TJ 94028, 23 juin 2026, RG 26/00858

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 23 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00858 - N° Portalis DB3T-W-B7K-XDL6
CODE NAC : 56Z - 9A
AFFAIRE : S.A.S. OLLIVIER IMMOBILIER C/ [P] [U], [F] [Y] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : Madame Séverine PERREAU,

PARTIES :

DEMANDERESSE
S.A.S. OLLIVIER IMMOBILIER,
société par actions simplifiée au capital social de 1.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des société de CRETEIL sous le n° 895 297 455, dont le siège social est sis 128b boulevard de Créteil - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
représentée par M. Kilian OLLIVIER, en qualité de Président
représentée par Me Alexandra LEVY - DRUON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D309

DEFENDEURS
Monsieur [P] [U]
né le 10 Octobre 1961 à SAINT MAUR DES FOSSES (94),
demeurant 36 boulevard de Bellechasse - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
représenté par Me Alexandra MEDICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0459

Madame [F] [Y] épouse [U]
née le 05 Mai 1962 à PARIS 12ème arrondissement (75),
demeurant 36 boulevard de Bellechasse - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
représentée par Me Alexandra MEDICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0459

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Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Le 07 octobre 2025, M. [P] [U] et Mme [F] [Y] épouse [U] ont signé avec La SAS OLLIVIER IMMOBILIER un mandat exclusif de vente de leur bien immobilier situé 36 boulevard de Bellechasse – 94100 Saint-Maur-des-Fossés, pour une durée de trois mois renouvelable tacidement par périodes successives dans la limite d’un an.

Un litige est né entre les parties au sujet de la résiliation ou de la reconduction de ce mandat à l’issue de sa première période, soit début janvier 2026.

Soupçonnant M. et Mme [U] d’avoir conclu, par l’entremise d’une autre agence, un compromis de vente en violation du mandat exclusif dont elle bénéficiait, prévoyant la réitération devant notaire en juin 2026, La SAS OLLIVIER IMMOBILIER a sollicité et obtenu du Président du Tribunal Judiciaire de Créteil, l’autorisation d’assigner ces derniers en référé d’heure à heure aux fins d’obtenir leur condamnation à produire plusieurs documents nécessaires à établir la preuve d’une violation par les mandants des termes du mandat exclusif de vente.

Par une ordonnance du 11 juin 2026, le Président a autorisé La SAS OLLIVIER IMMOBILIER à assigner M. et Mme [U] pour l’audience du 18 juin 2026 à 13h30, l’acte devant être délivré avant le 15 juin 2026 à 18h00.

C’est ainsi que, par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2026, La SAS OLLIVIER IMMOBILIER a fait assigner M. [P] [U] et Mme [F] [Y] épouse [U] devant le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de Créteil.

Par conclusions écrites communiquées et reprises à l’audience, La SAS OLLIVIER IMMOBILIER a demandé au juge des référés :

à titre principal :

- d’ordonner à M. et Mme [U] de communiquer à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision :

--- les mandats confiés aux agences immobilières concurrentes ;

--- le compromis de vente signé relativement au bien situé 36, boulevard de Bellechasse – 94100 Saint-Maur-des-Fossés ;

--- le courriel de résilation du mandat exclusif dont se prévalent M. et Mme [U],

à titre subsidiaire :

- d’ordonner à M. et Mme [U] de communiquer à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, après occultation des données personnelles des acquéreurs tiers et des éléments financiers étrangers à la caractérisation du manquement – à l’exception de la date, de l’identité de l’intermédiaire, de la période et des conditions de commercialisation qui devront apparaître :

--- les mandats confiés aux agences immobilières concurrentes ;

--- le compromis de vente signé relativement au bien situé 36, boulevard de Bellechasse – 94100 Saint-Maur-des-Fossés ;

--- le courriel de résilation du mandat exclusif dont se prévalent M. et Mme [U] ;

en tout état de cause :

- de condamner M. et Mme [U] à payer à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, La SAS OLLIVIER IMMOBILIER a soutenu :

- qu’il n’existe aucune trace écrite de la résiliation du mandat par M. et Mme [U] ;
- que M. et Mme [U] ont signé en même temps d’autres mandats de vente avec d’autres agences, et qu’une vente va intervenir dans les jours prochains
- qu’il n’est pas nécessaire de caractériser l’urgence en matière de référé in futurum consistant à solliciter la communication de pièces.

Par conclusions écrites communiquées et reprises à l’audience, M. et Mme [U] ont demandé au juge des référés :

à titre principal :

- de débouter La SAS OLLIVIER IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

- de dire que la communication des pièces se fera sans astreinte et sera strictement limitée :

--- aux courriels de résiliation des 8 et 14 janvier 2026, déjà en possession La SAS OLLIVIER IMMOBILIER ;

--- au mandat de vente conclu avec l’agence concurrente et au compromis de vente après occultation de toute information confidentielle et étrangère au litige telle que l’identité de acquéreurs, les éléments financiers, les coordonnées personnelles ;

en tout état de cause :

- de condamner La SAS OLLIVIER IMMOBILIER à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

M. et Mme [U] ont notamment fait valoir :

- qu’ils ont résilié le mandat de vente par un mail du 08 janvier 2026,
- que les conditions de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas réunies ; qu’il n’y a aucun besoin d’obtenir la documentation de documents qui sont enregistrés et conservés par le notaire ;
- qu’il n’y a aucune urgence dans la mesure où la demanderesse est au courant de la vente en cours au moins depuis son mail du 20 février 2026 ;
- qu’il aurait fallu assigner au fond, et employer notamment l’article 133 du code de procédure civile, agir par des sommations de communiquer

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale

En vertu de l’article 145 alinéa 1 du code de procédure civile, « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

La mesure d’instruction in futurum prévue par cette disposition peut être ordonnée indépendamment de toute situation d’urgence (Cass. Mixte, 7 mai 1982, n° 79-11.814), lorsque le demandeur ne dispose que d’un faisceau d’indices. En effet, l’article 145 a vocation tant à conserver qu’à établir la preuve de faits encore incertains.

Le motif légitime s’entend d’un fait crédible et plausbible, présentant un lien utile avec un litige potentiel dont l’objet et le fondement sont suffisamment déterminés. La loi n’exige pas du demandeur qu’il établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure est sollicitée (Cass. 2e civ., 4 nov. 2021, n° 21-14.023) ; il suffit de démontrer l’existence d’éléments rendant plausible le bien-fondé de l’action envisagée (Cass. Com., 16 avr. 2013, n° 12-14.758).

Enfin, le secret des affaires ne constitue pas en lui-même un obstacle à l’application des dispositions de l’article 145 dès lors que le juge constate que les mesures qu’il ordonne procèdent d’un motif légitime et sont nécessaires à la protection des droits de la partie qui les a sollicités (Civ. 2e, 7 janv. 1999, Bull. Civ. II, n° 4 ; D. 1999. IR 34).

En l’espèce, La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, qui reproche à M. et Mme [U] de n’avoir pas respecté les termes du mandat exclusif de vente qu’ils lui ont confié le 07 octobre 2025, poursuit vraisemblablement l’objectif d’agir à leur encontre en paiement de la clause pénale stipulée en page 6 du mandat (pièce n° 1 de la demanderesse). Aucune procédure judiciaire n’ayant pour le moment été engagée en ce sens par La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, la condition tenant à l’absence de procès au fond est remplie.

Le motif légitime de la demanderesse à solliciter la communication des documents susvisés, est caractérisé dès lors que, d’une part, la question se pose de la régularité de la résiliation faite par M. et Mme [U], en janvier 2026, du mandat exclusif de vente confié à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, que d’autre part il n’est pas contesté que les défendeurs ont ensuite confié la vente de leur bien à d’autres agences immobilières – notamment LAFORET et FRANCE IMMOBILIER, et que de dernière part une vente – conclue par une autre agence – est en cours de finalisation, confiée à Maître [W] [T], notaire à Saint-Maur-des-Fossés (cf. mail du notaire daté du 28 avril 2026, pièce n° 6 de la demanderesse).

Ces éléments constituent autant d’indices en faveur d’une possible violation par M. et Mme [U] du mandat exclusif de vente confié à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, insuffisants toutefois à établir la matérialité des faits.

M. et Mme [U] ne peuvent valablement prétendre que La SAS OLLIVIER IMMOBILIER n’aurait pas besoin d’obtenir la communication des documents requis car celle-ci n’aurait aucune incidence sur la solution du litige. En effet, la production du courriel de résiliation que les défendeurs soutiennent avoir envoyé à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER en janvier 2026, est indispendable afin de vérifier si le mandat exclusif a été correctement dénoncé. M. et Mme [U] prétendent que La SAS OLLIVIER IMMOBILIER le possède mais ils ne fournissent aucune preuve de l’accusé de réception du courriel litigieux, si bien qu’il ne peut être retenu qu’il serait déjà entre les mais de la demanderesse. La lecture des mandats confiés aux autres agences immobilières permettront de déterminer leur date de conclusion et de vérifier si M. et Mme [U] ont agi en cours ou en dehors de la période d’exclusivité. Enfin, l’examen du compromis de vente permettrait de connaître les circonstances exactes de la vente ainsi que l’identité de l’agent qui est intervenu. Ces documents sont indispensables pour permettre au tribunal éventuellement saisi au fond, de dire si M. et Mme [U] ont respecté les termes du mandat confié à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER ou s’ils en ont violé les conditions et, dans ce cas, si l’agence a vocation à percevoir une indemnité au titre de la clause pénale stipulée au contrat.

La production des documents requis par la demanderesse est donc bien nécessaire pour assurer la protection de ses droits issus du contrat, si bien que M. et Mme [U] sont malfondés à invoquer le secret des affaires pour y faire obstacle.

Dans ces circonstances, il convient d’ordonner à M. et Mme [U] de communiquer à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER, après occultation des données personnelles des acquéreurs tiers et des éléments financiers étrangers à la caractérisation du manquement – à l’exception de la date, de l’identité de l’intermédiaire, de la période et des conditions de commercialisation qui devront apparaître :

- les mandats confiés aux agences immobilières concurrentes, à défaut celui de l’agence qui est intervenue dans la vente du bien en cours de finalisation dans l’étude de Maître [W] [T], notaire à Saint-Maur-des-Fossés ;

- le compromis de vente signé relativement au bien situé 36, boulevard de Bellechasse – 94100 Saint-Maur-des-Fossés ;

- le courriel de résilation du mandat exclusif dont se prévalent M. et Mme [U],

sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, commençant à courir 24 heures après la signification de la présente ordonnance à M. et Mme [U], et ce pendant trois mois, l’astreinte s’avérant nécessaire au regard du refus persistant des défendeurs à faire diligence.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner M. et Mme [U] à payer à La SAS OLLIVIER IMMOBILIER la somme de 2 200,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS