TJ 35238, 23 juin 2026, RG 25/08951

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

23 juin 2026

2ème Chambre civile
72A

N° RG 25/08951 -
N° Portalis DBYC-W-B7J-L3JC

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1],

C/

S.C.I. [H] INVESTISSEMENTS,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 23 juin 2026, après prorogation de la date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.
Signé par Madame Julie BOUDIER, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Julie BOUDIER,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société 35 MILLIEMES, SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 898 423 140, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. [H] INVESTISSEMENTS, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 484 067 616, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillante

Exposé du litige

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est composé de deux bâtiments comprenant 18 appartements et 10 emplacements de parking. Le Syndicat des copropriétaires est actuellement géré par la SARL 35 MILLIEMES.

La SCI [H] INVESTISSEMENTS, gérée par monsieur [C] [H], est propriétaire de six lots dans cet immeuble (103, 105, 107, 109, 111, 116), auxquels sont attachés une quote-part totale des parties communes générales de 257/1000e.

Or, la SCI [H] INVESTISSEMENTS ne règle pas ses charges de co-propriétaire de manière régulière.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 septembre 2025, elle a été mise en demeure de régulariser sa dette, à hauteur de 12.758,23 €. Monsieur [H] a alors procédé au paiement partiel des charges, à hauteur de 5.000 €, le 8 septembre 2025.

Aucun autre paiement n'est intervenu.

Après que le Syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, assigné la SCI [H] aux fins de recouvrement des charges et de condamnation à payer des dommages et intérêts, la SCI [H] a procédé à deux règlements de 6.200 €.

Pour autant, la SCI [H] n'est pas à jour de ses paiements et le solde exigible au 1er janvier 2026 n'a pas été réglé.

Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires a décidé de poursuivre son action en justice.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 5 février 2026 par voie électronique, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à RENNES, représenté par son syndic, la société 35 MILLIEMES, SARL, demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI [H] INVESTISSEMENTS à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à RENNES la somme de 2.303, 35 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 23 janvier 2026, ainsi que 209,42 euros au titre des frais nécessaires,

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8
avril 2025, et à tout le moins de la sommation de payer délivrée le 8 juillet 2025,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l'article 1343-3 du Code civil,

CONDAMNER la SCI [H] INVESTISSEMENTS à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à RENNES une somme de 3.000 € au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNER la SCI [H] INVESTISSEMENTS à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à RENNES la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

DIRE ET JUGER, en application des dispositions de l'article R 631-4 du Code de la Consommation, que la partie succombante supportera la charge de l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d'encaissement prévus à l'article L 111-8 du Code des
procédures Civiles d'exécution.

CONDAMNER la SCI [H] INVESTISSEMENTS aux entiers dépens.

A l'appui de sa demande, elle fait valoir que, sur le fondement des dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité des services pour leur lot, d'une part, et aux charges relatives à la conservation, l'entretient et l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, d'autre part. Le Syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes. Il doit aussi constituer un fonds de travaux pour faire face à différentes dépenses, fonds alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versées par les copropriétaires. Les frais dépensés par le Syndicat pour recouvrer une créance auprès d'un copropriétaire sont applicables à ce seul propriétaire. Enfin, le taux d'intérêts sur les sommes dues court à compter de la première mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires produit des justificatifs de l'arriéré des charges, la justification de la réclamation portée auprès de la SCI [H] INVESTISSEMENTS, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires depuis 2021.

Au regard de ces éléments, elle sollicite le paiement du solde dû, soit 2.303,35 €, outre la somme de 209,42 € au titre des frais.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de la SCI [H] INVESTISSEMENTS à lui régler des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 €, suivant les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, arguant de la mauvaise foi du gérant.

Elle rappelle que la SCI a systématiquement manqué à ses obligations de paiement des charges aux échéances prévues, et ce alors-même qu'elle disposait des liquidités nécessaires puisqu'elle a procédé au règlement de la somme de 5000 € au jour de la mise en demeure et de 6.200 € au jour de l'assignation.

Elle ajoute qu'aux 1.558,23 € représentant le solde dû avant 2026, s'ajoute l'appel de fonds du premier semestre 2026 pour lequel elle n'a pas fait connaître les raisons du retard de paiement.
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que dans la mesure où la SCI [H] INVESTISSEMENTS est propriétaire du quart de l'immeuble, la collectivité des copropriétaires est privée d'une somme importante destinée à l'entretien de l'immeuble et à la réalisation de travaux.

La SCI [H] INVESTISSEMENTS n'a pas constitué avocat.

***

Par décision du 12 février 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture des débats.

Les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai prorogée au 23 juin 2026

Motifs

I- Sur les demandes du SDC de l'immeuble [Adresse 1]

Il résulte des dispositions combinées des articles 10, 14-1, 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI [H] INVESTISSEMENTS, représentée par son gérant, [C] [H], doit, en sa qualité de propriétaire de 257/1000e de l'immeuble sis [Adresse 1] s'acquitter des charges de copropriétaires correspondant à sa quote-part.

Il résulte des justificatifs communiqués que le calcul des charges est justifié, les votes en Assemblée Générale également, les appels de fonds réguliers, de même que les mises en demeure (pièces 9 à 11, 20, 8, 21, 5, 12, 13, et 14 à 19).

Dans son mail du 8 septembre 2025, monsieur [H], gérant de la SCI [H] INVESTISSEMENTS, ne conteste pas l'arriéré des charges.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande formulée, et de condamner la SCI [H] INVESTISSEMENTS à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.303,35 € au titre de l'arriéré des charges au 23 janvier 2026, outre la somme de 209,42 € au titre des frais.

II- Sur la faute de la SCI BOYER INVESTISSEMENTS.

Il résulte des dispositions de l'article 1231-6 du code civil que " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires n'a pas seulement subi un retard, qui sera en tout état de cause, sanctionné par la fixation du point de départ des intérêts à la première mise en demeure (8 avril 2025), mais a subi la mauvaise foi caractérisée de la SCI [H] INVESTISSEMENTS, qui, sans contester les retards de paiement, les a multipliés, et ce alors qu'elle disposait des liquidités nécessaires puisqu'elle a payé une partie de sa dette au jour de la mise en demeure et une autre partie de sa dette (sans la solder), au jour de l'assignation. Monsieur [H], par mail du 8 septembre 2025 joint en pièce N°6 a d'ailleurs expliqué que cette " rétention " était volontaire, pour maintenir une forme de pression sur la SARL 35 MILLIEMES, représentante du syndicat des copropriétaires, afin qu'elle fasse avancer un autre dossier pour lequel les autres copropriétaires ne sont pas directement concernés. Cette attitude de chantage est caractéristique d'une rétention abusive des fonds, de toute mauvaise foi et engendrant un préjudice financier direct et certain, indépendant du retard de paiement.

Partant, il y a lieu de considérer que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1236-1 du code civil sont applicables et de condamner la SCI à verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

III- Sur les demandes accessoires

L'article 1343-2 du code civil dispose que " les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ".

Les requérants sollicitent la capitalisation des intérêts, telle que prévue à l'article 1343-2 du code civil.

Or, la capitalisation est de droit lorsqu'elle est demandée par l'une des parties (Civ 1ère, 14 mai 1992).

Il y a lieu de faire droit à la demande.

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie".

La SCI BOYER INVESTISSEMENTS succombant à l'instance, en supportera par conséquent les dépens.

L'article 700 du même code dispose "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'État".

Le Syndicat des copropriétaires demande la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande de condamner la SCI [H] INVESTISSEMENTS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre des frais non répétibles qu'il/elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l'article 514 du Code de procédure civile prévoit que "les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

Il n'y a pas lieu de déroger à cette disposition.

Par ces motifs