TJ 44184, 16 juin 2026, RG 26/00027

16 Juin 2026

N° RG 26/00027 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FYHO 

Ord n°

[D] [G], [Q] [Z]

c/

[R] [W] [U] [P], S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [A], Mutuelle GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, S.E.L.A.S. SELAS [O] [E], [H] [Y] ET EMMANUE LLE [J], NOTAIRES

Le :

Exécutoire à :

la SCP ESTUAIRE AVOCATS

Copies conformes à :

la SCP BIARD & ASSOCIES
la SELARL EFFICIA
la SCP ESTUAIRE AVOCATS
la SELARL POLYTHETIS

Régie
Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Juin 2026

DEMANDEURS

Madame [D] [G]
née le 27 Juin 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Monsieur [Q] [Z]
né le 09 Juillet 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

Tous deux rep/assistant: Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSES

Madame [R] [W] [U] [P]
née le 03 Mai 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] [Localité 6]
Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.E.L.A.R.L. SELARL [X] [A]
RCS [Localité 7] 817 784 549 dont le siège social est situé15 [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Charlotte KAMYCZURA de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Mutuelle GROUPAMA LOIRE BRETAGNE
RCS [Localité 8] 383 844 693 dont le siège social est situé [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Charlotte KAMYCZURA de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.E.L.A.S. SELAS [O] [E], [H] [Y] ET EMMANUE LLE [J], NOTAIRES
RCS [Localité 9] 404 533 044 dont le siège social est situé [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l'audience publique du 05 Mai 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026, après prorogation

Page --

Exposé du litige

Par acte reçu par maître [C] [Y] le 28 décembre 2021, madame [R] [P] épouse [W] a vendu à madame [D] [G] et monsieur [Q] [Z] sa maison à usage d'habitation située [Adresse 6] 2018 à [Localité 10].

Après avoir fait établir deux procès-verbaux de constat de désordres principalement d'humidité, les acquéreurs ont fait assigner en référé-expertise madame [P] épouse [W] et la SARL IMMO [Localité 7] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par actes de commissaire de justice en date du 6 et 18 novembre 2024.

Par ordonance en date du 11 février 2025, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire de la seule venderesse et confiée au Cabinet [V].

Monsieur [N] [V] a diffusé une première note aux parties le 12 septembre 2025.

C'est dans ces conditions que monsieur [Z] et madame [G] ont fait assigner en référé-extension les parties suivantes :
- madame [P] épouse [W], par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025 ;
- maître [T] [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026 ;
- la Caisse régionale GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025 ;
- la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES venant aux droits de la SCP [C] [Y], [S] [B], [O] [E], par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025.

La Caisse régionale GROUPAMA LOIRE BRETAGNE a constitué avocat le 20 janvier 2026.

La SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES a constitué avocat le 21 janvier 2026.

Madame [W] a constitué avocat le 16 février 2026.

La SELARL [T] [X] a constitué avocat le 26 février 2026.

L'affaire appelée à la première audience du 10 mars 2026 a fait l'objet de deux renvois contradictoires.

A l'audience du 5 mai 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur [Z] et madame [G] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions, aux fins de voir :
- ordonner l'extension des opérations d'expertise confiées à la SARL Cabinet [V] par ordonnance de référé (RG 24/00522) à Maître [T] [X] de la SELARL [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], GROUPAMA LOIRE BRETAGNE et la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES ;
- ordonner l'extension des opérations d'expertise au basculement du mur de soutènement en rive de l'immeuble ;
- débouter les parties défenderesses de leurs demandes ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils opposent à l'ordonnance de référé du 11 février 2025 mettant hors de cause l'agence immobilière la note de l'expert judiciaire à la suite de ses premières constatations. Ils font valoir que tant l'agence immobilière que le notaire sont susceptibles de voir engager leur responsabilité faute d'avoir attiré la vigilance des acquéreurs sur les riques particuliers de remontée de nappe phréatique, connus affectant le quartier de la commune du bien immobilier vendu. Ils invoquent la mention incorrecte d'un puits dans l'acte, s'agissant en réalité d'un puisard recueillant les eaux des fonds situés en amont et servant de bassin tampon. Ils se réfèrent à l'attestation de leur notaire, Maître [K] et à la jurisprudence sur le devoir de mise en garde à la charge du notaire tenu de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties en cas de doute sur leur véracité ou de circonstances particulières laissant penser à un silence dolosif du vendeur. Ils font remaquer que l'office du notaire rédacteur de l'acte est situé à 2,6 km de la maison vendue et que maître [C] [Y] a exercé dans la même étude entre 1996 et 2023, pour soutenir qu'il ne pouvait ignorer la situation des lieux conncue des habitants du quartier, lesquels sont confrontés à des phénomènes redondants.

Ils fondent leur demande d'extension à l'égard de l'assureur et du mandataire judiciaire de l'agence immobilière sur la jurisprudencen consacrant une obligation d'information et de conseil. Ils soulignent l'absence d'autorité de la chose jugée pour l'ordonnance de référé du 11 février 2025. Ils contestent la véracité de l'attestation de mme [M], mandataire chez IMMO [Localité 7], en soutenant qu'elle ne les a pas informés de l'existence d'une pompe et du rejet sur le fonds voisin, ni même les raisons qui avaient amenés les vendeurs à mettre en place un tel dispositif.

S'agissant du désordre supplémentaire, ils précisent qu'il ne s'agit pas de la fissure apparente mais du basculement du mur en lui-même, liées à une contrainte supplémentaire affectant sa verticalité et laissant craindre un risque à terme d'effondrement, en l'absence de barbacanes permettant un rejet des eaux. Ils se rèfèrent à l'avis favorable de l'expert.

Madame [P] épouse [W] a demandé dans les termes de ses conclusons N°1, aux fins de voir au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile :
- débouter monsieur [Z] et madame [G] de leur demande d'extension des opérations d'expertise ;
- les condamner à lui payer une somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
subsidiairement,
- dire que l'avance des frais d'expertise sera à la charge de monsieur [Z] et madame [G] ;
- dire que la msission de l'expert judiciaire comprendra notamment :
- dire si la fissure du mur de soutènement existait au jour de la vente ;
- dire s'il a été constaté une aggravation de cette fissure et dans ce cas dire depuis quand cette aggravation a été constatée ;
- condamner provisoirement les demandeurs aux entiers dépens.

Elle tient à soulever les inexactitudes contenues dans les écritures des demandeurs, en se référant à l'acte notarié de vente du 28 décembre 2021. Elle rappelle que les acquéreurs étaient assistés de leur propre notaire exerçant à [Localité 11] et qu'ils ont effectué plusieurs visites du bien. Elle fait remarquer que le rapport [I] sur lequel ils se fondent est postérieur de près de trois années à la vente pour laquelle ledit site a été consulté. Elle soutient ne pas avoir connu par le passé de dégât des eaux et ne pas avoir été destinataire de doléances de la part des divers locataires AIR BNB de l'appartement situé au rez-de-chaussée sur un problème d'humidité. Elle fait valoir que la commune de [Localité 12] a fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle en raison d'un phénomène d'innondations et de coulées de boue causées par un cumul de précipitations d'une intensité anormale. Elle déplore l'impossibilité d'interpréter les relevés SOWEE fournis par les demandeurs.

S'agissant du désordre relatif au mur de soutènement, elle fait observer que ces derniers ne précisent pas sur quel fondement juridique sa responsabilité de venderesse pourrait être engagée ni quant ils ont découvert la manifestation du désordre allégué. Elle se réfère aux attestations qu'elle produit, démontrant la présence de la fissure non évolutive lors de la vente. Elle soutient qu'à supposer le basculement du mur nouvellement apparu, la clause de déchéance de renonciation à garantie serait applicable.

La société [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir :
- juger n'y avoir lieu à expertise à son encontre ;
- débouter monsieur [Z] et madame [G] de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;
- condamner monsieur [Z] et madame [G] à lui payer une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [L] et madame [G] aux entiers dépens de l'instance.

Elle rappelle qu'il incombe aux demandeurs de démontrer que l'action dans la perspective de laquelle la mesure est sollicitée ne se fonde pas sur des prétentions irrecevables ou mal fondées. Elle fait valoir que la responsabilité du notaire doit s'apprécier au regard du droit positif applicable à la date à laquelle il ilnstrumente. Elle souligne qu'a été annexé tant à la promesse de vente qu'à l'acte authentique un descriptif des risques [I], révélant que la localisation de l'immeuble est exposée à un "atlas de zone innondable" sans pour autant indiquer de risque important d'inondation. Elle soutient que les risques d'inondation par remontée des nappes phréatiques n'étaient pas identifiés et répertoriés en 2021 dans la base de données [I] ; que le notaire ne pouvait donc matériellement en avoir connaissance. Elle se réfère aux motifs développés dans l'ordonnance du 11 février 2025 au sujet de l'agent immobilier. Elle estime qu'il n'appartenait pas au notaire d'interroger les voisins sur les désordres qu'ils aurait pu subir dans leur propre habitation et d'effectuer d'investigations particulières pour déceler un ouvrage non déclaré expressément par la venderese. Elle conclut qu'une action au fond en responsabilité à son encontre est manifestement vouée à l'échec.

La Compagnie GROUPAMA LOIRE BRETAGNE en sa qualité d'assureur d'IMMO [Localité 7] et la SELARL [T] [X] en sa qualité de mandataire judiciaire d'IMMO [Localité 7] ont demandé dans les termes de leurs conclusions à voir au visa de l'article 145 du code de procédure civile :
- débouter monsieur [Z] et madame [G] de leurs demandes formulées à leur encontre ;
- condamner monsieur [Z] et madame [G] à leur verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [Z] et madame [G] aux entiers dépens.

Sur la portée de l'avis de l'expert judiciaire, ils rappellent qu'il est un technicien dont l'avis n'est pas obligatoire pour attraire à la cause de nouvelles parties, d'autant plus que le juge des référés s'était déjà prononcée sur l'action fondée sur un manquement au devoir d'information pour l'agence immobilière. Ils se réfèrent à la promesse de vente signée par les parties, à laquelle ont été annexés les diagnostics immobiliers, en soutenant qu'il n'est pas rapporté la preuve contraire par une seule mention manuscrite et que les informations données extraites sur [I] n'indiquaient pas une localisation de l'immeuble dans une zone à fort risque d'innondation. Ils font valoir qu'un agent immobilier ne peut être tenu en vertu de son devoir de renseignement et de conseil de se substituer au rôle d'un diagnostiqueur professionnel, ni d'investiguer du seul fait de la présence d'une cunette apparente. Ils font observer que les acquéreurs reconnaissent ne pas avoir constaté eux-mêmes de stigmates d'humidité jusqu'en 2024.

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 2 juin 2026 ; les parties ont été avisées d'un prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande d’extension d'une expertise à d'autres parties

Le juge des référés peut sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile déclarer commune à une autre partie une mesure d'instruction qu'elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, conformément aux conditions posées par ce texte, qu'il existe un motif légitime de rendre l'expertise commune à d'autres parties que celles initialement visées.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l'échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.

En l’espèce, monsieur [Z] et madame [G] produisent des attestations de voisins, propriétaires de leurs maisons situées dans la même avenue de la commune de [Localité 10] témoignant en décembre 2024 de la nécessité de mesures supplémentaire d'évacuation des eaux pluviables en cas de fortes pluies depuis plusieurs années. Ils fournissent également un article de presse locale sur des inondations sur la commune "des habitants du [Adresse 7] sont lassés de subir des infiltrations d'eau ; ils ont l'impression de ne pas être entendus de la mairie", faisant état d'une aggravation de la situation depuis 1985, le pire ayant été atteint en 2001. Ces doléances sont objectivées par un avis hydréologique sur les inondations de l'hiver 200/2001 à [Localité 10] rendu à la suite d'une enquête de terrain, qui a mis en évidence plusieurs facteurs explicatifs du prénomène de remontée des niveaux aquifères consécutif à des pluies exceptionnelles : sous-sol constitué de sables très perméables, existence d'une nappe libre, puisards faute d'un réseau d'assainissement pluvial suffisant, nombreux rejets d'eaux usées à partir des habitations non raccordées au réseau d'assainissement collectif.

Le risque fort d'innondations de caves oar remontée de nappe est reconnu par le site [I] dans un rapport en date du 27 août 2024. Force est de constater que dans rapport annexé à l'acte de vente datant du 18 octobre 2021, un tel risque n'était pas précisé, indiquant néanmoins une localisation exposée à un atlas de zone innondable et à titre d'aléa "innondation par une crue à débordement lent de cours d'eau".

Dans l'acte authentique de vente, il est mentionné "le vendeur déclare que le bien n'est pas équipé d'un système de récupération et de distribution d'eaux de pluie ; le vendeur déclare que l'immeuble est équipé d'un puits".

Si l'expert dans sa note N°1 en date du 12 septembre 2025 ne précise pas ses constatations matérielles, il émet un avis favorable à l'appel en cause de l'agence immobilière et du notaire après une première réunion d'expertise sur place.

Au vu des éléments précités, les remontées récurrentes de la nappe phréatique sont bien connues dans le quartier où se trouve l'immeuble, objet du litige. S'agissant d'un risque substantiel en lien avec une déclaration erronnée du vendeur sur la nature d'un ouvrage, monsieur [Z] et madame [G] justifient d'un motif à attraire aux opérations d'expertise en cours les débiteurs d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil, dont la portée juridique relève de la seule appréciation souveraine des juges du fond.

Il convient de faire droit à leur demande d'extension, à l'égard de Maître [T] [X] de la SELARL [X] en sa qualité de mandataire judiciaire de l'EURL IMMO [Localité 7], GROUPAMA LOIRE BRETAGNE en sa qualité d'assureur de l'EURL IMMO [Localité 7] et la SELAS [O] [E], [H] [Y] ET [F] [J] NOTAIRES.

II - Sur la demande de complément de mission d'expertise

Aux termes de l’article 245 du code de procédure civile en son second alinéa, le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci.

En l'espèce, monsieur [V] a donné un avis favorable à l'extension de la mesure aux désordres affectant le mur de soutènement en rive de l'immeuble, précisément le basculement constaté, qu'il estime en lien probable avec les remontées de nappe phréatique.

Au vu des éléments précités, monsieur [Z] et madame [G] justifient d'un motif légitime à ce que le désordre de basculement soit examiné contradictoirement dans le cadre de l'expertise judiciaire en cours. Il convient de demander à l'expert de faire connaître son avis sur l'existence de ce désordre lors de la vente immobilière litigieuse. Madame [W] sera déboutée du surplus de ses prétentions quant à la mission, afférentes à une fissure.

Il convient de proroger le délai de dépôt du rapport définitif de six mois.

III - Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, la nature de la présente instance en référé aux fins d’expertise in futurum justifie de laisser les dépens à la charge des demandeurs.

Au vu de l'issue donnée aux différents points débattus, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives de ce chef.

PAR CES MOTIFS :