TJ 12202, 4 juin 2026, RG 26/00329

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00329 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DLP5
AFFAIRE : [Q] [X] C/ [C] [K] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Jeanne LAVILLE, greffier lors des débats et de Mme Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [Q] [X]
né le 22 Mai 1974 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

comparant

DEFENDEUR

M. [C] [K] [Y]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l'audience du : 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2022, Monsieur [Q] [X] a donné en location à Monsieur [C] [K] [Y] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, Monsieur [Q] [X] (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], Monsieur [C] [K] [Y] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre le requérant et Monsieur [C] [K] [Y], portant sur les locaux à usage d’habitation sis à [Adresse 4],
Ordonner l’expulsion du local à usage d’habitation principale de Monsieur [C] [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
Condamner Monsieur [C] [K] [Y] à payer au requérant la somme de 3892 euros au titre des loyers impayés, charges et taxes arrêtés au 30 janvier 2026, augmenté des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du code civil,
Condamner Monsieur [C] [K] [Y] à payer au requérant une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et celui de tout occupant de son chef par application de l’article 1760 du code civil, soit le montant mensuel de 650 euros augmentés des intérêts au taux légal,
Condamner Monsieur [C] [K] [Y] à payer au requérant la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal,
Condamner Monsieur [C] [K] [Y] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,
Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

Monsieur [Q] [X], comparant en personne, réitère ses demandes initiales à l'audience et actualise la dette.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s'est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 18 juillet 2025 lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l'invitait à payer l'ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n'a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Monsieur [C] [K] [Y], bien que régulièrement assigné à personne, n'a pas comparu à l'audience et ne s'y est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 18 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 10 février 2026, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne qu’une conciliation a été tentée avec le locataire. Les services ont rencontré Monsieur qui se trouve dans une situation fragile. Il est difficile de mobiliser Monsieur dans les démarches. Il s’est engagé à payer son loyer de mars et mettre en place un échéancier pour régulariser sa dette. Par le passé la situation de surendettement de Monsieur avait conduit à un effacement de ses dettes mais il en a accumulé de nouvelles. Il est suivi au CMP.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 10.567 euros (échéance du mois de mars 2026 comprise), arrêtée au 1er avril 2026.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 1er avril 2026, Monsieur [C] [K] [Y] est redevable envers Monsieur [Q] [X] de la somme de 10.567 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de mars 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l'absence de dispositions transitoires, il convient d'appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'il s'est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [C] [K] [Y] n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 septembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l'assignation l'informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :
constater la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2025,
dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Monsieur [Q] [X] ou un représentant.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [C] [K] [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 500 euros.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS