TJ 35238, 15 juin 2026, RG 25/04449

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

N° RG 25/04449 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LUFT

JUGEMENT DU :
15 Juin 2026

[E] [I]

C/ S.A.S. FONCIA ARMOR

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 15 Juin 2026 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 30 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
Le délibéré a été prorogé au 15 Juin 2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [E] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparante en personne

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA ARMOR
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par Me Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 avril 2018, Madame [E] [I] a conclu un mandat de gestion locative avec la société FONCIA BRETAGNE, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 4] pour son appartement sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Le 30 octobre 2023, Madame [E] [I] a reproché au gestionnaire du bien FONCIA BRETAGNE d’avoir omis de mentionner des anomalies dans le constat des lieux du locataire sortant le 15 septembre 2023.

Selon courrier recommandé en date du 30 novembre 2023 réceptionné le 04 décembre 2023, Madame [E] [I] a demandé au gestionnaire FONCIA BRETAGNE de prendre en charge les réparations nécessaires et lui a notifié son intention de résilier le mandat.

Le 15 février 2024, la SAS FONCIA BRETAGNE a facturé à Madame [E] [I] des frais de fin de gestion pour un montant total de 105€.

Le mandat liant Madame [E] [I] à la SAS FONCIA BRETAGNE a pris fin le 12 avril 2024.

Une relance aux fins d’indemnisation a été adressée par courrier recommandé en date du 21 mai 2024.

Madame [E] [I] a saisi le Conciliateur le 30 octobre 2024.

Aucun règlement amiable du litige n’a pu être tenté.

Un constat de carence a été remis à Madame [E] [I] le 22 février 2025.

Selon requête enregistrée le 30 avril 2025 au greffe, Madame [E] [I] a sollicité du tribunal judiciaire de Rennes qu'il convoque la SAS FONCIA; qu’il la condamne à lui payer la somme de 661€ à titre principal.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience civile du 30 mars 2026 devant le tribunal judiciaire de Rennes.

La cause a été entendue.

Madame [E] [I] était présente à l’audience.

Elle a plaidé que suite au changement de locataire le 15 septembre 2023, elle a effectué deux réclamations du 30 novembre 2023 et du 21 mai 2024 pour se plaindre auprès du gestionnaire locatif FONCIA BRETAGNE des négligences et incohérences lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie de la locataire, Madame [W] ; qu’elle n’a obtenu qu’une indemnisation partielle de ses préjudices, qu’elle s’est heurtée ensuite au mutisme du gestionnaire ; que la résiliation du mandat est justifiée ; qu’elle est en droit au jour de l’audience de solliciter les indemnités suivantes :

- 102€ au titre de la facture établie par la société PRESTACLAIR pour le nettoyage de l’appartement sans avoir au préalable communiqué le devis et donc sans son autorisation ;

- 105€ au titre de l’indemnité réparatrice aspirante égale à un trimestre d’honoraires de gestion courante car la réalisation n’a pas eu lieu en cours d’année mais à la fin du mandat en avril 2024 ;

- 279€ pour le remplacement du four à micro-ondes défectueux ;

- 13,20€ au titre des frais de courriers recommandés en lien avec le litige ;

- 121,02€ au titre des frais d’état des lieux mal réalisé par la société CONSTATIMMO mandatée par la société FONCIA ;

- 40,62€ pour service facturé et non assuré pour la période du 16 septembre au 22 octobre 2023.

Elle a précisé que le double des clés du logement a été perdu ; que le gestionnaire a procédé au remplacement de la serrure par du matériel bas de gamme.

Elle a évoqué le manque d’honnêteté de la défenderesse.

Pour toutes ces raisons, elle a demandé au tribunal qu’il condamne la SAS FONCIA BRETAGNE à lui payer la somme de 661€, tous préjudices confondues (financier et moral).

18 pièces ont été versées aux débats dans l’intérêt de Madame [I] :

- lettre de réclamation du 30 novembre 2023,
- lettre de réclamation du 21 mai 2024,
- constat de carence de la tentative de conciliation du 22 février 2025,
- facture PRESTACLAIR du 11 janvier 2024,
- chiffrage n°10470243 de CONSTATIMMO édité le 23 novembre 2023,
- facture d’honoraires de frais de gestion par FONCIA du 15 février 2024,
- facture ENVIE du 31 octobre 2024 pour l’achat d’un micro-ondes,
- échanges de mails entre octobre 2023 et avril 2024 avec le gestionnaire FONCIA,
- récépissés de dépôt de lettres recommandées,
- compte-rendu de gestion du 22 août au 25 septembre 2023,
- compte-rendu de gestion du 22 novembre au 21 décembre 2023,
- compte-rendu de gestion du 23 janvier au 23 février 2024,
- constat des lieux entrant du 15 septembre 2023,
- constat des lieux sortant du 15 septembre 2023,
- mandat de gestion locative du 12 avril 2019,
- contrat de location avec Mme [W] du 07 mai 2018,
- certificat notarié d’acquisition du 20 octobre 2016,
- compte-rendu de gestion du 25 juillet au 22 août 2023 ; du 25 septembre au 24 octobre 2023 et du 21 décembre au 23 janvier 2024.

La SAS FONCIA BRETAGNE était représentée à l’audience par avocat qui a déposé des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications.
Elle a fait plaider que Madame [I] échoue à rapporter la preuve d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle ; rappelant que la société CONSTATIMMO a procédé le 15 septembre 2023 à l’état des lieux de sortie de la locataire sortante, Madame [W] ; qu’à l’issu de ce constat, un chiffrage précis a été établi récapitulant les réparations et remplacements imputables à la locataire ; que sur la base de ce chiffrage, le gestionnaire de l’immeuble a pu conformément aux dispositions contractuelles et légales retenir la somme de 314,14€ sur le dépôt de garantie de l’ancienne locataire d’un montant total de 486€.

Elle a fait valoir qu’aucun préjudice en lien de causalité direct et certain avec les manquements allégués par Madame [I] n’est démontré.

Elle a précisé qu’il ressort tant de l’état des lieux de sortie de Madame [W] que de l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire, réalisés respectivement par des intervenants distincts qu’aucune mention de dysfonctionnement du four à micro-ondes n’a été relevée ; que le gestionnaire n’a donc pas vocation à supporter le coût d’acquisition d’un nouvel appareil électroménager d’un montant de 279€ ; que la facture de nettoyage par la société PRESTACLAIR d’un montant de 102€ a bien été réglée par la bailleresse mais par compensation avec les retenues locatives émises à l’encontre de la locataire sortante, de sorte que celles-ci ont pu couvrir intégralement le montant de cette facture ; que les frais de courriers recommandés n’ont aucun lien avec un quelconque manquement démontré ; que la demande en paiement de la somme de 121,02€ au titre de l’état des lieux n’est pas justifiée en l’absence d’une faute dans la réalisation de celui-ci rappelant que ces frais sont contractuellement mis à la charge de Madame [I].

Elle a soutenu avoir pris toutes les dispositions nécessaires dès le départ de la locataire (les états des lieux, le nettoyage et petites réparations) ; précisant qu’un nouveau locataire avait été installé sans qu’aucune valeur locative ne soit constatée et sans que Madame [I] ne subisse un jour de carence de loyer ; qu’il apparaît en conséquence inexact de prétendre que le gestionnaire n’a pas exécuté sa mission pendant la période comprise entre le 16 septembre et le 22 octobre 2023 ; que la demande en paiement de la somme de 40,62€ pour « service facturé et non assuré » sera rejetée faute pour Madame [I] de démontrer qu’elle n’aurait pas bénéficié durant cette période de la gestion de la SAS FONCIA ; qu’au surplus, le montant de 40,62€ n’est assorti d’aucune justification sérieuse ni de la moindre explication quant à son mode de calcul.

Elle a exposé que le mandat de gestion de bien a pris fin le 12 avril 2024 à la suite de la résiliation de la bailleresse.

Aux termes des articles 9 du code de procédure civile, 1240 et 1353 du code civil, elle a conclu au rejet des demandes, fins et conclusions de Madame [I]; elle a sollicité du tribunal qu’il la condamne à lui payer la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle a produit 4 pièces :

- mandat de gestion locative,
- constat des lieux de sortie du 15/09/2023,
- constat des lieux d’entrée du 15/09/2023,
- chiffrage de CONSTATIMMO – imputations locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026. Ce délai a été prorogé au 15 juin 2026.

MOTIVATION

I. SUR LA TENTATIVE DE RÈGLEMENT AMIABLE

Il ressort des éléments du dossier qu'une tentative de conciliation a été effectuée par application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.
Un constat de carence en date du 22 février 2025 a été remis. L’action de Madame [E] [I] est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

La responsabilité contractuelle du mandataire ne peut être engagée qu’en cas de faute, préjudice et lien de causalité, conformément aux articles 1231-1 et suivants du code civil.

1. Sur la demande de remboursement de la facture PRESTACLAIR (102€)

Madame [I] soutient que la société FONCIA a fait procéder à un nettoyage du logement sans recueillir son accord préalable et sollicite, à ce titre, le remboursement de la facture de 102€ émise par la société PRESTACLAIR le 11 janvier 2024.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 15 septembre 2023 que seule la présence de tartre est imputable à la locataire sortante. Les autres éléments relevés dans l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire (saleté des murs, sols et plinthes, dégât des eaux) ne figurent pas dans l’état des lieux de sortie et ne peuvent donc être imputés à la locataire sortante.

La facture PRESTACLAIR du 11 janvier 2024, relative à une intervention du 30 octobre 2023, porte sur des prestations de nettoyage et de réparations diverses qui ne correspondent pas aux dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Réalisée plus d’un mois après la restitution des clés, cette intervention ne peut être imputée à la locataire sortante.

La société FONCIA soutient que la somme de 102€ aurait été réglée par la bailleresse par compensation avec les retenues locatives. Toutefois, aucun élément comptable notamment le compte-rendu de gestion pour la période du 21 décembre 2023 au 23 janvier 2024 ne permet d’établir une telle compensation. Étant dépourvue de fondement, la créance n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible à l’égard de la locataire.

Il est en outre versé aux débats un courriel du 09 avril 2024 par lequel la société FONCIA BRETAGNE indique relancer son prestataire CONSTATIMMO en vue du remboursement de la facture PRESTACLAIR, reconnaissant ainsi que cette dépense procède d’un manquement de son partenaire et ne saurait être imputée à la bailleresse.

La somme de 102€ qui apparaît dans le compte-rendu de gestion pour la période du 23 janvier au 23 février 2024 a été indûment prélevée et doit être restituée à Madame [I].

2. Sur la demande d’indemnisation au titre du remplacement du four à micro-ondes (279€)

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Madame [I] soutient que le four à micro-ondes était défectueux à l’issue de la location et reproche à la société FONCIA de ne pas avoir imputé son remplacement à la locataire sortante.

Toutefois, l’état des lieux d’entrée, comme celui de sortie, tous deux réalisés le 15 septembre 2023 mentionnent un appareil « non contrôlé, sous réserve de contrôle ultérieur ».

Le second document précise seulement que l’intérieur et l’extérieur du micro-ondes étaient légèrement piqués, ce qui constitue une observation d’ordre esthétique et non un dysfonctionnement.

En outre, l’état des lieux d’entrée de la locataire sortante, établi en 2018, n’est pas produit, de sorte que l’état initial de l’appareil n’est pas connu.

Le courriel du 03 avril 2024, par lequel la bailleresse indique que les nouveaux locataires lui auraient signalé un dysfonctionnement du micro-ondes à leur arrivée, ne constitue qu’une déclaration unilatérale dépourvue de force probante.

Il appartenait au nouveau locataire de signaler rapidement toute anomalie lors de son entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, Madame [I] ne rapporte pas la preuve :

- d’une dégradation imputable à la locataire sortante,
- d’un dysfonctionnement constaté contradictoirement,
- ni d’une faute du gestionnaire dans la réalisation ou l’exploitation des états des lieux.

Les observations unilatérales de la bailleresse lors de sa visite du 24 octobre 2023, non contradictoires et non corroborées par les états des lieux, ne peuvent suffire à établir un dysfonctionnement imputable à la locataire sortante.

Sa demande au titre du remplacement du micro-ondes est donc rejetée.

3. Sur la demande de remboursement des frais d’état des lieux (121,02€)

Madame [I] sollicite le remboursement des frais d’état des lieux réalisé par la société CONSTATIMMO, estimant que celui-ci aurait été mal exécuté.

Or, à l’issue du constat des lieux de sortie du 15 septembre 2023, un chiffrage précis pour un montant de 727,73€ TTC (chiffrage n°10470243 de CONSTATIMMO) a été établi, récapitulant les réparations et remplacements imputables à la locataire Madame [W] :

- fourniture, pose et mise en service d’un détecteur de fumée,
- détartrage du lavabo ou lave-mains,
- détartrage de la cabine de douche,
- remplacement de l’ampoule de la hotte aspirante,
- débarras de logement ou de balcon,
- frais de déplacement et prise en charge des corps de métiers.

Il convient de rappeler que sur la base de ce chiffrage, le gestionnaire a retenu la somme de 314,14€ sur le dépôt de garantie de la locataire sortante ; qu’un remboursement de 594,27€ a été effectué au bénéfice de la bailleresse, correspondant au solde des retenues locatives après compensation des dépenses engagées.

Si le courriel du 9 avril 2024 fait état d’un manquement du prestataire CONSTATIMMO dans la gestion postérieure à l’état des lieux, justifiant le remboursement de la facture PRESTACLAIR, il ne remet nullement en cause la qualité de l’état des lieux de sortie lui-même.

Aucun élément du dossier ne permet ainsi de remettre en cause la réalité, la pertinence ou la cohérence des imputations locatives. Les opérations décrites relèvent de réparations locatives classiques, conformes à l’article 1732 du code civil, et ne révèlent aucune anomalie dans la réalisation de l’état des lieux.

L’article 2 du mandat de gestion met expressément les frais d’état des lieux à la charge de la bailleresse.

À la lumière de ce qui précède, la demande doit donc être rejetée.

4. Sur la demande de 40,62€ pour “service facturé et non assuré”

Madame [I] soutient que la société FONCIA a perçu des honoraires de gestion pour une période durant laquelle elle n’a pas assuré sa mission.

Pour engager la responsabilité du mandataire, la bailleresse doit démontrer une inexécution contractuelle au sens des articles 1103 et 1217 du code civil. Or, il ressort du dossier que, pour la période concernée (du 16 septembre au 22 octobre 2023), le gestionnaire a reloué le logement sans vacance locative et a poursuivi la gestion courante.

La bailleresse ne démontre ni une inexécution, ni un préjudice.

La demande doit donc être rejetée.

5. Sur la demande relative à l’indemnité réparatrice de résiliation (105€)

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Madame [I] sollicite le remboursement de la somme de 105€ facturée par la société FONCIA au titre des « frais de fin de gestion ».

Le mandat de gestion, signé le 12 avril 2019, prévoit que le contrat se renouvelle annuellement par tacite reconduction et que la résiliation doit être notifiée par lettre recommandée trois mois avant l’échéance annuelle. Il stipule également qu’en cas d’accord des parties pour une résiliation en cours d’année, le mandataire peut prétendre à une indemnité réparatrice égale à un trimestre d’honoraires de gestion courante.

En l’espèce, Madame [I] a notifié la résiliation du mandat le 30 novembre 2023, de sorte que celle-ci a pris effet à l’échéance contractuelle du 12 avril 2024. Aucun élément du dossier ne permet d’établir l’existence d’un accord des parties pour une résiliation anticipée en cours d’année.

La facturation du 15 février 2024 est sans fondement contractuel en violation de l’article 1103 du code civil, la clause d’indemnité n’étant pas applicable.

La demande de remboursement de la somme de 105€ est fondée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Succombant, la SAS FONCIA BRETAGNE sera condamnée aux entiers dépens d’instance.

La demande de remboursement de 13,20€ présentée par Madame [I] au titre des courriers recommandés, qui constitue une dépense exposée pour les besoins du litige et non comprise dans les dépens, doit être requalifiée en demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de lui allouer cette somme.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,