TJ 83050, 23 juin 2026, RG 21/06301

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 23 Juin 2026
Dossier N° RG 21/06301 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JG5M
Minute n° : 2026/203

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES ACQUETS, représentée par M. [O] [D], S.C.I. CARIM-CAREVAR IMMOBILIER, représentée par M. [R], S.C.I. JFJ, représentée par M. [L] [U], S.C.I. LOU GABIAN, représentée par M. [C] [W], S.C.I. LOUMAX, représentée par M. et Mme [K], S.C.I. PATRAK, représentée par M. [Y] [T], S.C.I. SENDRA, représentée par M. [N] [P], [B] [Q], [F] [M], [H] [E], [V] [Z], [I] [G], S.C.I. ANGESSE, représentée par M. [M] [F] C/ Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE ARGENS IMMOBILIER, S.A.R.L. SOGEDIM

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

copie exécutoire à :

Maître Jenny CARLHIAN
Maître Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU
Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.A.R.L. LES ACQUETS, représentée par M. [O] [D]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. CARIM-CAREVAR IMMOBILIER, représentée par M. [R]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.C.I. JFJ, représentée par M. [L] [U]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.C.I. LOU GABIAN, représentée par M. [C] [W]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.C.I. LOUMAX, représentée par M. et Mme [K]
dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.C.I. PATRAK, représentée par M. [Y] [T]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.C.I. SENDRA, représentée par M. [N] [P]
dont le siège social est sis [Adresse 7]

Monsieur [B] [Q], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [F] [M]
demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 10]

Madame [I] [G], demeurant [Adresse 8]

S.C.I. ANGESSE, représentée par M. [M] [F]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

TOUS représentés par Maître Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 11]
représenté par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. SOGEDIM, dont le siège social est sis [Adresse 12]
[Adresse 12]
représentée par Maître Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis à [Localité 1] (Var-[Localité 1]), [Adresse 3], est géré sous le régime de la copropriété aux termes d’un état descriptif de division/règlement de copropriété du 23 janvier 1980.

Son syndic actuel est l’agence Argens immobilier qui a succédé à la SARL Sogedim lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2024 au cours de laquelle elle a donné sa démission.

***
Le règlement de copropriété stipule que l’ensemble immobilier composé de 92 lots, est à usage commercial et comporte d’une part, une galerie marchande et d’autre part, un hôtel. Il énonce à titre d’observation que la galerie marchande inclut l’ensemble des locaux des rez-de-chaussée et premier étage, accessibles au public.

A la suite d’une convocation notifiée aux copropriétaires le 31 mai 2021 indiquant que le vote ne pourrait se faire que par correspondance et se référant à l’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 autorisant à titre dérogatoire le syndic à prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale en présentiel, cette assemblée s’est tenue le 29 juin 2021 sur un ordre du jour comportant 29 points.

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Par exploit d’huissier du 20 septembre 2021, les demandeurs dénonçant une irrégularité des modalités d’organisation et de vote de l’assemblée générale du 29 juin 2021, d’un abus de majorité à l’initiative du syndic et de l’usage abusif de la loi Elan aux fins de contourner la règle de la majorité absolue, ont fait citer le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice puis par acte du 21 septembre 2022, ils ont attrait à la cause la SARL Sogedim en en sa qualité de syndic jusqu’au 10 décembre 2024, pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale susvisée du 29 juin 2021, et voir engager la responsabilité du syndic.

Ils reprochaient notamment au syndic d’avoir inscrit à l’ordre du jour et fait voter dans ces conditions, des résolutions acceptant notamment que :

- le lot 87 soit subdivisé en deux locaux d’habitation, qui ne seraient accessibles qu’en passant par les parties communes de la galerie commerciale,
- le lot 87 soit exonéré totalement des charges spéciales de la galerie marchande alors qu’il est principalement accessible par ladite galerie,
- la création d’une servitude sur une partie privative de l’hôtel au seul bénéfice du lot 87.
***

Suivant ordonnance rendue le 22 janvier 2024 sur un incident soulevé par le syndicat des copropriétaires alors représentée par la société Sogedim, le juge de la mise en état a notamment :
– ordonné la jonction des deux instances sous le numéro RG 21/06301,
– rejeté l’exception de nullité soulevée par la société Sogedim ainsi que l’ensemble des fins de non-recevoir soulevé en défense.

En sa décision, le juge de la mise en état a :

– rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société Sogedim,
– retenu que la SCI Lou Gabian et Angesse ayant voté pour certaines résolutions, n’avaient pas qualité pour agir en annulation de la totalité de l’assemblée générale 29 juin 2021,
– rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut d’intérêt à agir soulever par le syndicat des copropriétaires,
– rejeté la fin de non-recevoir soulevé par la société Sogedim tiré du défaut de qualité à agir de M. [Z] pour perte de la qualité de copropriétaires au 18 novembre 2022, en retenant que l’intéressé était toujours copropriétaire à la date de l’assemblée générale querellée
– rejeté la fin de non-recevoir soulevé par la société Sogedim tiré du défaut d’intérêt à agir en l’état du quitus donné par l’assemblée générale du 4 juillet 2022, retenant qu’il s’agissait en fait d’un moyen de défense au fond.

Suivant ordonnance rendue le 9 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture différée au 2 janvier 2006 et a fixé l’affaire a plaidé au 22 janvier 2026. Cette audience a fait l’objet d’un report au 17 mars 2026. À cette date, l’affaire a été évoquée puis mise en délibéré.

***
En leurs conclusions en réponse n°4 signifiées le 24 décembre 2025, les requérants demandent au tribunal, statuant au visa de l’article 1240 du code civil et la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal,

- Constater l’irrégularité des modalités d’organisation et de vote de l’assemblée générale du 29 juin 2021,
- Déclarer recevable l’action en nullité d’assemblée générale intentée par les consorts [Q]-[G], la SCI Loumax, Mme [H] [E],M. [V] [Z], la SARL les acquêts, la SCI Carim –Carevar immobilier, la SCI Jfj, la SCI Patrak, la SCI Sendra,
- Prononcer la nullité de l’assemblée générale de la résidence [Adresse 1] en date du 29 Juin 2021,

À titre subsidiaire,

- Constater l’abus de majorité lors du vote des résolutions de l’assemblée générale du 29 juin 2021,
- Constater la violation des règles de majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965,
- Constater le détournement et l’instrumentalisation de la loi Elan lors du vote des résolutions de l’assemblée générale du 29 juin 2021,

En conséquence,

- Déclarer recevable l’action en annulation des résolutions n° 7,8, 9,10, 13,16 et 17 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 pour l’ensemble des concluants puis prononcer l’annulation desdites résolutions,

En tout état de cause,

- Constater l’absence d’initiative du syndic Sogedim quant à l’entretien et la sécurité de l’immeuble,

- Constater le non-respect des règles sécuritaires requises pour l’immeuble, établissement recevant du public de catégorie 3,

- Constater la non-réalisation des travaux de mise en conformité faisant suite à l’avis défavorable rendu par la Commune de [Localité 1] le 29 septembre 2020,

en conséquence,

- Juger que la société Sogedim a engagé sa responsabilité délictuelle, puis la condamner à garantir les sommes suivantes :

* le financement des frais déjà exposés au titre de la remise en état aux normes de sécurité, soit la somme de 36 130,54 € répartis selon les tantièmes de chaque lot,
- ordonner une convocation de l’ensemble des copropriétaires à une nouvelle assemblée générale sous la plus expresse réserve du respect et/ou de la réalisation préalable des conditions suivantes :
* avoir réalisé les travaux de mise en conformité en matière sécuritaire, conformément aux préconisations de la Commission communale de Sécurité, de l’immeuble en cause,
* prévoir l’application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à la modification de la destination de l’immeuble ,
* l’organisation d’une assemblée générale en présentiel,

- Condamner la société Sogedim à payer à chacun des requérants la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts g pour le préjudice subi,

- Condamner solidairement la société Sogedim et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à chacun des requérants la somme de 1000 € au titrede l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Par conclusions du 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] entend voir le tribunal, au vu l’article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 et l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020,

A titre principal,

Prendre acte de ce que la SCI Angesse et la SCI Lou Gabian sont irrecevables en leur action en annulation en son entier de l’assemblée générale du 29 juin 2021.
Débouter les consorts [Q] et autres de leur demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 29 juin 2021,

A titre subsidiaire, les débouter de leur demande d’annulation des résolutions querellées,

En tout état de cause,

Condamner les consorts [Q] et autres à lui verser la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum les consorts [Q] et autres ainsi que la SCI Angesse et la SCI Lou Gabian aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives au fond n° 3 notifiées le 3 décembre 2025, la société Sogedim demande de :

– juger M. [Z] et la SCI Lou gabian irrecevable en leurs prétentions,
– rejeter toutes les demandes à son égard,
–Condamner les demandeurs in solidum lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre celle de 9000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et laisser les entiers dépens à leur charge.

Le 9 décembre 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 2 janvier 2026 et renvoyant l’affaire à plaider au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été reportée au 17 mars 2026 . A cette date, l’affaire a été évoquée puis mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

À l’appui de leur action, les requérants exposent qu’ils sont copropriétaires de locaux commerciaux au sein de l’immeuble [Adresse 1] et qu’ils sont minoritaires en tantièmes tandis que M. [A] et [J] – également copropriétaires de cet immeuble - sont majoritaires en tantièmes, et qu’une assemblée générale du 9 avril 2023 a voté un changement d’affectation partielle du lot 87 appartenant à M. [A] qui était ainsi autorisé à le transformer partiellement en local d’habitation pour lui-même et à utiliser la sortie de secours de l’hôtel pour entrer et sortir de chez lui.

Ils relatent que le 24 septembre 2020, la commission communale de sécurité à procéder à la visite périodique de la galerie marchande et a relevé divers anomalies notamment en matière de sécurité incendie et d’évacuation, puis le 29 septembre 2020, la commune de [Localité 1] a rendu un avis défavorable relatif à l’exploitation de l’immeuble en présence du public, mettant en demeure la copropriété de se mettre en conformité dans un délai de 15 jours, sous peine de fermeture de la galerie. Le syndic a, par circulaire du 2 octobre 2020, informer les copropriétaires de la situation les invitant à faire intervenir un électricien pour mettre les installations aux normes avant le 15 octobre 2020, mais aucuns travaux n’a été réalisés de sorte que l’interdiction d’exploiter la galerie n’a jamais été levée.

Dans ce contexte, par courrier du 31 mai 2021, le syndic a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du 29 juin 2021 par un ordre du jour prévoyant notamment,

– la création du lot 87 en deux si locaux d’habitation, en violation de la destination de l’immeuble,
– une demande d’exonération totale aux charges spéciales de la galerie marchande alors que le lot 87 demeure principalement accessible par la galerie,
– la création d’une servitude sur une partie privative de l’hôtel appartenant à M. [J], à titre gracieux et perpétuel au bénéfice de son lot 87.

L’assemblée générale a eu lieu suivant vote par correspondance. Par constat d’huissier du 16 juin 2021, il a été constaté que M. [A] avait mis en location les lots 52, et 87 A à 87 C sans information préalable des autres copropriétaires, et que l’un des deux lots avait été transformé en deux appartements qui ne sont accessibles que par la galerie commerciale, un balcon ayant en outre été construit pour l’appartement de Monsieur [A].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 21 juin 2021, les requérants ont mis en demeure le syndic de procéder au report de l’assemblée générale du 29 juin 2021 et de la reconvoquer à une date ultérieure, après avoir procédé à la mise en conformité en matière sécuritaire de la galerie marchande et organiser un vote conforme à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne la modification de la destination de l’immeuble.

Pour autant, l’assemblée générale s’est bien tenue et le procès-verbal a été notifié le 28 juillet 2021 aux copropriétaires.

S’agissant de leurs demandes d’annulation de l’assemblée générale, les requérants font valoir les arguments suivants :

- leur action est recevable en ce qui concerne les consorts les consorts [Q]-[G], la SCI Loumax, Mme [H] [E], M. [V] [Z] (cf ordonnance du juge de la mise en état, la SARL les acquêts, la SCI Carim- Carevar immobilier, la SCI Jfj, la SCI Patrak, la SCI Sendra, et, en ce qui concerne les SCI Angesse et Lou Gabian, en leur qualité d’opposante, elle est recevable pour les résolutions 7,8, 9,10, 13,16 et 17 ,
- le syndicat des copropriétaires n’établit pas qu’il a respecté le délai de convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2021,
– l’assemblée générale a été organisée dans des conditions irrégulières, car les copropriétaires étaient obligés de voter par correspondance,
– le vote a eu lieu sur la base d’un abus de majorité,
– le syndic a instrumentalisé la loi Elan POUR contourner la règle de l’unanimité pour ce qui concerne l’aliénation de parties communes.

S’agissant de la responsabilité personnelle du syndic, la société Sogedim, les requérants soutiennent que le quitus qui lui a été donné à l’assemblée générale du 4 juillet 2022 pour la gestion de l’exercice précédent, ne s’impose pas aux copropriétaires mais seulement au syndicat des copropriétaires.

– La société Sogedim a manqué à ses obligations d’entretien et de sécurité de l’immeuble pendant le temps où elle exerçait les fonctions de syndic,
– elle a commis des fautes de gestion administrative relative au non-respect de la destination de l’immeuble et des modalités de vote à l’assemblée générale.

En défense, le syndicat des copropriétaires réplique avoir respecté toutes les règles légales en ce qui concerne l’organisation de l’assemblée générale du 29 juin 2021.
La société Sogedim affirme également n’avoir commis aucune faute pendant la période de son mandat électif s’étant achevée le 10 décembre 2024, rappelant que l’ensemble des faits dénoncés sont antérieurs au 4 juillet 2022, date de l’assemblée générale qui qui lui accordait son quitus pour sa gestion de l’exercice précédent.

Sur l’action en annulation de l’assemblée générale 29 juin 2021

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale que les copropriétaires ont voté par correspondance sur 29.

La SCI Lou Gabian et la SCI Angesse étaient présentes lors de cette assemblée générale au cours de laquelle elles ont émis un vote favorable à l’égard de certaines résolutions et dès lors, elles sont irrecevables à en solliciter l’annulation totale . Elles sont en revanche recevables à contester les délibérations au titre desquels elles ont émis un vote « contre ».

S’agissant du copropriétaire nommé [V] [Z], le juge de la mise en état a déjà jugé que son action était recevable. S’agissant de la SCI Lou Gabian, la société Sogedim indique qu’elle est irrecevable à agir car à la date de délivrance de l’assignation elle avait déjà vendu son lot. Cependant, étant présente à l’assemblée générale querellée du 29 juin 2021, elle a un intérêt à agir en annulation de certaines des délibérations à l’égard desquels elle a émis un vote « contre ».

Sur la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 29 juin 2021

Les demandeurs indiquent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le délai de convocation de 21 jours édicté par l’article 9 alinéa 3 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi 65 -557 a été respecté.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que les copropriétaires requérants, la SARL les acquêts, la SCI Carim –Carevar immobilier, M. [V] [Z], M. [Q] et Mme [G], la SCI Jfj, la SCI Loumax, la SCI Patrak et la SCI Sendra n’ont pas renvoyés le formulaire de vote par correspondance.

Cependant, les requérants produisent un courrier adressé par leur avocat au syndic Sogedim le 21 juin 2021, exposant que ses clients lui ont remis la convocation qu’ils ont reçue en vue de l’assemblée générale du 29 juin 2021, et présentant des observations sur certains points de l’ordre du jour puis demandant le report de ladite assemblée.

Par conséquent, il s’évince suffisamment de cette mise en demeure d’avocat que les copropriétaires qu’il représente ont été destinataires de la convocation à l’assemblée générale querellée.

Constatant que les demandeurs concluent d’une seule voix sans demander au tribunal de vérifier que la convocation a bien été envoyée à chacun d’entre eux, le tribunal rejettera le moyen.

Sur le vote imposé par correspondance

Les demandeurs font valoir que l’assemblée générale du 29 juin 2021 a été organisée par le syndic dans des conditions irrégulières, s’agissant des modalités du vote qu’ils ne pouvaient exercer que par correspondance, alors que l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et au contrat de syndic, prévoyait que cette modalité n’était possible que si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique était impossible.

Pour le syndic, l’article 22-2 précité permettait de tenir des assemblées générales malgré les mesures de confinement prises en raison de la crise sanitaire due à la Covid 19 en dehors de toute présence physique des copropriétaires soit dans le cadre d’un vote par correspondance soit par tout autre moyen de communication à distance.

L’article 22-2 de l’ordonnance 2020 -304 en sa version applicable à la date d’envoi des convocations, le 31 mai 2021, est ainsi libellé :

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogée dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du Code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur édifiante identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 à de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, lorsque le recours à la visioconférence soit tout autre moyen de communication est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Il ressort de ce texte que :

– le syndic à la faculté de prévoir l’assemblée générale ne se tiendra pas par la présence physique des copropriétaires, mais dans cette hypothèse, il doit mettre en œuvre un procédé de visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique qui permet leur identification, et les copropriétaires peuvent également voter par correspondance,
– c’est seulement dans le cas où le recours à la visioconférence ou à tout autre ou tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible que le syndic peut prévoir que les copropriétaires votent par correspondance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui propose donc au principal une interprétation erronée du texte susvisé puisqu’il prétend qu’il avait toute liberté pour prévoir en première intention un vote par correspondance, fait valoir subsidiairement qu’il ne lui était pas possible de mettre en œuvre un quelconque moyen permettant aux copropriétaires d’assister à l’assemblée générale, directement mais à distance.

Cependant, rappelant pourtant qu’en vertu de l’article 22- 5 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, c’était à lui à décider des moyens à mettre en œuvre pour organiser la participation à l’assemblée générale des copropriétaires par visioconférence, audio conférence ou tout autre moyen de communication permettant leur identification, la transmission de leur voix ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ses démarches pour la mise en œuvre d’un de ces moyens qui se serait finalement avérée impossible, et en particulier, ne produit pas le moindre devis pour corroborer ses déclarations selon lesquelles de tels moyens auraient été trop coûteux. Il ne communique pas davantage la justification de ce que les copropriétaires ont refusé de lui laisser utiliser les informations personnelles les concernant (n° de téléphone portable et mail) pour les transmettre à l’opérateur chargé de la visioconférence.

Par conséquent, le vote par correspondance a été irrégulièrement imposé aux copropriétaires sans alternative leur ouvrant la possibilité de débattre contradictoirement et oralement des questions proposées à l’ordre du jour.

Du reste, le tribunal observe qu’une précédente assemblée a été réunie en présentiel le 6 avril 2021 , ce qui rend encore plus inexplicable la décision du syndic d’imposer aux copropriétaires un vote par correspondance à une assemblée générale tenue moins de trois mois plus tard, le 29 juin 2021 et ce, d’autant que les copropriétaires demandeurs au présent procès, avaient mandaté leur avocat pour obtenir le report de l’assemblée générale dont l’ordre du jour ne comportait pas moins de 29 points dont certains excédaient largement l’approbation courante d’un compte-rendu annuel de gestion.

Le tribunal étant également saisi par les demandeurs du moyen d’abus de majorité, observe surabondamment que le syndic a validé le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2021 alors qu’un tiers des copropriétaires avait voté et même si ceux-cu représentaient à eux seuls, 64 248 tantièmes sur 99 746 et que l’assemblée générale n’a pas de quorum pour se réunir, il aurait dû être tiré des conséquences de cette situation ouvrant à l’évidence la voie à une action en contestation.

Par conséquent, sans qu’il y ait lieu de rechercher si les demandeurs ont subi un grief du fait de l’irrégularité des modalités de vote, qui constitue, en tout état de cause, un vice majeur entachant l’assemblée générale, il sera fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2021 en ce qu’elle a été prise dans des conditions irrégulières sur la forme du vote imposé par correspondance par le syndic, sans alternative de participation physique à la réunion.

Sur l’action en responsabilité à l’égard de la SARL Sogedim

Les copropriétaires demandeurs invoquent la responsabilité de la société Sogedim qui a exercé le mandat de syndic de la copropriété jusqu’à l’assemblée générale du 10 décembre 2024, date à laquelle il a été procédé à la désignation d’un nouveau syndic.

Leur action est fondée sur l’article 1240 du Code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ils arguent ainsi d’une faute personnelle de la société Sogedim, nécessairement détachable des manquements qu’elle aurait pu commettre dans l’exercice de son mandat de syndic représentant le syndicat des copropriétaires.

La responsabilité délictuelle implique que la partie qui s’en prévaut, établisse l’existence d’une faute, d’un préjudice certain et déterminable, ainsi que d’un lien de causalité entre les deux précédents éléments.

Ces trois éléments constitutifs étant cumulatifs, le tribunal observe immédiatement que, comme le souligne la société Sogedim, la demande tendant à obtenir sa condamnation à garantir « le financement des frais déjà exposés au titre de la remise en état aux normes de sécurité, soit la somme de 36 130,54 € décomposé comme suit conformément aux tantièmes de chaque lot( ...) » ne peut prospérer : en effet, la partie responsable sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ne peut pas être condamnée à garantir une créance dont se prévaut la partie poursuivante à l’égard d’un tiers. Au surplus, la prétention doit être certaine, actuelle et déterminée en son quantum, ce qui n’est pas le cas de la demande de condamnation à garantir « l’indemnisation de toutes conséquences pécuniaires liées à un éventuel sinistre sur les lieux ».

S’agissant de la demande d’ordonner la convocation d’une nouvelle assemblée générale, le tribunal relève qu’elle fait partie des prétentions adressées à l’égard de la société Sogedim qui n’est plus le syndic. En tout état de cause, il n’appartient pas au tribunal judiciaire de prononcer une injonction à l’égard du syndic de convoquer une assemblée générale.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts présentée par chacun des requérants au titre du préjudice moral subi, elle devrait être étayée par des éléments concrets de preuve du dommage allégué, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Du reste, s’il est reproché à l’ancien syndic d’avoir commis des fautes de gestion et d’administration de la copropriété, il ne ressort pas des conclusions des demandeurs qu’il en ait résulté pour chacun, individuellement, un retentissement moral déterminable.

Par conséquent, les requérants seront déboutés de leurs demandes de condamnation à l’égard de la société Sogedim.

Sur les autres demandes

La société Sogedim sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts motivée par le caractère abusif de la procédure engagée à son égard par les demandeurs car ceux-ci obtiennent gain de cause sur l’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2021 qu’elle a convoquée et organisée dans le cadre de son mandat de syndic .

Pour le motif susvisé, et au regard de l’article 696 du Code de procédure civile, il sera donc fait masse des dépens qui seront supportés in solidum par le syndicat des copropriétaires et la société Sogedim, parties perdantes sur l’ensemble de leurs prétentions qui dans leurs rapports entre eux, en supporteront la moitié. En outre, par application de l’article 700 du Code de procédure civile, il est équitable de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Sogedim à payer aux demandeurs qui concluent par un seul et même avocat, une indemnité de procédure de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS