TJ 12202, 4 juin 2026, RG 26/00255

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00255 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DLKF
AFFAIRE : [X] [G] [H], [N] [H] C/ [Y] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [X] [G] [H]
né le 06 Novembre 1950 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

Mme [N] [H]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Théophile ARCHIMBAUD, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [P]
demeurant [Adresse 2]

comparante

Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 septembre 2011 prenant effet le premier octobre 2011, Monsieur [X] [G] [H] et Madame [N] [H] ont consenti à Madame [Y] [P] un immeuble à usage d'habitation dont ils sont propriétaires situé à l'adresse suivante : [Adresse 3], appartement [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 378 euros, outre la somme mensuelle de 20 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, Monsieur et Madame [H] (ci-après dénommée « les bailleurs») ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Madame [Y] [P] (ci-après dénommé « le locataire ») aux fins de :

-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en date du 24 septembre 2011 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 juillet 2025 par Maître [U], commissaire de justice à [Localité 3], demeuré infructueux à l'expiration du délai légal de deux mois,
-prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties avec effet à la date d'acquisition de la clause résolutoire,
-ordonner l'expulsion de Madame [Y] [P] et tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], à [Localité 2], avec le concours de la force publique si nécessaire et l'assistance d'un serrurier,
-condamner Madame [Y] [P] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 1.030 euros au titre de l'arriéré locatif et des frais du commandement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025,
-condamner Madame [Y] [P] à payer à Monsieur et Madame [H] une indemnité d'occupation mensuelle de 398 euros à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération effective des lieux,
-dire et juger que Madame [Y] [P] ne saurait bénéficier de délais de paiement compte tenu de sa mauvaise foi caractérisée par le non reversement délibéré des aides personnalisées au logement perçues, de l'absence de reprise du paiement du loyer courant et de l'absence de justificatifs probants de sa capacité à apurer la dette,
-condamner Madame [Y] [P] aux entiers dépens de l'instance,
-condamner Madame [Y] [P] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2026.

Les requérants étaient représentée par leur conseil, lequel a maintenu les demandes telles que comprises dans l'acte introductif d'instance. Il ainsi réitéré ainsi sa demande de résiliation du bail en précisant s'opposer à tout éventuel délai de paiement.

[Y] [P] était présente. Elle a expliqué percevoir le RSA et être dans l'attente de l'ouverture de ses droits à la retraite. Elle a indiqué ne pas contester le principe ainsi que le montant de la dette en précisant souhaiter rester dans les lieux en proposant de rembourser la dette par mensualités de 40 euros qui viendrait s'ajouter à son loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « (...) à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi (...) ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 30 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l'assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet le 13 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable de ce chef.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré impayé.

Il est constant que Madame [P] n'a pas réglé l'intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière ne s'est pas acquittée des obligations issues du contrat de location, puisqu'elle n'a pas payé son loyer et ses charges de manière régulière.

Pour s'opposer à la demande de suspension de la clause résolutoire présentée par la locataire, le conseil des requérants expose que l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de cette clause suppose que la locataire ait la capacité de rembourser l'arriéré locatif, que cette dernière ait ensuite repris le versement intégral du loyer courant au jour de l'audience et qu'enfin la locataire soit de bonne foi, ce qui n'est pas, selon lui, établi en l'espèce compte du non reversement des aides personnalisées au logement aux bailleurs, état de fait venant caractériser une mauvaise foi de la locataire.

Sur quoi,

Il résulte de l'enquête sociale que Madame [P] est allocataire du RSA et perçoit à ce titre la somme de 568 euros par mois, qu'elle a formalisé une demande d'aide au FSL pour ses dettes de loyer. Deux dossiers de demande de logement social ont été formalisées en février 2026.

Madame [P] occupe le logement loué depuis 2011, soit 15 années.
Le montant de l'arriéré locatif est aujourd'hui de 944 euros, soit deux mois de loyers et charges impayés correspondant aux mois de mars et avril 2025.
Les requérants allèguent d'une absence de reprise des loyers courants au jour de l'audience sans l'établir et alors qu'ils ne font pas état d'autres impayés locatifs que les deux mois évoqués plus haut, ce qui laisse au contraire présager que la locataire est à jour de ses loyers courants.

Par ailleurs, la preuve de la mauvaise foi de cette dernière qui incombe pourtant aux bailleurs n'est pas établie.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient par conséquent de laisser à Madame [P] une chance de prouver qu'elle souhaite se maintenir dans le logement loué en remboursant sa dette locative et qu'elle peut continuer de respecter ses obligations locatives.

Dès lors, il convient de lui octroyer des délais de paiement, tels qu’indiqués au dispositif du présent jugement, afin qu'elle puisse s'acquitter de sa dette. La clause résolutoire figurant au bail sera donc suspendue durant les délais de paiement.

Si Madame [P] respectait entièrement ce plan de remboursement jusqu'à l'apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivrait normalement.

Cependant, si les paiements échelonnés n'étaient pas respectés par la locataire aux termes fixés, en dépit de l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 8 jours francs à compter de sa réception, l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouverait automatiquement résilié à l'issue du délai de 8 jours francs à compter de la réception de la lettre de mise en demeure précitée envoyée par le bailleur suite à la première mensualité du plan d'apurement non payée à son terme. L'expulsion serait alors automatiquement ordonnée.

Dans ce cas, Madame [P] serait redevable, à compter de la déchéance du terme non honoré, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel courant réindexé, majorée des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres aux bailleurs ou à leur mandataire, soit par l’expulsion de la locataire.

* Sur les dépens de l'instance et l'article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [P] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L'équité s'oppose à ce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS