TJ 92050, 23 juin 2026, RG 23/02829

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
23 Juin 2026

N° RG 23/02829 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YF2M

N° Minute :26/105

AFFAIRE

S.A.R.L. EDEN LUTHERIE

C/

[B] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EDEN LUTHERIE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Vincent DONY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1679

DÉFENDERESSE

Madame [B] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Céline GRINHOLTZ-ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0520

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assistée de MAUSSION Tiffen, greffière placée lors des débats, et de Elza BELLUNE, greffière placée, lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location à usage professionnel conclu le 1er janvier 2021, Mme [S] [B] a donné à bail commercial à la SARL EDEN LUTHERIE des locaux situés [Adresse 3] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1380 euros charges comprises, pour une activité d’artisan luthier, fabrication, vente, réparation en lutherie moderne.
Alléguant l’existence de désordres et nuisances consécutifs à l’absence de raccordement des sanitaires à un réseau d’assainissement, au sein des locaux, la société EDEN LUTHERIE a fait établir un procès-verbal de constat en date du 22 mars 2021 par un commissaire de justice.

Par exploit d’huissier en date du 30 avril 2021, la société EDEN LUTHERIE a donné congé à Mme [S], à effet au 31 octobre 2021, le contrat ayant donc duré dix mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 09 juin 2021 adressée à Mme [S], la société EDEN LUTHERIE a réclamé l’indemnisation de ses préjudices.

Par suite, la société EDEN LUTHERIE a quitté les lieux le 31 octobre 2021, et a remis les clés le 02 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2023, la société EDEN LUTHERIE a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la société EDEN LUTHERIE demande au tribunal de :
CONDAMNER Mme [S] au paiement à EDEN LUTHERIE de la somme de 20.938,70 euros en réparation de son préjudice matériel outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021, CONDAMNER Mme [S] au paiement à EDEN LUTHERIE de la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice d’exploitation outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021,CONDAMNER Mme [S] au paiement à EDEN LUTHERIE de la somme de 10.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, CONDAMNER Mme [S] au paiement à EDEN LUTHERIE de la somme de 1.380 euros au titre du dépôt de garantie, CONDAMNER Mme [S] en tous les dépens dont le recouvrement pourra être effectué par Me Vincent DONY, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, CONDAMNER Mme [S] au paiement à EDEN LUTHERIE de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 octobre 2023, Mme [S] demande au tribunal de :
CONSTATER l’absence de préjudice subi par EDEN LUTHERIE ;DEBOUTER EDEN LUTHERIE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER EDEN LUTHERIE à régler à Mme [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER EDEN LUTHERIE aux entiers dépens d’instance.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge unique du 15 avril 2026. A l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La société EDEN LUTHERIE soutient que Mme [S] a manqué à ses obligations contractuelles et légales en lui délivrant un local non conforme à sa destination et impropre à son usage. Elle fait valoir à cet égard que le raccordement aux réseaux d’assainissement constitue une obligation essentielle incombant exclusivement au propriétaire.
Elle expose, qu’en l’espèce, les locaux loués étaient équipés de sanitaires en apparence fonctionnels mais en réalité dépourvus de tout raccordement à un système d’évacuation conforme : les eaux usées sont rejetées directement à l’extérieur, ce qui génère des nuisances et des risques sanitaires. Elle soutient que ce défaut n’a été découvert qu’après plusieurs semaines d’exploitation, à la suite de l’utilisation régulière des installations. Elle considère alors que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme, ainsi qu’à son obligation de garantir la jouissance paisible, en mettant à disposition un local impropre à l’exercice de l’activité prévue au bail.
Elle fait valoir que cette non-conformité constituait un élément déterminant de son consentement, en ce qu’elle n’aurait jamais contracté si elle avait été informée de l’absence de raccordement des sanitaires, lequel contrevient aux exigences du code de la santé publique et expose à des risques de pollution et de sanctions. Elle soutient que la bailleresse est de mauvaise foi pour avoir sciemment dissimulé cette situation afin de faciliter la conclusion du bail.
Elle conteste les arguments adverses en soutenant que son départ des lieux ne procède pas de considérations étrangères au litige, mais résulte directement de l’impossibilité d’exploiter les locaux dans des conditions normales. Elle affirme ne pas avoir eu connaissance du défaut avant la signature du bail, les installations apparaissant fonctionnelles lors des premières visites, et souligne que l’occupation effective et continue des lieux seule a permis de révéler l’ampleur des désordres. Elle ajoute que la destination commerciale du bail impliquait nécessairement l’accueil de clientèle, rendant inacceptable l’absence de sanitaires conformes.
En outre, elle soutient que les solutions proposées par la bailleresse, notamment l’installation de toilettes sèches, étaient manifestement inadaptées et insuffisantes, dès lors qu’elles ne réglaient pas l’évacuation des eaux usées, et étaient incompatibles avec l’accueil du public. Par conséquent, Elle affirme avoir été contrainte de quitter les lieux dans les conditions prévues au bail.
La société demanderesse sollicite la réparation intégrale des préjudices subis. Elle fait valoir avoir engagé des frais importants d’aménagement des locaux, rendus inutiles par son départ précipité, ainsi que des frais de déménagement exposés dans l’urgence, constituant une perte financière directement imputable aux manquements du bailleur. Elle soutient également avoir subi une perte d’exploitation liée à la fermeture temporaire de son activité lors de son installation, période durant laquelle elle n’a pu réaliser son chiffre d’affaires habituel.
Enfin, elle invoque un trouble de jouissance caractérisé par l’impossibilité d’utiliser les sanitaires pour elle-même, son personnel et sa clientèle, ce qui a gravement affecté les conditions d’exercice de son activité pendant toute la durée d’occupation des lieux.

Mme [S] soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles en faisant valoir que le bail ne portait que sur un local à usage de bureau de 130 m², sans inclure spécifiquement des sanitaires. Elle considère qu’elle n’était tenue d’aucune obligation particulière quant à leur conformité, d’autant que l’activité autorisée au bail, n’impliquait pas selon elle, la réception du public Elle ajoute qu’en tout état de cause, des sanitaires existaient et étaient fonctionnels, de sorte que l’obligation de délivrance aurait été respectée.
Elle soutient que la société EDEN LUTHERIE n’a subi aucun préjudice, dès lors qu’elle pouvait utiliser les installations existantes, et que son refus d’une solution alternative, telle que l’installation de toilettes sèches, témoigne de sa mauvaise foi. Elle conteste également tout lien de causalité entre l’état des lieux et le départ du locataire, qu’elle attribue à des considérations personnelles du gérant, notamment son souhait d’occuper un logement dans l’immeuble.
S’agissant des demandes indemnitaires, Mme [S] fait valoir que les travaux d’aménagement ont été réalisés à l’initiative exclusive du locataire dans un local pris en l’état, de sorte qu’ils ne sauraient lui être imputés. Elle estime que les frais de déménagement résultent du congé délivré par la société EDEN LUTHERIE. Elle conteste toute perte d’exploitation en soutenant que celle-ci procède uniquement de la décision du locataire de quitter les lieux, et sollicite alors la communication de pièces comptables complémentaires afin d’en vérifier la réalité.
Enfin, elle nie l’existence de tout trouble de jouissance en affirmant que les locaux étaient utilisables, comme en attesteraient les constats d’huissier, et que le locataire, qui disposait des clés avant la signature du bail, n’avait émis aucune réserve initiale. Elle reproche à la société EDEN LUTHERIE de ne pas avoir sollicité les réparations avant de donner congé, considérant que ce départ procède d’un choix personnel, et non d’un manquement du bailleur.

SUR CE,
En l’espèce, le contrat de location à usage professionnel du 01 janvier 2021 n’indique pas expressément de volonté des parties sur la question litigieuse des sanitaires. Pour autant, il fait expressément état, à la rubrique profession autorisée, de la vente et de la réparation en lutherie, et de la location d’un bureau mais pour une superficie de 130 m². Cette activité, contrairement à ce qu’indique Mme [S] en défense, implique par nature la réception de public et, partant, impose la présence de sanitaires fonctionnels. Le tribunal ajoute que même si aucune clientèle n’avait eu vocation à être reçue dans les lieux, le code du travail impose à l’employeur de mettre des sanitaires à disposition de ses salariés et que de tels sanitaires devaient donc être présents et fonctionnels.
Pour autant, l’utilisation de toilettes dites sèches n’est pas interdite et est même autorisée dans certaines conditions par l’article 17 de l’arrêté du 7 septembre 2009 fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg par jour. Cet arrêté définit les toilettes sèches comme étant celles qui fonctionnent sans apport d’eau de dilution ou de transport, alors que les toilettes litigieuses disposent d’un apport d’eau et ne posent question que pour l’évacuation des eaux usées.
Le tribunal relève cependant que la société demanderesse, qui supporte en cette qualité la charge de la preuve, échoue à démontrer que le sanitaire non relié au réseau d’assainissement serait non conforme aux règles sanitaires applicables ou serait à l’origine d’odeurs après utilisation (deux attestations de personnes qui disent elles-mêmes avoir passé beaucoup de temps avec le dirigeant de la société demanderesse font état d’odeurs, mais aucun des deux constats d’huissiers versés au débat ne font état de telles odeurs) et évacuation des déchets dans une zone extérieure au bâtiment, le premier constat d’huissier faisant simplement état après déclenchement de la chasse d’eau d’un écoulement à l’extérieur du bâtiment dans une zone décrite comme un espace vert en mitoyenneté avec la voie ferrée, espace photographié par ailleurs.
La demanderesse échoue également à démontrer que le mode de fonctionnement du sanitaire aurait été dissimulé, par exemple lors de la visite qui précède normalement toute signature d’un bail commercial.
En cet état, la société demanderesse ne pourra être que déboutée de ses demandes indemnitaires.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, la défenderesse ne démontre pas qu’un non-paiement de loyer pour la période de location ou une dégradation quelconque pourrait justifier de la non-restitution du montant correspondant. Elle sera donc condamnée à rembourser la somme de 1.380€.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
[B] [S], qui succombe pour partie, sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Me Vincent DONY, Avocat, sera autorité à recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande présentée par la société EDEN LUTHERIE. Prenant en compte l’absence de production de facture et le fait que la demanderesse échoue sur ses principales prétentions, le tribunal condamnera la défenderesse à lui verser une somme de 1.000€ au titre de l’article précité.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les jugements sont, de droit, assortis de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS