [H] [U] à :
- effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant leur logement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, sur la base du rapport de l'association AMPIL ;
- les reloger à ses frais dans les conditions de l'article L.521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- voir juger que leur obligation de paiement des loyers est suspendue jusqu'à l'achèvement des travaux ;
- ordonner la notification de la décision à intervenir au préfet des Bouches-du-Rhône ;
- payer la somme provisionnelle de 8 450 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- payer la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

À titre subsidiaire, ils sollicitent l'organisation d'une expertise judiciaire.

M. [H] [U] , représenté par son conseil, s'oppose à l'ensemble des demandes. Il fait valoir avoir procédé aux réparations nécessaires à la suite du rapport d'expertise du 4 août 2024, en faisant réaliser des travaux sur la toiture et dans le logement en août 2024 puis en janvier 2025, et conteste que des désordres persistants soient à ce jour imputables à sa carence. Il soutient que les demandeurs ont refusé l'accès au logement aux entreprises mandatées pour les travaux et qu'ils ont ainsi entravé la résolution définitive des désordres. Il conteste la force probante du rapport de l'association AMPIL, non signé et non établi contradictoirement. À titre reconventionnel, il sollicite la condamnation des époux [B] au paiement d'une provision de 1 000 euros pour préjudice résultant du refus d'accès, leur condamnation à laisser accès à la société SPBC pour les travaux de toiture sous astreinte de 50 euros par jour, et au paiement de la somme de 1 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail. Aux termes de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l'espèce, le rapport d'expertise amiable contradictoire établi le 4 août2024, en présence de M. [B] et de M. [H] [U], constitue un élément central. Ce rapport établit l'existence de deux types de désordres affectant le logement : d'une part, un phénomène de condensation dans la chambre parentale résultant d'un déficit d'isolation thermique de la trémie de la fenêtre de toit, et d'autre part, des infiltrations d'eau de pluie par la toiture au niveau du palier haut de l'escalier, avec présence d'une bâche mal fixée et percée sur le puits de lumière, et effondrement partiel du plafond en canisses à proximité. L'expert conclut que ces désordres compromettent l'habitabilité du logement et engage la responsabilité de M. [H] [U] en sa qualité de propriétaire-bailleur sur le fondement de l'article 1719 du code civil. L'expert relève par ailleurs qu'à la date du dépôt de son rapport, M. [H] [U] n'avait pas tenu les engagements pris lors de la réunion d'expertise du 10 juin 2024.

M. [H] [U] fait valoir avoir réalisé des travaux en août 2024 et janvier 2025, produisant deux factures de l'entreprise RIEFOLO correspondantes. Cependant, l'effondrement du plafond de la seconde chambre du logement survenu le 30 septembre 2025, ayant nécessité l'intervention des pompiers et blessé l'un des enfants des locataires, démontre que les interventions réalisées n'ont pas mis fin aux désordres à la source. M. [H] [U] ne justifie pas que les travaux préconisés par l'expert pour traiter définitivement les infiltrations en toiture ont été intégralement réalisés. La facturation produite correspond à des travaux de dépose de faux plafond et de réfection partielle, et non à une réparation pérenne de la toiture.

Sur l'argument tiré du refus d'accès des locataires, il doit être relevé que le rapport d'expertise du 4 août 2024 constate lui-même que l'accès à la toiture nécessite de passer par le commerce du rez-de-chaussée appartenant à un tiers, lequel était fermé en cessation d'activité lors de la visite d'expertise. Cette difficulté d'accès préexistait donc à toute attitude des locataires. Par ailleurs, les époux [B] produisent un courrier recommandé non retiré par M. [H] [U], ce qui fragilise sa thèse selon laquelle ils auraient systématiquement refusé l'accès.

L'obligation de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations et à leurs conséquences n'est dès lors pas sérieusement contestable. Il y a lieu de condamner M. [H] [U] à y procéder, sous astreinte. Le taux de 500 euros par jour demandé par les locataires est excessif au regard des circonstances ; une astreinte de 100 euros par jour de retard constitue une mesure comminatoire suffisante.

Sur les demandes de relogement et de suspension du paiement des loyers

Les demandes de relogement aux frais du bailleur et de suspension du paiement des loyers sont fondées sur les articles L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ces mesures supposent que le logement soit reconnu impropre à l'habitation ou que les travaux nécessaires impliquent le départ temporaire des occupants, ce qui relève d'une appréciation au fond des obligations contractuelles des parties. En l'état des pièces produites, et notamment en l'absence d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris par l'autorité administrative compétente, ces demandes se heurtent à une contestation sérieuse. Il n'y a donc lieu à référé sur ces chefs.

Sur la provision pour préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

L'existence d'un préjudice de jouissance à la charge de M. [H] [U] n'est pas sérieusement contestable, l'obligation de délivrance d'un logement décent et l'atteinte portée à la jouissance paisible des locataires étant objectivées par le rapport d'expertise contradictoire, les photographies versées aux débats et l'effondrement du plafond du 30 septembre 2025.

S'agissant du quantum, les demandeurs proposent une évaluation fondée sur une fraction du loyer mensuel de 650 euros, méthode cohérente avec la nature du préjudice. Deux périodes sont à distinguer. Pour la période courant d'avril 2024 au 30 septembre 2025, soit 18 mois, les désordres objectivés par le rapport d'expertise du 4 août 2024 affectaient principalement le palier et la chambre parentale, et ne rendaient pas le logement totalement impropre à son usage ; un taux de 30% constitue une juste appréciation, représentant 195 euros par mois, soit la somme de 3 510 euros. Pour la période courant à compter du 30 septembre 2025, date de l'effondrement du plafond de la seconde chambre en présence des occupants, les désordres ont significativement aggravé les conditions d'habitation ; un taux de 50% est justifié, représentant 325 euros par mois sur 6 mois, soit la somme de 1 950 euros. Le préjudice de jouissance s'établit ainsi à la somme totale de 5 460 euros.

Sur la provision pour préjudice moral

Les demandeurs produisent en l'espèce un certificat médical, un certificat de leur psychiatre attestant d'un état d'anxiété persistant, et une attestation des pompiers intervenus lors de l'effondrement du 30 septembre 2025. Il est par ailleurs établi qu'un enfant des locataires a été blessé lors de cet effondrement et transporté aux urgences. Ces éléments objectivent l'existence d'un préjudice moral dont l'obligation de réparation n'est pas sérieusement contestable. Une provision de 2 500 euros constitue une juste appréciation provisionnelle de ce chef de préjudice, dans l'attente d'une liquidation définitive au fond.

Sur la notification au préfet des Bouches-du-Rhône

En application de l'article 87 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, lorsque le juge constate que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il transmet la décision au représentant de l'État dans le département. La présente ordonnance constatant des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement décent, il y a lieu d'en ordonner la notification au préfet des Bouches-du-Rhône.

Sur les demandes reconventionnelles

La demande de provision de 1 000 euros au titre du préjudice résultant du refus d'accès n'est pas sérieusement établie, les époux [B] contestant formellement ce refus et produisant un courrier recommandé non retiré par M. [H] [U]. Elle sera rejetée. La demande tendant à ordonner l'accès à la société SPBC sous astreinte sera également rejetée, dès lors que M. [H] [U] est lui-même condamné à réaliser les travaux et qu'il lui appartient d'organiser cet accès dans ce cadre.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [U], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens et au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande reconventionnelle à ce titre sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS