TJ 92050, 23 juin 2026, RG 24/04807

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
23 Juin 2026

N° RG 24/04807 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIGN

N° Minute :26/109

AFFAIRE

S.C.I. SCORDEF

C/

S.A.R.L. NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCORDEF
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Sophie ACQUERE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 393

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2]
[Adresse 2],
[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assistée de MAUSSION Tiffen, greffière placée lors des débats, et de Elza BELLUNE, greffière placée, lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2011, la SCI SCORDEF a donné à bail commercial à la SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] un local ainsi que ses dépendances situés [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er avril 2011, moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 100.000 euros HT et HC revalorisé annuellement et révisé tous les 3 ans, et pour une activité de « bar, restaurant, snack-bar, brasserie, salon de thé, pâtisserie, traiteur et autres commerces y relatifs », et pour lequel a été annexée une promesse de vente offrant la possibilité au preneur d’acquérir les locaux objets du bail à l’expiration de celui-ci.

La société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 25.000 euros à la SCI SCORDEF.

Par suite, le bail a été renouvelé par tacite reconduction.

En date du 8 juillet 2021, une nouvelle promesse de vente a été régularisée.

Par acte authentique en date du 5 octobre 2021, le SCI SCORDEF a cédé le local commercial et ses dépendances à la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2], en contrepartie de la somme de 1.300.000 euros, et un échelonnement des paiements des loyers des mois de mai, juin, juillet, août, et septembre 2021 s’élevant à la somme de 60.145,80 euros a été prévu, et ce, en trois versements égaux, à régler au plus tard les 31 octobre 2021, 30 novembre 2021 et 31 décembre 2021.

Alléguant le défaut du règlement total de la dette, la SCI SCORDEF a adressé par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 novembre 2023 une mise en demeure à la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] de régler la somme de 10.580,54 euros.
Aucune résolution amiable du litige n’a abouti.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2024, la SCI SCORDEF a fait assigner la SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] devant l tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
CONSTATER l’inexécution de son obligation de payer par la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] ;CONDAMNER la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] à payer la somme de 10 580,54 € à la SCI SCORDEF, au titre du solde des loyers impayés ;DIRE ET JUGER que la somme due portera intérêt au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure soit le 26 janvier 2022 ;ORDONNER la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil ;CONDAMNER la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] à payer la somme de 2 500 € pour résistance abusive ;CONDAMNER la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] à payer la somme de 5 000 € à la SCI SCORDEF, au titre des frais irrépétibles engagés ;CONDAMNER la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 15 avril 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré le 23 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition du greffe.

La SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2], régulièrement assignée, n'ayant pas constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des loyers impayésMoyens des parties
La SCI SCORDEF fait valoir que la société NOUVELLE LA SAFRANÉE SUR [Localité 2] a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas l’intégralité des loyers dus au titre du bail commercial conclu le 1er décembre 2011, en violation des articles 1103 et 1104 du code civil imposant le respect et l’exécution de bonne foi des conventions.

Elle expose que, lors de la cession du bien intervenue le 5 octobre 2021, un arriéré locatif subsistait pour la période de mai à septembre 2021, après abandon partiel des loyers antérieurs et déduction du dépôt de garantie, et qu’un échéancier de paiement avait été convenu, laissant un solde de 43.370,81 euros, dont seule la première échéance a été honorée, suivie de deux règlments partiels ultérieurs.
En outre, elle souligne, qu’en l’espèce, la société débitrice s’est abstenue de régler le solde restant dû, fixé à 10.580,54 euros, malgré les courriers de relance et les mises en demeure, caractérisant une inexécution contractuelle certaine, malgré
En conséquence, sur le fondement des articles 1217 et 1221 du code civil, la SCI SCORDEF soutient être fondée à poursuivre l’exécution forcée de l’obligation de paiement, la mise en demeure préalable ayant été régulièrement effectuée.
Elle sollicite ainsi la condamnation de la société NOUVELLE LA SAFRANÉE SUR [Localité 2] au paiement de la somme de 10.580,54 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail à effet du 1er avril 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Enfin, selon les dispositions de l’article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, aux termes de l’article 22 du contrat de bail en date du 1er décembre 2011 signé par les parties, la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] s’est notamment engagé à régler au bailleur un loyer annuel fixé à la somme en principal de 100.000 euros HT et HC, auquel vient s’ajouter la TVA au taux légal en vigueur, et soumis à indexation automatique annuelle.
Par ailleurs, il ressort de l’acte de vente en date du 5 octobre 2021 versé aux débats, puisque « les loyers des mois de Janvier, Février, Mars et Avril, Mai, Juin, Juillet et Août et Septembre n’ont pas été réglés par le locataire », que la SCI SCORDEF et la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] ont convenu de :
l’annulation pure et simple du règlement des loyers des mois de janvier, février, mars et avril 2021, impayés ;l’échelonnement du paiement des loyers des lois de mai, juin, juillet, août et septembre 2021, s’élevant à la somme de 60.145,80 euros, et ce en trois versement égaux, à régler au plus tard les 31 octobre 2021, 30 novembre 2021, et 31 décembre 2021.La SCI SCORDEF, qui supporte la charge de la preuve en sa qualité de demanderesse, produit également les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

trois avis d’échéance adressés à la société NOUVELLE SAFRANEE SUR [Localité 2], exigibles aux dates du 31 octobre 2021, 30 novembre 2021, et 31 décembre 2021, d’un montant de 22.790,27 euros correspondant au montant total des loyers impayés, ainsi qu’une partie de la taxe foncière de l’année 2020, soit un montant total de 68.370,81 euros ;un état de la dette en date du 2 novembre 2021,établissant un solde restant dû de 20.580,55 euros après déduction du dépôt de garantie de 25.000 euros, et du 1er versement de 22.790,27 euros ;une lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 novembre 2023 mettant en demeure la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] de régler la somme restante globale de 10.580,54 euros. Ces pièces justifient du principe et du montant de la réclamation formée à l’encontre de la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2].
Par son absence, la société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] s’interdit de rapporter la preuve selon laquelle il se serait libéré de ses obligations, conformément aux termes de l’article 1353 du code civil.
La société NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2], qui n’a pas constitué avocat, sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 10.580 au titre du solde des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2023 et jusqu’à complet paiement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

II. Sur la capitalisation des intérêts
Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès
lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins
une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

III. Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive
La SCI SCORDEFF sollicite la condamnation de la société NOUVELLE LA SAFRANEE
SUR [Localité 2] au paiement d’une somme de 2.500 euros pour résistance abusive.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au
paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison
du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force
majeure».
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera
de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué
à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office,
modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou
dérisoire.
S’agissant de la résistance abusive, il appartient au demandeur de caractériser un fait de
nature à faire dégénérer en faute le droit d’agir en justice tel que la malice, la mauvaise foi
ou l’erreur grossière équipollente au dol dans l’action ou la défense en justice. Il doit
également démontrer un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les sommes allouées.

En l’espèce, la SCI SCORDEF considère que la société défenderesse n’a pas exécuté ses
obligations contractuelles prévues par le contrat de bail en date du 1er décembre 2011, et par
l’acte authentique de vente en date du 5 octobre 2021, en ne procédant pas au règlement de
sa dette. Elle met également en avant l’inertie de la société NOUVELLE LA SAFRANEE
SUR [Localité 2], qui n’a produit aucune réponse à la mise en demeure adressée par courrier
recommandé en date du 29 novembre 2023, aux termes de laquelle la société demanderesse
sollicite le règlement du solde restant dû, s’élevant à 10.580,54 euros. Hormis les pièces
produites évoquées précédemment, la société demanderesse n’apporte pas de justification
supplémentaire à ce titre.

L’existence d’un abus et d’un préjudice distinct de celui du non-paiement de la dette sont en
l’espèce insuffisamment caractérisés, la seule absence de réponse à un courrier de mise en
demeure ne pouvant caractériser un tel abus. Ainsi, la demande formée sur ce fondement sera
rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée
aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction
à la charge d’une autre partie.

La SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2], qui succombe, sera condamnée aux
entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux
dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au
titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de
la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons
tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2], supportant les dépens, sera condamnée
à verser à la SCI SCORDEF la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de
procédure civile.
L’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile sera
appliquée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] à payer à la SCI SCORDEF la somme de 10.580,54 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 novembre 2023, au titre du solde des loyers impayés ; ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE la SCI SCORDEF de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE la SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] aux dépens ; CONDAMNE la SARL NOUVELLE LA SAFRANEE SUR [Localité 2] à verser à la SCI SCORDEF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit s’applique à cette décision ; REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires.