TJ 44109, 11 juin 2026, RG 25/04038

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 11 Juin 2026

---

DEMANDERESSE :

S.C.I. L’ORVASSERIE
10 zone industrielle du Pan Loup
44220 COUËRON

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Benjamin BOUCHER, avocat au sein du même barreau
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Y] [A] [P]
28 Rue de l’Orvasserie
44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant

Madame [U] [B]
28 Rue de l’Orvasserie
44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 avril 2026
date des débats : 02 avril 2026
délibéré au : 11 juin 2026

RG N° N° RG 25/04038 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGAH

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître [V] [R]
CCC à Monsieur [E] [Y] [A] [P]
CCC à Madame [U] [B] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 mai 2024 à effet au 31 mai 2024, la S.C.I L’ORVASSERIE a donné à bail à [E] [P] et [U] [B] un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation de type 5 duplex, un garage et un jardin lui appartenant sis, 28 rue de L’Orvasserie - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 2 050€ pour le logement sans provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, la S.C.I L’ORVASSERIE a fait commandement à [E] [P] et [U] [B] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer d’un montant de 4 157,44 € arrêté au 10 septembre 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.C.I L’ORVASSERIE a fait assigner [E] [P] et [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 

Constater la résiliation du bail signé le 30 mai 2024 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et défaut d’assurance s’il n’était pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de [E] [P], de [U] [B] ainsi que tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ; Condamner, solidairement ou à défaut in solidum, les locataires au paiement de la somme de 8 314,88€ au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 novembre 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience ;

Condamner, solidairement ou à défaut in solidum, [E] [P] et [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2078,72€, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publiés par l’I.N.S.E.E, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ; Condamner, solidairement ou à défaut in solidum, les locataires au paiement d’une somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner, solidairement ou à défaut in solidum, les locataires au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;Débouter [E] [P] et [U] [S] de l’intégralité de leurs demandes écrites, fins et conclusions plus amples ou contraires ;Ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026. À ladite audience, la S.C.I L’ORVASSERIE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 18 708,48€ au titre des loyers échus à la date du 1er avril 2026, échéance d’avril incluse.

Régulièrement assignés à étude, [E] [P] et [U] [B] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 11 septembre 2025, dont la Commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 18 novembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 18 novembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour , soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 18 708,48€ au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 1er avril 2026, échéance d’avril incluse. La créance de la S.C.I L’ORVASSERIE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le contrat de bail stipule que [E] [P] et [U] [S] agissent « tous deux de façon solidaires et indivisibles ».
En conséquence, [E] [P] et [U] [B] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 18 708,48 € au titre des seuls loyers et indemnités d’occupation échus au 1er avril 2026, échéance de d’avril 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.

Sur la résiliation du bail
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 19 prévoyant la résiliation dudit contrat à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, la S.C.I L’ORVASSERIE a fait commandement à [E] [P] et [U] [B] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer d’un montant de 4 157,44 € arrêté au 10 septembre 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l'expulsion de [E] [P] et [U] [B].
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à la S.C.I L’ORVASSERIE, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 2 078,72€ .
Sur les autres demandes
L’article 700 du code de procédure civile
Ils seront également condamnés à payer à la S.C.I L’ORVASSERIE la somme de 900€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [P] et [U] [B], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 mai 2024 entre la S.C.I L’ORVASSERIE d’une part et [E] [P] et [U] [B] d’autre part, concernant le logement sis, 28 rue de L’Orvasserie - 44800 SAINT HERBLAIN ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 novembre 2025 ; ORDONNE à [E] [P] et [U] [B], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [E] [P] et [U] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE solidairement [E] [P] et [U] [B] à payer à la S.C.I L’ORVASSERIE, à compter du 1er mai 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 2 078,72 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ; CONDAMNE solidairement [E] [P] et [U] [B] à payer à la S.C.I L’ORVASSERIE la somme de 18 708,48 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE in solidum [E] [P] et [U] [B] à payer à la S.C.I L’ORVASSERIE la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.