TJ 79191, 23 juin 2026, RG 25/00324

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00324 - N° Portalis DB24-W-B7J-EQ6A

Copies certifiées conformes délivrées le :
- à Me Eugénie MERENDA
- au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
- à Me Eugénie MERENDA

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

A l’audience publique du 11 Mars 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA-ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Eugénie MERENDA, avocat au barreau de DEUX-SEVRES, substituée à l'audience par Me Muriel GILLET JOUBERT, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant

Madame [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 23 Juin 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé en date du 10 mars 2021, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné en location à Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] un logement de type 4 sis [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 327,69 euros, outre 21,41 euros de provision sur charges, et avec prise d'effet au 20 mars 2021.

Suivant un second contrat de bail du même jour, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT leur a donné en location un box automobile à cette même adresse, pour un loyer mensuel de 17,41 euros, avec prise d’effet au 20 mars 2021.

À la suite d’un congé délivré le 15 octobre 2023 par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R], les locataires ont restitué les locaux le 23 novembre 2023, à l’issue d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Par courrier en date du 15 décembre 2023, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a adressé à Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] le décompte définitif chiffrant à 1470,39 euros la somme due par ces derniers, comprenant un arriéré de loyer à hauteur de 741,97 euros, une indemnité pour la remise en état du logement à hauteur de 1057 euros, et une indemnité de perte d’une journée de loyer à hauteur de 12,27 euros ; déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 327,69 euros et d’une régularisation des charges à hauteur de 13,16 euros.

Par courrier recommandé en date du 22 mars 2024 revenu « pli avisé non réclamé », la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a mis en demeure Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] de leur payer la somme de 1470,39 euros.

Le 19 février 2025, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Niort a dressé un procès-verbal constatant l’échec de la tentative de conciliation sollicitée par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT.

Par courrier recommandé en date du 21 mars 2025 revenu signé le 24 mars 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a de nouveau mis en demeure Madame [F] [R] d’avoir à lui payer la somme de 1470,39 euros.

Le 7 mai 2025, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Niort a dressé un procès-verbal constatant l’échec de la nouvelle tentative de conciliation sollicitée par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT auprès de Madame [F] [R].

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 3 novembre 2025 s’agissant de Madame [F] [R], et par procès-verbal de recherches le 17 novembre 2025 s’agissant de Monsieur [G] [J], la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Niort aux fins de paiement des loyers, des dégradations locatives et d’indemnisation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026.

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT représentée par son conseil a maintenu ses demandes formulées au sein de l'assignation, et sollicite – sous le bénéfice de l’exécution provisoire – de :
Condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] à leur payer la somme de 1.457,78 euros au titre de l’arriéré de loyer et des réparations locatives, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,Condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] à leur payer la somme de 11,93 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,Condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] aux entiers dépens de l'instance,Condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en paiement, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, se fondant sur les conditions générales annexées au contrat de location, aux articles 1728, 1730 et 1732 du code civil, ainsi qu’à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, expose que Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] ont manqué à leurs obligations contractuelles à la fois au titre des loyers impayés et des réparations locatives. En effet, le bailleur expose qu’il a dû remettre en état le logement qui était dégradé au départ des locataires.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, et se fondant sur l’article 1231-1 du code civil, le bailleur précise que ces travaux de remise en état sont dus à une inexécution contractuelle de la part des locataires, engendrant l’impossibilité de remettre le logement en location pendant la durée des travaux, soit deux jours.

Ni Monsieur [G] [J], ni Madame [F] [R] ne comparaissent à l’audience, ni personne pour les représenter.

A l’audience, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a indiqué et justifié qu’une procédure de surendettement était ouverte à l’égard de Madame [F] [R].

A l’issue de l’audience, le juge a avisé les parties présentes que le prononcé du jugement aura lieu le 23 juin 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

au titre des arriérés de loyers
En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À ce titre, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aussi, le bailleur ne saurait imputer au débit du compte des frais pour lesquels il ne justifie ni du fondement ni du quantum.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un décompte selon lequel Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] restent lui devoir la somme de 741,97euros au titre des loyers et charges impayés au 15 décembre 2023.

Les défendeurs non comparant n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette créance.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 741,97 euros au titre des loyers et charges impayés, de laquelle il y a lieu de déduire la régularisation des charges en la faveur des locataires (13,16 euros).

M. [J] et Mme [P] sont donc redevables de la somme de 728,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation en application de l'article 1231-6 du code civil.

au titre des réparations locatives
En application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Par ailleurs, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, ont notamment le caractère de réparations locatives incombant au locataire : l’entretien courant des allées, pelouses et massifs, la taille et l’élagage des arbres et arbustes, le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 23 novembre 2023, que le logement a été laissé dans un état de saleté générale, notamment au niveau des huisseries et de certains sols, outre des dégradations de certains murs (écritures, peintures non réalisées dans les règles de l’art) et l’absence d’entretien du jardin (haies non taillées, pelouse non tondue, mauvaises herbes).

Les travaux détaillés dans les devis et factures produits par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT permettent tous de réparer spécifiquement le nombre et la nature des dégradations constatées : nettoyage du logement, tonte de la pelouse et taille des haies, outre un forfait de déplacement.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 1057 euros au titre des réparations locatives, dont il y a lieu de déduire le dépôt de garantie conservé par le bailleur (327,69 euros).

M. [J] et Mme [P] sont donc redevables de la somme de 729,31 euros au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement en application de l'article 1231-7 du code civil.

*

Le bail contient une clause de solidarité.

En conséquence, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] seront solidairement condamnés à payer les sommes dues à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT.

Selon l’article 1343-2 du code civil, es intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce l’assignation ayant été délivrée en novembre 2025, une année ne s’est pas encore écoulée de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’anatoscime.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application des articles 1217 et 1231-1 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution ; le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à celui qui allègue que son cocontractant n'a pas rempli son obligation, d'établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Seuls sont indemnisés les préjudices certains, directs et personnels.

En l’espèce, il a été relevé ci-dessus que les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien du logement, nécessitant des travaux de remise en état. La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT caractérise son préjudice par l’impossibilité de remettre en location le bien immédiatement, et ce pour la durée des travaux. Le bailleur en justifie par l’intervention de la société SOLNET les 27 et 28 novembre 2023, pendant une durée de deux jours.

Il convient de préciser que l'indemnisation du coût de la remise en état des locaux à raison des dégradations affectant le bien loué consécutivement à l'inexécution par les locataires de leurs obligations, ne répare pas le préjudice de n’avoir pu relouer le bien pendant la durée des travaux.

Le bailleur sollicite l’indemnisation de son préjudice d’immobilisation du logement à hauteur d’une journée de loyer, il sera fait droit à cette demande.

En conséquence, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R] seront solidairement condamnés à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 11,93 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

-Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R], parties perdantes au procès, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

-Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [R], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

-Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS