TJ 83137, 23 juin 2026, RG 26/00607

N° RG 26/00607 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N3E4

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT - PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -
du : 23 Juin 2026

N° RG 26/00607 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N3E4

Président: Olivier ISSANCHOU, Vice-Président

Assisté de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

[Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son maire en exercice

Représentée par Maître Jorge MENDES CONSTANTE, avocat au barreau de MARSEILLE

Et

DEFENDEUR

Monsieur [D] [M], né le 14 Mai 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Maxime ROVELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 23-06-2026
à : Me Jorge MENDES CONSTANTE
Me Maxime ROVELLA
Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [M] est propriétaire de trois appartements au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la commune de Marseille, représentée par son maire, a fait assigner M. [M] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement d'une amende civile et en condamnation au retour des locaux à l'usage d'habitation sous peine d'astreinte.

Par jugement du 2 février 2026, cette juridiction s'est déclarée incompétente en application des dispositions de l'article 47 du code de procédure civile et a désigné la présente juridiction pour connaître du litige.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mai 2026.

A l'audience, la commune de Marseille a repris oralement les termes de ses conclusions et a demandé au président du tribunal de :
- condamner M. [M] au paiement d'une amende civile de 100 000 euros par local ;
- ordonner que le produit de l'amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 2] ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner M. [M] au paiement d'une indemnité de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [M] aux dépens avec distraction.

Elle expose que M. [M] offre les trois locaux à usage d'habitation en meublé de tourisme à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile sans son autorisation, en contravention aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Elle estime le montant de l'amende réclamé justifié par la durée des agissements incriminés et l'importance des revenus générés par cette activité.

A l'audience, M. [D] [M] a repris oralement ses écritures, aux termes desquelles il demande au président du tribunal :
" à titre principal, de déclarer la commune de [Localité 2] irrecevable en ses demandes ;
" à titre subsidiaire, de la débouter de ses demandes ;
" à titre infiniment subsidiaire, de :
o prononcer une amende individualisée et proportionnée au regard de sa situation ;
o ramener le quantum de l'amende civile à de plus justes proportions ;
o débouter la commune de [Localité 2] de sa demande tendant au retour à l'habitation des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] sous astreinte provisoire de 3 000 euros par jour de retard ;
o écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
" en tout état de cause, condamner la commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Pour conclure à l'irrecevabilité des prétentions adverses, se fondant sur les articles L. 2132-1, L. 2132-2 et L. 2122-22 du code des collectivités territoriales, M. [M] fait valoir que la commune de [Localité 2], représentée par son maire, ne justifie pas que celui-ci a reçu délégation du conseil municipal pour introduire la présente action depuis son élection, le 28 mars 2026, la délégation qui lui a été donnée par délibération du conseil municipal du 21 décembre 2020 concernant son précédent mandat et aucune disposition légale ne prévoyant la survie d'une telle délibération au profit du maire renouvelé dans ses fonctions à l'issue des élections municipales.

Subsidiairement, il fait valoir que la commune de [Localité 2] ne rapporte la preuve, ni de l'usage d'habitation à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus ou à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la contestation de cet usage, ni d'un changement illicite de cet usage.

A l'appui de sa demande d'individualisation de l'amende civile susceptible d'être prononcée à son encontre, il fait valoir qu'il a coopéré avec les services de la commune durant les opérations de contrôle, que deux des trois appartements objets du litige, ont été reloués à usage d'habitation avant même la délivrance de l'assignation et qu'il n'a tiré aucun bénéfice des location meublées de tourisme en comparaison avec les revenus générés par une location classique.

Il estime la demande de retour à usage d'habitation sans objet, les trois appartements ayant été reloués à usage d'habitation, pour deux d'entre eux, et à usage commercial, pour le troisième, dès avant l'introduction de la présente instance.

Enfin, il considère que la nature de la sanction réclamée est incompatible avec l'exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice constitue non une fin de non-recevoir, comme le soutient M. [M], mais une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte.

En vertu des dispositions combinées des articles L. 2122-22, 16° et L. 2132-2 du code général des collectivités territoriales, le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie et pour la durée de son mandat, d'intenter au nom de la commune les actions en justice dans les cas définis par le conseil municipal ; en vertu de la délibération du conseil municipal, il représente la commune en justice.

L'irrégularité de fond affectant l'assignation délivrée par une personne dépourvue du pouvoir de représenter une personne morale s'apprécie à la date de l'introduction de l'instance.

En l'espèce, il ressort de l'extrait du procès-verbal des délibérations du conseil municipal de [Localité 2] du 21 décembre 2020 (pièce demandeur n° 2), que le conseil municipal a délégué au maire, M. [R] [C], pour la durée de son mandat, la charge " d'agir en justice au nom de la Commune, tant en défense qu'en demande, devant toutes juridictions, y compris pénales, en première instance comme en appel ou en cassation et de transiger avec les tiers dans la limite de 5 000 Euros".

La présente instance ayant été introduite le 16 juillet 2025, soit durant le mandat pour lequel le maire avait reçu délégation pour agir en justice en vertu du procès-verbal de délibération susvisé, l'action de la commune de [Localité 2] sera déclarée recevable.

Sur l'application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024

Aux termes de l'article L. 631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

L'article 5, I, 1°, d, de la loi précitée a modifié cet alinéa qui dispose désormais que, " pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. "

Selon les articles L. 631-7 et L. 651-2 du même code, dans leur version antérieure à celle issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d'usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon ces mêmes textes dans leur version issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, constitue un changement d'usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d'usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.

L'amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d'une punition (Civ. 3e, 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-10.467).

Le Conseil constitutionnel décide que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s'applique à toute sanction ayant le caractère d'une punition (décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982).

Dès lors qu'elle modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970 deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans, la loi du 19 novembre 2024 affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d'usage et a pour effet de soumettre à un régime d'autorisation préalable le changement d'usage de locaux qui n'en relevaient pas en l'état du texte dans sa rédaction antérieure.

Elle doit, par conséquent, être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive.

Il s'ensuit que lorsqu'une amende civile est sollicitée sur le fondement de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, motif pris d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de l'article 5, I, 1°, d, de la loi du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne (Civ. 3e, avis n°15010 du 10 avril 2025).

En l'espèce, M [M] ne conteste pas avoir continué de proposer les appartements litigieux en meublés touristiques postérieurement au 21 novembre 2024, date d'entrée en vigueur de la la loi du 19 novembre 2024.

Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction issue de cette loi.

Sur le fond

Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Cette affectation peut être établie par tout moyen.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.

Il incombe ainsi à la commune de [Localité 2] d'établir, d'une part, la preuve de l'existence d'un local à usage d'habitation et, d'autre part, celle d'un changement illicite de cet usage sans autorisation préalable.

- S'agissant de l'appartement portant le numéro d'invariant 8181201172 (rez-de-chaussée gauche)

Au soutien de son affirmation selon laquelle cet appartement était à usage d'habitation au cours de l'une des deux périodes visées à l'article L. 631-7, la commune verse aux débats un document intitulé " constat d'une location meublée touristique illégale dans un local d'habitation " daté du 27 juin 2025, établi au nom de M. [I] [S], agent assermenté de la commune de [Localité 2], auquel sont annexés un document présenté comme étant un relevé de taxe d'habitation de l'année 2023 au nom de M. [F] [Y] [B] ou Mme [F] [Y] [G] ainsi qu'un document nommé " Cadastre Bâti 2022 ", identifié comme étant une déclaration dite H2 au nom de [D] [M] pour une affectation à usage d'habitation.

Cependant, le relevé de taxe d'habitation est insuffisant à caractériser l'usage d'habitation, le défendeur affirmant sans être contredit qu'est assujetti à cette taxe tout local meublé affecté à l'habitation, y compris de manière accessoire, intermittente ou principalement touristique.

Quant au document intitulé " Cadastre Bâti 2022 ", il n'est pas davantage probant en l'état des incohérences qui y figurent s'agissant notamment de l'année de la construction (2021), identique à celle du changement d'affectation (14 juin 2021).

Enfin, la commune de [Localité 2] produit une déclaration modèle H1 datée du 1er novembre 1970, afférente à l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], sur laquelle figurent deux noms, l'un ([K]) étant barré, à côté du second (Durbec) alors que la fiche de calcul qui est annexée à ce document mentionne, en qualité de propriétaire, [W] [Z] [T] [K]. Ces incohérences, sur lesquelles la commune n'offre aucune explication, affecte indéniablement la force probante de ce document.

Il convient donc de considérer qu'en l'état des pièces produites, la commune de [Localité 2] ne rapporte pas la preuve, à sa charge, de l'usage d'habitation de ce local à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la contestation de l'usage.

- S'agissant de l'appartement portant le numéro d'invariant 8181201165 (rez-de-chaussée droit)

La commune de [Localité 2] produit un procès-verbal de constat du même agent assermenté, également daté du 27 juin 2025, auquel sont annexés un document " taxe d'habitation 2022 " au nom de M. [J] [H] [W] [Q] et une déclaration H2 identique.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, ces documents ne permettent pas de démontrer que le local en cause était affecté à l'usage d'habitation.

Il sera simplement ajouté, s'agissant du relevé de taxe d'habitation, qu'il est afférent à l'année 2022 alors que, selon les constatations de l'agent communal, l'appartement a été proposé à la location touristique de courte durée à compter du mois d'août 2017.
La preuve de ce que l'appartement était à l'usage d'habitation au cours de l'une des deux périodes visées par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation fait donc défaut.

- S'agissant de l'appartement portant le numéro d'invariant 8181201176 (2e étage)

Ainsi que précédemment jugé, le document informatique intitulé " Cadastre bâti 2022 ", figurant en annexe du constat de l'agent communal (pièce n° 5), communiqué par la commune de [Localité 2], ne permet pas de démontrer que le local dont s'agit était à l'usage d'habitation avant son changement d'affectation.

Il suit de ce qui précède que la première condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, n'est pas remplie.

Partant, la commune de [Localité 2] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile ainsi que de ses demandes subséquentes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La commune de [Localité 2], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser à M. [D] [M] une indemnité d'un montant de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS