TJ 12202, 4 juin 2026, RG 24/01185

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01185 - N° Portalis DBWZ-W-B7I-DCIG
AFFAIRE : [Q] [A], [Z] [A], [O] [A] C/ [J] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Jeanne LAVILLE, greffier lors des débats et de Mme Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSES

Mme [Q] [A]
née le 26 Avril 1951 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

Mme [Z] [A]
née le 24 Juin 1974 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

Mme [O] [A]
née le 24 Août 1978 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

représentées par Me Emmanuel GIL, avocat au barreau d’ALBI

DÉFENDERESSE

Mme [J] [E]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Anne-Cécile MAURY, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l'audience du : 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 avril 2018, Monsieur [F] [A] a donné à bail à Madame [J] [E] un appartement composé de 4 pièces d'une surface de 75, 45 m² au sein d'un immeuble collectif situé [Adresse 5] moyennant un loyer de 500 euros mensuels, outre une provision mensuelle de charge de 90 euros.

Monsieur [F] [A] étant décédé le premier décembre 2021, la relation contractuelle s'est poursuive avec ses ayants-droits, à savoir : Madame [T] [M] veuve [A], outre, ses deux enfants [Z] et [O] [A].

Après avoir donné congé, Madame [J] [A] a quitté les lieux objet du bail le 21 mai 2022. Un état des lieux de sortie a été établi le même jour.
Un litige a alors surgi entre les parties, les requérants reprochant des dégradations imputables à l'ancienne locataire, tout en faisant valoir un arriéré de loyer et de charges d'un montant de 750, 55 euros.

Une médiation a été tentée entre les parties, laquelle s'est soldée par un échec.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2024, Madame [Q] [A], Madame [Z] [A] et Madame [O] [A], venant aux droits de Monsieur [F] [A] ont assigné Madame [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins de :
-juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des requérants et y faire droit et en conséquence,
-voir condamner Madame [J] [E] au paiement de la somme de 4.971, 62 euros au titre du défaut d'entretien, des dégradations et des loyers et charges impayées,
-condamner Madame [J] [E] au paiement d'une somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l'équité impose de ne pas leur laisser supporter,
-condamner Madame [J] [E] en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût de la mise en demeure et celui de la présente assignation, en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'affaire a alors fait l'objet de nombreux renvois avant d'être retenue à l'audience du 2 avril 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement communiquées à la partie adverse, [Q] [M] veuve [A], [O] [A] et [Z] [A] venant aux droits de Monsieur [F] [A] sollicitent de la juridiction :
-débouter Madame [J] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-condamner Madame [J] [E] d'avoir à régler aux consorts [A] la somme de 4.971, 62 euros au titre de défauts d'entretien, des dégradations, outre des loyers et charges impayés,
-rappeler que le jugement à intervenir sera de droit assorti de l'exécution provisoire,
-condamner enfin Madame [J] [E] d'avoir à verser aux consorts [A] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, les requérants font valoir avoir constaté au moment de la reprise du logement, l'état de dégradation de ce dernier allant bien au-delà d'une simple vétusté et d'une simple usure, ayant nécessité des travaux ainsi qu'une impossibilité de louer les lieux immédiatement après leur libération. Ils contestent les allégations de l'ancienne locataire faisant état de problèmes d'humidité du logement et d'une insuffisance de la ventilation.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement communiquées à la partie adverse, Madame [J] [E] sollicite de la juridiction :
-débouter Madame [N] [A], Madame [O] [A] et Madame [Z] [A] venant aux droits de Monsieur [F] [A] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de Madame [J] [E],
-dire que la dette locative fixée à 750, 55 euros devra être réglée conformément au plan de surendettement en cours,
-déclarer recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de Madame [J] [E],
-condamner en conséquence Madame [N] [A], Madame [O] [A] et Madame [Z] [A] venant aux droits de Monsieur [F] [A] à verser à Madame [J] [E] la somme de 3.000, 00 euros au titre du préjudice de jouissance subi,
-condamner en conséquence Madame [N] [A], Madame [O] [A] et Madame [Z] [A] venant aux droits de Monsieur [F] [A] à verser à Madame [J] [E] la somme de 1.500, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [N] [A], Madame [O] [A] et Madame [Z] [A] venant aux droits de Monsieur [F] [A] à verser à Madame [J] [E] aux entiers dépens de l'instance.

A l'appui de ses prétentions, Madame [J] [E] expose qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que le local loué présentait dès le début de son occupation un état de vétusté important tout en pointant l'absence de corrélation entre les dégradations qui seraient imputables à la locataire et les travaux réalisés par le bailleur. Elle ajoute que les dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie sont en réalité imputables à ce dernier. Concernant les sommes dues au titre des charges et loyers, Madame [E] n'en conteste ni le principe ni le montant mais précise que ces dernières ont été déclarées dans le cadre du dossier de surendettement dont elle bénéficie. Elle s'estime enfin bien fondée à solliciter une indemnisation pour le préjudice de jouissance qu'elle dit avoir subi du fait d'un taux d'humidité conséquent au sein du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dépenses engendrées pour la remise en état du logement

En vertu de l’article 1731 du Code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.

En l'espèce, l'état des lieux de sortie est directement établi sur le document initial d'état des lieux d'entrée avec visiblement une simple différence dans la couleur d'écriture (noir pour l'état des lieux d'entrée et rouge pour l'état des lieux de sortie), rendant sa lecture particulièrement laborieuse, certaines mentions manuscrites, qu'elles soient noires ou rouges étant parfaitement illisibles. Les photos annexées à l'état des lieux de sortie sont également de la qualité très médiocre et sont en parti inexploitables.

Il sera à cet égard relevé que le conseil des requérants n'a pas repris dans le corps de ses dernières conclusions le tableau dressé par le commissaire de justice dans l'acte d'assignation comprenant par le détail la lecture comparée cette fois-ci parfaitement lisible des états des lieux d'entrée et de sortie.

Or, l'article 446-2-1 du code de procédure civile dispose que : « lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d'elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.
Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de celles-ci que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées."

Par application de cette disposition, les requérants sont donc réputés avoir renoncé à se prévaloir du tableau dressé dans l'acte introductif d'instance.
Or, aux termes de leurs dernières conclusions, les requérants, ne se livrent pas à une lecture point par point des dégradations qu'ils imputent à Madame [E], tel que cela résulterait de l'état des lieux de sortie.

Ils se bornent à produire un document dont l'en-tête est au nom de la compagnie d'assurance PACIFICA, comportant le détail des dégradations présumées imputables au locataire avec les travaux exposés inhérents à chacune des dégradations alléguées.

Or, ce document non daté ne comporte ni le nom de la locataire concernée ni l'adresse du logement litigieux et n'est pas contradictoire de sorte qu'il est en tout état de cause inopposable à Madame [E]. Il en est de même des photographies produites en pièce n°10 des requérants.

Dans ces conditions, les requérants échouent à rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives dont ils entendent se prévaloir.

Il sera à cet égard relevé que Madame [E] s'étonne à juste titre de l'action intenté par les requérants plus de deux ans après son départ des lieux et alors qu'il résulte du courrier reçu par l'agence IMMOBILIER 12 en date du 18 juillet 2022 portant décompte définitif du contrat que seule la somme de 161, 48 euros a été retenue sur son dépôt de garantie qui lui a été restitué, état de fait ayant pu légitimement conduire l'ancienne locataire à penser que son bailleur avait renoncé à se prévaloir d'une quelconque créance pour réparer des dégradations qui lui seraient imputables, étant par ailleurs précisé que les requérants n'allèguent pas de ce que l'agence IMMOBILIER 12 n'avait pas alors qualité pour les représenter.

Il résulte de l'ensemble de cette analyse que les requérants seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les sommes dues au titre des charges d'eau et loyers

Le montant réclamé à hauteur de 750, 55 euros correspond au :
-loyer du mois d'avril et du premier au 21 mai 2022,
-de la régularisation des charges pour les années 2020 à 2023.
Il n'est pas contesté par Madame [E] qui admet devoir cette somme tant dans son principe que son montant.

Cette dernière explique toutefois avoir déclaré cette dette dans le cadre du plan de surendettement qu'elle a déposé et pour lequel elle a été déclarée recevable. Ce point n'est pas discuté par la partie adverse.

Madame [E] produit ainsi le jugement rendu le 19 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 2]. Il en résulte que cette dernière a été déclarée recevable à la procédure de surendettement le 27 avril 2023, décision contre laquelle la société IMMOBILIER 12 a formé un recours, Madame [Q] [M] épouse [A] étant alors intervenue volontairement à l'audience. Par la décision du 19 mars 2024, la recevabilité a été confirmée.

L'article L. 722-2 du code de la consommation dispose que la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Cependant, les créanciers peuvent exercer une action en paiement afin d'obtenir un titre exécutoire dont l'exécution sera différée pendant la durée d'application du plan conventionnel ou des mesures imposées ou recommandées.

Madame [E] sera donc tenue de payer aux requérants la somme de 750, 55 euros au titre des charges et loyers impayés détaillés plus hauts.
Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .

En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, Madame [E] verse aux débats :
-un courrier daté du 25 janvier 2022 adressé par cette dernière à l'agence immobilier 12,
-le courrier en réponse de l'agence en date du 7 février 2022,
-le courrier de réponse de Madame [E] datée du 21 février 2022 dans lequel elle fait état d'un préjudice de jouissance, pointant notamment une humidité « hors de contrôle » dans la salle de bain, et aux termes duquel elle donné congé en spécifiant : « étant donné les factures exorbitantes d'énergie sur ce logement, le problème d'humidité de la salle de bain largement sous-estimé qui n'est pas et ne sera pas pris en compte par la propriétaire, je n'ai pas d'autre choix que de pose mon préavis de départ »,
-un courriel adressé au pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne en date du 25 février 2022,
-un courrier rédigé par Madame [E] le 10 juillet 2023 à l'attention du médiateur comportant un historique complet et particulièrement circonstancié des difficultés rencontrées par cette dernière depuis le début de la relation contractuelle, et aux termes duquel elle écrit que Monsieur [F] [A] avait conscience du principal problème de cet appartement : « la salle de bain très humide sans aération avec des petites tâches de moisissures apparues en 2019 »,
-un diagnostic du logement réalisé par le département le 6 avril 2022 portant mention du caractère indécent relativement aux items suivants : équipements électriques et de chauffage et humidité et aération. Il ressort de ce diagnostic :
°d'importantes traces d'humidité sur les murs,
°la présence d'humidité au niveau des infiltrations, au niveaux des angles supérieurs des chambres, matelas humide dans une chambre, tapisseries décollées dans une chambre ainsi qu'une forte présence de moisissure dans la salle de bains.

Il est constant que les requérants justifient du remplacement de la chaudière.
Ils allèguent cependant de ce que le mode d'occupation des lieux par Madame [E] pendant la période locative serait à l'origine des problèmes graves d'humidité que cette dernière dénonce, en ce que cette dernière aurait utilisé de manière intensive un sèche linge dans la salle de bain.

Ils ne démontrent cependant pas que la locataire utilisait un sèche-linge avec évacuation d'eau dans le logement ni encore qu'un usage anormal de cet équipement était pratiqué par cette dernière occupant seule le logement avec ses trois enfants.

Par ailleurs, il résulte du diagnostic dressé par l'organisme OCTEHA à la demande de la Caf que le problème d'humidité ne concernait pas exclusivement la salle de bain, le rapport évoquant la possibilité d'un ancien dégât des eaux dans l'immeuble au rez de chaussée tout en soulignant encore une odeur d'humidité à l'entrée de l'immeuble à cet étage.

L'humidité constatée dans les lieux donnés à bail ne saurait donc être imputée à une faute de Madame [E] et l'a conduit par conséquent à subir un préjudice de jouissance qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 1.000, 00 euros.
Les requérants seront donc condamnés au paiement de cette somme à Madame [E].

Sur les dépens de l'instance et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Bien que succombant partiellement, les dépens seront mis à la charge des consorts [A].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande de condamner les consorts [A] à la somme de 1500, 00 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS