TJ 44109, 11 juin 2026, RG 26/00021

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juin 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [W]
Logement 205 Etage 2
1 Allée des Fougères
44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 avril 2026
date des débats : 02 avril 2026
délibéré au : 11 juin 2026

RG N° N° RG 26/00021 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OINL

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Madame [I] [W] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, la Société Anonyme des Marchés de l’Ouest (ci-après SAMO) a donné à bail à [I] [W] un logement de type 3 lui appartenant sis, 1 allée des fougères, 2ème étage n°205, ainsi qu’une place de stationnement - 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 373,69€ pour le logement et 20€ pour la place de stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 93,53€.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO a fait commandement à [I] [W] de justifier d’une assurance, de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 531,33€, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater la résiliation du bail en date du 31 octobre 2018 à compter du 7 septembre 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 7 octobre 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ; Ordonner l’expulsion de [I] [W] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; Condamner [I] [W] au paiement de la somme de 832,67€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 octobre 2025 avec intérêts de droit à compter du 7 août 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;Condamner [I] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 7 septembre 2025 ou du 7 octobre 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ; Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 octobre 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [I] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[I] [W] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner [I] [W] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
Aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé.
 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.

À ladite audience, la société CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance et maintient toutes ses demandes, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 846,25€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 31 mars 2026. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 192,64€.
Régulièrement assignée à étude, [I] [W] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. En conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF le 1er août 2025 dont l’organisme a accusé réception le 6 août 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 11 décembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 11 décembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation dudit contrat à l’issue d’un délai d’un mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [I] [W] de justifier d’une assurance, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 septembre 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef.
Elle sera enfin condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 521,01€.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 846,25€ au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026. Toutefois, le décompte ayant été édité le 30 mars 2026, il convient de déduire le montant du dernier loyer faute d’informations concernant un éventuel paiement du locataire, soit la somme de 521,01€.
De plus, il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 192,64€. La créance de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
En conséquence, [I] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 132,60€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été déterminée à l’audience.
Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [W], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement.
L’article 700 du code de procédure civile
Elle sera également condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation en date du 31 octobre 2018 entre la Société Anonyme des Marchés de l’Ouest et [I] [W], concernant le logement sis 1 allée des Fougères, 2ème étage n°205 - 44240 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 septembre 2025 ; ORDONNE à [I] [W], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;