TJ 44109, 11 juin 2026, RG 26/00018

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juin 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [C] [Z]
10 Boulevard Charles Gautier
44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [F] [A] [G]
Logement 204 Etage 1
8 Rue du Moulin à Vent
44700 ORVAULT

comparant en personne

Madame [T] [D] [U]
Logement 204 Etage 1
8 Rue du Moulin à Vent
44700 ORVAULT

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 avril 2026
date des débats : 02 avril 2026
délibéré au : 11 juin 2026

RG N° N° RG 26/00018 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OINE

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Monsieur [Y] [F] [A] [G]
CCC à Madame [T] [D] [U] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 2020, la société anonyme [C] [Z] a donné à bail à [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] un logement de type 3 lui appartenant sis, 8 rue du Moulin à Vent, 1ème étage n°204 et une terrasse – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 425,16€, outre une provision mensuelle pour charges de 70,90€. De plus, selon acte sous seing privé en date du 6 janvier 2023, la société anonyme ALTANTIQUE [Z] leur a donné à bail un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 29,97€, outre une provision mensuelle pour charges de 1,69€.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, [C] [Z] a fait commandement à [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 973,89€, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [C] [Z] a fait assigner [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
Constater à compter du 7 octobre 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail en date du 24 janvier 2020 et du bail lié à l’emplacement de stationnement ayant pris effet le 6 janvier 2023 entre les parties ;
Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire desdits baux ;
Ordonner en conséquence l’expulsion de [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U], ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Condamner solidairement [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] à lui payer les sommes suivantes :2 609,22 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 novembre 2025 avec intérêts de droit à compter du 7 août 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers ;500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de commandement;
Rappeler aux locataires qu’ils restent tenus au paiement de leur loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer courant à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire et vertu de l’article 524 du Code de procédure civile ;
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 mars 2026 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026. À ladite audience, la société anonyme [C] [Z], valablement représentée par ministère d’avocat, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 459,66€. La société bailleresse précise que le loyer est de 600,37€ charges comprises et que les locataires perçoivent les allocations logement à hauteur de 386,02€, de sorte qu’il leur reste à charge 214,35€. Elle indique que le dernier loyer a été versé en décembre 2025 et fait part de son refus quant à l’octroi de délais de paiement.
Régulièrement assignés à étude, [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] ont comparu. Ils indiquent percevoir le revenu de solidarité active. Ils proposent de s’acquitter de la dette locative sur une période de 36 mois. Présents à l’audience, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la SA [C] [Z] justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 31 juillet 2025 dont l’organisme a accusé réception le 6 août 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 décembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 12 décembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1 prévoyant la résiliation dudit contrat à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, [C] [Z] a fait commandement à [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 973,89€, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation et du contrat de location de l’emplacement, accessoire audit bail et d’ordonner l’expulsion de [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U].

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [C] [Z], à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 600,37€.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’[C] [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 459,66€ au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026, échéance de mars incluse. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 339,45€ ainsi que les frais relatifs aux pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social, soit la somme de 22,86€, lesquels ne sont pas justifiés par une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours conformément aux articles L.441-9 et L.442-5 du Code de la construction.

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 22,86€ correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 euros chacune par mois appliquées aux locataires sur la période allant de février à mars 2026 (7,62 x 3), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

La bailleresse produit en effet deux courriers simples qu’elle aurait adressés à Monsieur [Y] [F] [A] [G] et Madame [T] [D] [U] les 5 septembre et 17 octobre 2025 pour leur demander de répondre à l’enquête annuelle obligatoire relative au supplément de loyer solidarité et de transmettre leur avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024.

De plus, la société bailleresse produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 17 octobre 2025 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’Atlantique Habitations, prélevées au hasard, était identique. Elles contiennent toutes un courrier ayant pour objet « Enquête ressources et occupation du parc social 2026 – Mise en demeure » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Dans la liste des plis vérifiés par le commissaire de justice, les noms des locataires n’apparaissent pas.
Enfin, il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires.
Dès lors, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle.

En conséquence, [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] seront condamnés solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail en son article 7 applicable en cas de pluralité de locataires, au paiement de la somme de 3 097,35€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026, échéance de mars incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.
En l’espèce, [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U] proposent de s’acquitter de leur dette locative de façon échelonnée sur une période de 36 mois.
D’après le relevé de compte bancaire, les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience du 2 avril 2026.
Par ailleurs, la société [C] [Z] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé à [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U].

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [F] [A] [G] et [T] [D] [U], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement.
L’article 700 du code de procédure civile
Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société anonyme [C] [Z] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS