TJ 94028, 23 juin 2026, RG 25/01099

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 23 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01099 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WATG
CODE NAC : 30Z - 5B
AFFAIRE : S.A.R.L. PROBATECO C/ S.C.I. [S] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER: Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PROBATECO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 334 900 529, dont le siège social est sis 29 avenue Aristide Briand - 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

représentée par Me Jennifer POIRRET, avocat au barreau de l’ESSONNE:

DEFENDERESSE

S.C.I. [S] [V], dont le siège social est sis 22 bis avenue Paul Vaillant Couturier - 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

représentée par Me Nandi SAMBE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 192, avocat postulant et Me Claire FILLIATRE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant:

---

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

La société SCI [S] [V] est une société civile immobilière ayant notamment pour activité la location de bureaux. Le gérant est Monsieur [Z] [X].

La société PROBATECO est une société spécialisée dans le bâtiment, le gros œuvre et le second œuvre. Elle a été fondée par Monsieur [X] le 5 mars 1986.

Par un acte de cession en date du 8 septembre 2017, Monsieur [X] a cédé ses actions à la société BATISUR qui est l’actionnaire unique de la société [X] devenue depuis PROBATECO.
Concomitamment à la cession de sa société, la SCI [S] [V] a conclu avec la société [X] (devenue PROBATECO) un bail commercial par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2017 pour la location de quatre bureaux, des sanitaires, un sous-sol et un dépôt situés 29 rue Aristide Briand à Villeneuve le roi. Ce bail était consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commençaient à courir le 8 septembre 2017 pour se terminer le 7 septembre 2026.

Un incendie s'est produit le 28 septembre 2023 dans les locaux loués par la société PROBATECO causé par ses véhicules, endommageant notamment des éléments du local loué.

La SCI [S] [V] A déclaré le sinistre auprès de son assureur la société MAAF, qui q réalisé une expertise contradictoire le 08 novembre 2023 destinée à évaluer les dégradations et estimer le montant des réparations.

Un litige est alors né entre les parties relatif à l’accomplissement des travaux de reprise.

Suivant assignation délivrée par huissier le 23 juillet 2025, La SARL PROBATECO a attrait La SCI [S] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil.

L’affaire a été plaidée à l'audience du 21 mai 2026.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, La SARL PROBATECO a demandé au juge des référés de :

- condamner la SCI [S] [V] à réaliser les travaux suivants selon les préconisations du rapport d’expertise de Monsieur [E] et dans le respect des règles de l’art :

* Régler le système de fin de course de la porte de garage
* poser une grille de protection contre les intrusions sur la fenêtre du sous-sol
* installer une pompe de relevage de secours au sous-sol et modifier son réseau d’alimentation électrique
* procéder au remplacement des caniveaux sous-dimensionnés par des caniveaux conformes ;

- condamner la SCI [S] [V] à remettre à la société PROBATECO la clé du local du compteur électrique ;
- assortir ces condamnations d’une astreinte de 250 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation complète des travaux conformes aux préconisations du rapport d’expertise de Monsieur [E] ;
- condamner la SCI [S] [V] à payer une somme provisionnelle de 997,50 € en remboursement des frais d’expertise de Monsieur [E] exposés par la société PROBATECO,
- condamner la SCI [S] [V] à payer une somme provisionnelle de 5000 € en réparation du préjudice moral subi par la société PROBATECO ;
- condamner la SCI [S] [V] à rembourser à la société PROBATECO les frais exposés au titre de l’expertise amiable ;
- débouter la SCI [S] [V] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner La SCI [S] [V] à payer à La SARL PROBATECO la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL AD LITEM JURIS.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, La SCI [S] [V] a demandé au juge des référés :

- de débouter La SARL PROBATECO de l’ensemble de ses prétentions
- de condamner La SARL PROBATECO à payer à La SCI [S] [V] les sommes suivantes à titre de provision :

* 6 000 € pour procédure abusive ;
* 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

- Sur l’injonction de réaliser les travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l’espèce, dans son rapport d’expertise réalisé en présence de toutes les parties, daté du 30 octobre 2025, l’expert architecte M. [E] dresse la liste des travaux de réparation à accomplir suite à l’incendie :

- portail d’accès à la cour ;
- revêtement de la cour et rampe d’accès au sous-sol ;
- porte de garage à enroulement pour l’accès au sous-sol ;
- fenêtre au sous-sol local buanderie ;
- regard avec pompe de relevage ;
- volet métallique de la porte-fenêtre du rez-de-chaussée ;
- fenêtre du bureau au rez-de-chaussée.

L’ampleur des travaux à réaliser démontre la gravité des dégâts causés par l’incendie criminel qui a affecté les locaux loués par La SARL PROBATECO le 28 septmebre 2023. Ces désordres empêchent de manière évidente et incontestable la SARL PROBATECO de jouir des locaux qu’elle a pris à bail et d’exercer normalement son activité, lui causant un trouble manifestement illicite.

L’expert indique que tous « ces travaux font l’objet d’une valorisation et d’une indemnisation dans le cadre de l’assurance » souscrite par le bailleur la SCI [S] [V]. Ce point est confirmé par la lecture du procès-verbal de constations relatives aux causes et circonstances et évaluation des dommages à prendre en charge par la MAAF, assureur de la SCI [S] [V], établi à l’occasion d’une réunion d’expertise contradictoire le 08 novembre 2023 ; dans ce PV figurent tous les postes de réparation repris par l’expert M. [E]. L’assurance du bailleur a ainsi accepté la prise en charge de tous les dommages consécutifs à l’incendie, conformément aux devis produits par la SCI [S] [V]. Partant, il estévident et incontestable que la charge des travaux de reprise consécutifs à l’incendie du 28 septembre 2023 incombe à la SCI [S] [V]. C’est à cette dernière qu’il revient également de rapporter la preuve de leur bonne exécution.

A la lecture du procès-verbal de réception des travaux du 22 janvier 2026, il apparaît que les travaux suivants ont été réalisés :

- Les travaux liés au portail de la cour
- Les travaux liés au volet métallique de la porte fenêtre du rez-de-chaussée
- Les travaux liés à la fenêtre du bureau du rez-de-chaussée

En revanche, l’expert architecte a indiqué, dans un courrier du 05 février 2026 adressé aux parties, que la SCI [S] [V] a refusé d’exécuter ou d’achever :

- les travaux liés à la porte de garage à enroulement pour accès au sous-sol ;
- les travaux relatifs à la fenêtre en sous-sol local buanderie ;
- le remplacement des caniveaux sous-dimensionnés par des caniveaux conformes ;
- les travaux relatifs au regard avec pompe de relevage.

La SCI [S] soutient que les travaux à réaliser sur le volet roulant du garage auraient été effectués, mais elle n’en rapporte pas la preuve et ne produit aucun document contredisant le constat de M. [E].

Dans ces circonstances, il convient d’imposer à la SCI [S] [V] d’achever la remise en état du local donné à bail à la SARL PROBATECO afin de faire cesser le trouble de jouissance manifestement illicite qu’elle subit, en ordonnant au bailleur de réaliser les travaux suivants selon les préconisations du rapport d’expertise de Monsieur [E] et dans le respect des règles de l’art :

- régler le système de fin de course de la porte de garage ;
- poser une grille de protection contre les intrusions sur la fenêtre du sous-sol ;
- installer une pompe de relevage de secours au sous-sol et modifier son réseau d’alimentation électrique ;
- procéder au remplacement des caniveaux sous-dimensionnés par des caniveaux conformes,

sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois ou, si la condition se réalise avant, jusqu’à la réalisation complète des travaux conformément aux préconisations du rapport d’expertise de M. [E], afin de laisser à La SCI [S] [V] un délai raisonnable pour faire réaliser lesdits travaux.

- Sur la demande de remise des clés du local

En vertu de l’article 1355 du code civil,

L'ordonnance de référé n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne peut être rapportée ou modifiée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

Ar ordonnance du 16 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a rejeté la demande formée par la SARL PROBATECO tendant à voir condamner la SCI [S] [V] à lui remettre, sous astreinte, la clé du local du compteur électrique.

Ans le cadre de la présente instance, la SARL PROBATECO formule strictement la même demande de remise des clés du local électrique, sans démontrer l’existence de circonstances nouvelles.

Partant, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

- Sur les provisions demandées par la SCI [S] [V]

La SARL PROBATECO démontre qu’elle a été contrainte de faire intervenir M. [E] en qualité d’expert, en raison du refus de son bailleur de faire réaliser l’ensemble des travaux de reprise nécessaires suite à l’incendue. Partant, il convient de condamner la SCI [S] [V] à verser à la SARL PROBATECO la somme de 997,50 € à titre de provision à valoir sur le remboursement des frais d’expertise.

En revanche, la SARL PROBATECO ne démontre pas avoir subi un préjudice moral en raison du comportement de la SCI [S] [V], de sorte qu’il convient de rejeter sa demande indemnitaire formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SCI [S] [V] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL AD LITEM JURIS.

Il y a lieu en outre de condamner la SCI [S] [V] à payer à la SARL PROBATECO la somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS