TJ 12202, 4 juin 2026, RG 25/00699

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00699 - N° Portalis DBWZ-W-B7J-DGTS
AFFAIRE : Société SCI LES CUIVRES C/ [V] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Jeanne LAVILLE, greffier lors des débats et de Mme Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SCI LES CUIVRES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Julie IMBERT, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDERESSE

Mme [V] [Y]
née le 08 Avril 1985 à [Localité 1] (SRI LANKA)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emilie SAULES, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l'audience du : 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du premier juillet 2024, avec prise d’effet au 5 juillet 2024, la SCI LES CUIVRES a donné en location à Madame [V] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3]) 12580 VILLECOMTAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la SCI LES CUIVRES (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de RODEZ, Madame [V] [Y] (ci-après dénommée « le locataire ») aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,
ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux situés [Adresse 4], (2ème étage, appartement 3) [Localité 2],
ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
le condamner au paiement de la somme de 450, 00 euros représentant les loyers impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après plusieurs reports, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026.

Chacune des parties ont constitué avocat. Ces derniers s’en sont rapporté à leurs dernières conclusions régulièrement échangées.

Aux termes des dernières conclusions de son conseil, la société requérante sollicite de la juridiction de :
-rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [V] [Y],
-juger que le commandement de payer du 27 février 2025 est régulier dans la forme et fondé en son principe,
-constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du premier juillet 2024 à l’expiration d’un délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement soit au 27 avril 2025,
-constater en conséquent la résiliation du bail,
-ordonner l’expulsion de Madame [V] [Y] et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
-ordonner à Madame [V] [Y] de verser aux débats une attestation d’assurance « risques locatifs » couvrant le logement, à jour depuis le mois de juillet 2025,
-condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 4.950 euros correspondant :
*à 450 euros de loyer impayé pour la période de décembre 2024 à avril 2025, déduction faite des sommes versées,
*à 4.500, 00 euros d’indemnité d’occupation pour la période allant de mai 2025 à ce jour, et jusqu’à libération effective des lieux,
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 450 euros, et jusqu’à la restitution effective des lieux,
-condamner également Madame [V] [Y] à verser à la partie demanderesse la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes des dernières conclusions de son conseil, Madame [Y] sollicite de la juridiction de :
-A titre principal :
°dire que le commandement de payer délivré le 27 février 2025 est entaché de nullité car fondé sur une échéance de décembre 2024 dont s’est acquitté la locataire le 4 janvier 2025,
en conséquence,
°dire que l’acte d’assignation du 29 avril 2025 fondée sur le commandement de payer contesté est également entachée de nullité,
°annuler en conséquence le commandement de payer du 27 février 2025 ainsi que tous les actes subséquents à celui-ci,
-A titre subsidiaire :
°accorder à Madame [V] [Y] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,
°octroyer un délai de grâce d’un an pour quitter le logement, à compter du jugement ordonnant son expulsion, ayant de lourds problèmes de santé et étant handicapée dans la mesure où l’expulsion engendrerait pour Madame [V] [Y] une situation particulièrement délicate étant handicapée avec de très faibles revenus,
-En tout état de cause : condamner la SCI LES CUIVRES à payer à Madame [V] [Y] la somme de 1.000, 00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

-Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

-Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 28 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 30 avril 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction.
Il en résulte que Madame [Y] n’a pas pour projet de déménager bien que son logement ne soit pas totalement adapté à son handicap. Elle explique ses difficultés par un piratage de son compte bancaire mais également par le fait que son droit à allocation logement ne lui a pas été encore ouvert en Aveyron.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

-Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La locataire fait valoir qu’il n’est en l’espèce question que d’un incident de paiement pour le mois de décembre 2024, tel que cela résulte tant du commandement de payer qui lui a été signifié que de l’assignation. Elle expose, au visa de l’article 1342-10 du Code civil avoir réglé l’impayé de décembre 2024 le 4 janvier 2025, tout en précisant qu’il lui était loisible de régler l’échéance de janvier 2025 jusqu’au 5 janvier, tel que cela résulte du contrat de bail. Elle en déduit que c’est à tort que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui été signifié le 7 février 2025 en se fondant sur un impayé locatif du mois de décembre 2024 puisque précisément cette échéance a été régularisée le 4 janvier 2025.

En réponse, le bailleur expose que le règlement opéré en janvier 2025 par Madame [Y] a été affecté au paiement du loyer du mois de janvier 2025, tel que cela ressort selon lui, clairement des différents échanges de sms entre les parties, de sorte que le loyer de décembre 2024 était toujours impayé au 27 février 2025, date du commandement, de sorte encore que la clause résolutoire doit trouver à s’appliquer.

Sur quoi,

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Il est admis, en application de ce texte, que l’acceptation de prélèvements bancaires n’implique pas en elle-même, à défaut de stipulation contractuelle expresse, renonciation aux dispositions prévues à l’article 1342-10 précité.

En l’espèce, les parties ont produit divers sms échangés entre elles et dont la lecture ne permet pas, contrairement aux dires du bailleur, d’en déduire clairement que l’intention de Madame [Y] était d’affecter le règlement du 4 janvier 2025 à l’échéance de janvier 2025, laquelle n’était en tout état de cause pas exigible au 4 janvier, tel que cela résulte des dispositions contractuelles. A l’inverse, la lecture du sms rédigé par la locataire le 7 janvier 2025 en ces termes : « le virement a bien été fait lundi comme prévu tout a été régularisé je suis à jour dans les paiements du loyer comme toujours depuis mai 2023 (...) » tend au contraire à mettre en évidence que Madame [Y] s’estime à jour de l’échéance impayée de décembre 2024 et que le règlement qu’elle a effectué vient s’imputer sur l’échéance de décembre 2024.

Il s’ensuit que le règlement du 4 janvier 2025 s’imputait sur l’échéance de décembre 2024, dette échue que la locataire avait, au surplus, le plus d’intérêt à acquitter au vu des enjeux liés au commandement de payer.
Dès lors, la dette ayant été réglée avant que n’ait été signifié le commandement de payer du 25 février 2025, ce dernier qui n’est pas entaché d’une cause de nullité, sera toutefois déclaré sans objet.

La SCI LES CUIVRES sera par conséquent déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

-Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
-le contrat de location souscrit par les parties,
-le commandement de payer les loyers,
-le décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste redevable de loyers et de charges pour une somme totale de 5.623,36 euros (échéance du mois de décembre 2025 comprise).

L’arriéré de loyers et charges n’est pas contesté par la locataire dans son montant et principe.

Il convient toutefois d'expurger de ce calcul les sommes suivantes :
-les frais de courrier recommandé à hauteur de 8,46 euros X4, soit un total de 33,84 euros,
-les frais d’huissier et d’avocat pour un montant total de 1.539,52 euros.

Soit à déduire un total de 1.573,36 euros.

Il en résulte que Madame [Y] est redevable envers la SCI LES CUIVRES de la somme totale de 4.050, 00 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

-Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Y] justifie être en situation de vulnérabilité puisqu’elle présente un taux d’incapacité supérieur à 80 %. Elle bénéficie d’une allocation d’adulte handicapée complétée d’un complément de ressources.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [Y] n’a pas réglé les loyers dus pour la période courant de mai 2025 à décembre 2025, soit une période de huit mois pour aboutir aujourd’hui à une dette locative d’un montant conséquent.

Par ailleurs, Madame [Y] n’a formalisé aucune proposition de remboursement permettant de désintéresser la créancière. Elle n’a pas davantage réalisé des virements de nature à apurer l’arriéré locatif.

Dans ces conditions, faute d’être en capacité d’apurer sa dette même par l’octroi des plus amples délais de paiement, la demande de Madame [Y] sera rejetée.

-Sur l’assurance du logement

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs , la remise de l' attestation d' assurance s'effectuant à la demande du bailleur.
En l’espèce, la société requérante fait valoir que depuis juillet 2025 la locataire n’a pas transmis au bailleur son attestation d’assurance, sans être contestée par la partie adverse.

La défenderesse qui ne justifie pas avoir produit son attestation d'assurance couvrant les risques locatifs sera par conséquent enjointe à produire cette attestation au propriétaire.

-Sur les dispositions de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe partiellement, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais uniquement celui de l’assignation.

En application de l'article 700 du code civil, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

-Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS