TJ 76540, 19 juin 2026, RG 25/02013

DOSSIER N° RG 25/02013 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NNOU

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 19 JUIN 2026

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DEMANDERESSE :

La S.A. HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE
4 Cours Carnot
76500 ELBEUF SUR SEINE
Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [V] [S]
227 rue du Renard
76000 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 30 Avril 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2024, avec prise d’effet au 31 mai 2024, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a donné à bail à Madame [V] [S] un logement situé 227 rue du renard, Bat. C, App. 31, ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 529,97 euros, outre une provision sur charges de 205,19 euros.

Par acte du même jour, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a également donné à bail à Madame [V] [S] un garage n°5 situé 227 rue du renard, ROUEN (76000), avec prise d’effet au 31 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 42,66 euros, outre des provisions sur charges.

Par saisine du 14 février 2025 reçue le 18 février 2025, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [V] [S].

Un commandement de payer la somme en principal de 887,55 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, et d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié au locataire le 9 juillet 2025.

Par acte du 9 octobre 2025, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a fait assigner Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation des deux contrats de location aux torts de Madame [V] [S] par acquisition de la clause résolutoire depuis le 9 septembre 2025 ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [S] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;
-Condamner Madame [V] [S] au paiement de la somme principale de 1 513,72 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 25 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
-Condamner Madame [V] [S] à justifier de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Condamner Madame [V] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement, outre revalorisation légale, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [V] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [V] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance, le coût de l’assignation et de ses suites, cas échéant le coût des frais d’expulsion.
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 15 octobre 2025.

À l’audience du 30 avril 2026, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE, représentée par son conseil, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 914,75 euros arrêtée au 9 avril 2026 échéance du mois de mars incluse.
La SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE précise qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant par Madame [V] [S] au jour de l’audience.

Madame [V] [S], comparant en personne, conteste le montant de la créance en affirmant avoir effectué un virement de 250 euros la veille de l’audience et que le FSL a versé la somme de 1.790,25 euros.

Elle demande l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au titre d’une reprise du paiement du loyer courant, en versant au débat une confirmation de virement en date du 29 avril 2026 d’un montant de 250 euros au bénéfice de la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE, et d’une attestation d’assurance en date du 19 août 2025 pour le logement situé 227 rue du renard, Bat. C, App. 31, ROUEN (76000). À ce titre, elle propose de verser un montant de 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Sur sa situation personnelle elle indique être au RSA, avoir à charge 4 enfants et être en situation de divorce pour cause de violences infra-familiales, et bénéficier d’une ordonnance de protection. Elle souhaite quitter les lieux.

Par courriel en date du 18 mai 2026, Maître Stéphanie AUDRA-MOISSON, avocat au Barreau de Rouen, a sollicité la réouverture des débats indiquant être le conseil de Madame [V] [S].
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats

En vertu de l’article 444 du code de procédure civile, “ le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de faire qui leur avaient été demandés.”

En l’espèce, Maître Stéphanie AUDRA-MOISSON indiquant être le conseil de Madame [V] [S] sollicite la réouverture des débats au motif que Madame [S] est “venue seule à l’audience et qu’elle craint de ne pas avoir exposé l’ensemble de sa situation”.

Il résulte en effet des débats que Madame [V] [S] a comparu à l’audience du 30 avril 2026, sans avocat, la présence d’un conseil n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection.

Elle a pu s’exprimer sur l’ensemble des demandes formées par la demanderesse et exposer sa situation personnelle, versant aux débats des pièces qui ont été échangées contradictoirement.
Elle n’a formulé aucune demande de renvoi ni la volonté d’être assistée d’un avocat aucours de l’audience.

Par conséquent, aucun motif ne justifie la réouverture des débats qui sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, cet article dispose également qu’« à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a souscrit à compter du 11 juillet 2025 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

De plus, bien que cela soit postérieure au délai d’un mois octroyé par le commandement du 9 juillet 2025, Madame [V] [S] justifie d’une assurance habitation depuis le 19 août 2025, l’attestation versée aux débats datant du 8 février 2026.

Par conséquent, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

La SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 15 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiale par le bailleur le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [V] [S] le 9 juillet 2025.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 août 2025.

Le contrat de stationnement étant l’accessoire du logement, il y a lieu de constater également la résiliation du contrat de bail le concernant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE verse aux débats un décompte arrêté au 9 avril 2026 dont il ressort que la dette est de 2 914,75 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 268,31 euros.

Il convient de relever qu’un autre décompte en date du 30 avril 2026 est versé aux débats démontrant qu’un virement du FSL a été versé d’une somme de 1.790,25 euros le 20 avril 2026, qui doit donc venir en déduction de la dette.

Sur les frais d’assurance souscrite par le bailleur

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 28,86 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE produit la copie du contrat d’assurance souscrit pour le compte de sa locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 11 juin 2025 mais ne produit pas le retour de l’accusé de réception, de telle sorte que le bailleur ne justifie pas des frais d’assurance souscrit pour Madame [V] [S] à compter du 11 juillet 2025, qui seront déduits de la dette.

Sur les frais d’enquête liés à l’occupation du parc social

Il ressort également de ce décompte ainsi que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 22,86 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Madame [V] [S] le 24 novembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Madame [V] [S] apporte au débat une confirmation de virement en date du 29 avril 2026 au bénéfice de la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE d’un montant de 250 euros, il convient donc de déduire de la dette réclamée par le bailleur le montant de ce versement, et de la condamner à payer à la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 822,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 30 avril 2026, mois de mars 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du document de confirmation de virement, en date du 29 avril 2026 et d’un montant de 250 euros, au bénéfice de la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE, versé au débat, que Madame [V] [S] a repris le paiement du loyer courant.

Madame [V] [S] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [V] [S] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 21 août 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de justifier d’une assurance astreinte

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé […] de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, la locataire verse au débat une attestation d’assurance souscrite pour le logement situé 227 rue du renard, Bat. C, App. 31, ROUEN (76000), à compter du 19 août 2025.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte à justifier d’une assurance.

Par conséquent, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE sera déboutée de sa demande.
Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [S] qui succombe, est condamnée aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] [S] à payer à la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS