TJ 83137, 23 juin 2026, RG 26/00609

N° RG 26/00609 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N3E7

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT - PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -
du : 23 Juin 2026

N° RG 26/00609 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N3E7

Président: Olivier ISSANCHOU, Vice-Président

Assisté de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

[Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son maire en exercice

Représentée par Maître Jorge MENDES CONSTANTE, avocat au barreau de MARSEILLE

Et

DEFENDEUR

Monsieur [B] [T], né le 14 Mai 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Maxime ROVELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré au 23 juin 2026 et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 23-06-2026
à : Me Jorge MENDES CONSTANTE
Me Maxime ROVELLA
Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [T] est propriétaire de deux biens immobiliers situés à [Localité 3], l'un au [Adresse 3], l'autre [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la commune de Marseille, représentée par son maire, a fait assigner M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement d'amendes civiles et en condamnation au retour des locaux à l'usage d'habitation sous peine d'astreinte.

Par jugement du 2 février 2026, cette juridiction s'est déclarée incompétente en application des dispositions de l'article 47 du code de procédure civile et a désigné la présente juridiction pour connaître du litige.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mai 2026.

A l'audience, la commune de Marseille, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions et a demandé au président du tribunal de :
- condamner M. [T] au paiement d'une amende civile de 100 000 euros par local ;
- ordonner que le produit de l'amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 2] ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner M. [T] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [T] aux dépens avec distraction.

Elle expose que M. [T] offre les deux locaux à usage d'habitation, qui ne constituent pas sa résidence principale, en meublé de tourisme à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile sans son autorisation, en contravention aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Elle estime le montant de l'amende réclamé justifié par la durée des agissements incriminés et l'importance des revenus générés par cette activité.

A l'audience, M. [B] [T] a repris oralement ses écritures, aux termes desquelles il demande au président du tribunal :
- à titre principal, de déclarer la commune de [Localité 2] irrecevable en ses demandes ;
- à titre subsidiaire, de la débouter de ses demandes ;
- à titre infiniment subsidiaire, de :
o prononcer une amende individualisée et proportionnée au regard de sa situation ;
o ramener le quantum de l'amende civile à de plus justes proportions ;
o débouter la commune de [Localité 2] de sa demande tendant au retour à l'habitation des locaux sous astreinte ;
o écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- en tout état de cause, condamner la commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Pour conclure à l'irrecevabilité des prétentions adverses, se fondant sur les articles L. 2132-1, L. 2132-2 et L. 2122-22 du code des collectivités territoriales, M. [T] fait valoir que la commune de [Localité 2], représentée par son maire, ne justifie pas que celui-ci a reçu délégation du conseil municipal pour introduire la présente action depuis son élection, le 28 mars 2026, la délégation qui lui a été donnée par délibération du conseil municipal du 21 décembre 2020 concernant son précédent mandat et aucune disposition légale ne prévoyant la survie d'une telle délibération au profit du maire renouvelé dans ses fonctions à l'issue des élections municipales.

Subsidiairement, il fait valoir que la commune de [Localité 2] ne rapporte la preuve, ni de l'usage d'habitation à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus ou à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la contestation de cet usage, ni d'un changement illicite de cet usage.

Il souligne que les documents informatiques présentés comme des déclarations modèle H1 n'ont aucune valeur probante en l'état des nombreuses erreurs matérielles qu'elles contiennent et que les deux fiches modèle H1 également produites, ni datées, ni signées, ne permettent pas d'établir que les biens étaient affectés à un usage d'habitation à une date antérieure aux locations meublées de tourisme litigieuses ; il soutient que les mentions " maison " ou " appartement ", contenues dans les extraits du cadastre nominatif produits et désignant le type et la nature de logement, ou encore les mentions " vacant " et " occupé par le propriétaire ou l'usufruitier ", ne permettent pas de prouver avec précision l'usage d'habitation, tout comme les documents informatiques présentés comme étant des relevés de taxe d'habitation, tout local meublé affecté à l'habitation, y compris de manière accessoire, intermittente ou principalement touristique pouvant être assujettis à cette taxe. Il ajoute que les procès-verbaux établis par agent assermenté sont dépourvus de toute force probante, ce dernier ayant débuté ses constatations avant même de recevoir son assermentation.

A l'appui de sa demande infiniment subsidiaire d'individualisation de l'amende civile susceptible d'être prononcée à son encontre, il fait valoir qu'il a coopéré avec les services de la commune durant les opérations de contrôle, que les deux cabanons objets du litige, ont fait l'objet de baux de sous-location à usage d'habitation meublée (baux mobilité) et qu'il n'a tiré aucun bénéfice des location meublées de tourisme en comparaison avec les revenus qu'aurait générés une location classique.
Il estime la demande de retour à usage d'habitation sans objet, les deux locaux en litige ayant été reloués à usage d'habitation.
Enfin, il considère que la nature de la sanction réclamée est incompatible avec l'exécution provisoire attachée de droit à la décision à intervenir.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice constitue non une fin de non-recevoir, comme le soutient M. [T], mais une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte.

En vertu des dispositions combinées des articles L. 2122-22, 16° et L. 2132-2 du code général des collectivités territoriales, le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie et pour la durée de son mandat, d'intenter au nom de la commune les actions en justice dans les cas définis par le conseil municipal ; en vertu de la délibération du conseil municipal, il représente la commune en justice.

L'irrégularité de fond affectant l'assignation délivrée par une personne dépourvue du pouvoir de représenter une personne morale s'apprécie à la date de l'introduction de l'instance.

En l'espèce, il ressort de l'extrait du procès-verbal des délibérations du conseil municipal de [Localité 2] du 21 décembre 2020 (article 1, 16°), que le conseil municipal a délégué au maire, M. [C] [O], pour la durée de son mandat, la charge " d'agir en justice au nom de la Commune, tant en défense qu'en demande, devant toutes juridictions, y compris pénales, en première instance comme en appel ou en cassation et de transiger avec les tiers dans la limite de 5 000 Euros ".

La présente instance ayant été introduite le 16 juillet 2025, soit durant le mandat pour lequel le maire avait reçu délégation pour agir en justice en vertu du procès-verbal de délibération susvisé, l'action de la commune de [Localité 2] sera déclarée recevable.

Sur l'application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024

Aux termes de l'article L. 631-7, alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

L'article 5, I, 1°, d, de la loi précitée a modifié cet alinéa qui dispose désormais que, " pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. "

Selon les articles L. 631-7 et L. 651-2 du même code, dans leur version antérieure à celle issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d'usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon ces mêmes textes dans leur version issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, constitue un changement d'usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d'usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.

L'amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d'une punition (Civ. 3e, 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-10.467).

Le Conseil constitutionnel décide que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s'applique à toute sanction ayant le caractère d'une punition (décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982).

Dès lors qu'elle modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970 deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans, la loi du 19 novembre 2024 affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d'usage et a pour effet de soumettre à un régime d'autorisation préalable le changement d'usage de locaux qui n'en relevaient pas en l'état du texte dans sa rédaction antérieure.

Elle doit, par conséquent, être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive.

Il s'ensuit que lorsqu'une amende civile est sollicitée sur le fondement de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, motif pris d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de l'article 5, I, 1°, d, de la loi du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne (Civ. 3e, avis n° 15010 du 10 avril 2025).

En l'espèce, M [T] ne conteste pas avoir continué de proposer les appartements litigieux en meublés touristiques postérieurement au 21 novembre 2024, date d'entrée en vigueur de la la loi du 19 novembre 2024.
Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction issue de cette loi.

Sur le fond

En vertu des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Cette affectation peut être établie par tout moyen.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.

Il incombe ainsi à la commune de [Localité 2] d'établir, d'une part, la preuve de l'existence d'un local à usage d'habitation et, d'autre part, celle d'un changement illicite de cet usage sans autorisation préalable.

- S'agissant du local situé [Adresse 4] (invariant n° 8300279926)

Au soutien de son affirmation selon laquelle cet appartement était à usage d'habitation au cours de l'une des deux périodes visées à l'article L. 631-7, la commune verse aux débats :
- un document intitulé "constat d'une location meublée touristique illégale dans un local d'habitation" daté du 26 juin 2025, établi au nom de M. [R] [Q], agent assermenté de la commune de [Localité 2], auquel est annexé un document présenté comme étant un relevé de taxe d'habitation de l'année 2018 au nom de M. [B] [T] (pièce demandeur n° 3) ;
- un extrait de cadastre nominatif (pièce n° 7)
- une déclaration Modèle H1 (pièce n° 8)
- deux documents intitulés " Taxe d'habitation " au titre des années 2021 et 2024, mentionnant, en qualité d'occupants, respectivement M. [B] [T] et la SAS [Localité 2] Développement Immobilier et indiquant que le local est taxé à la THRS (pièces n° 9).

Cependant, ainsi que le souligne M. [T] dans ses écritures, la seule mention "habitation" figurant sur l'extrait du cadastre nominatif ne suffit pas à démontrer l'affectation effective à l'usage d'habitation du local en litige, la commune ne fournissant aucune explication sur ce recouvre précisément cette notion.

Dès lors, il ne peut pas être considéré avec certitude que cette notion correspond à la définition d'un usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 précité et qu'elle exclut ainsi les locaux loués en tant que meublé de tourisme au sens de l'article L. 341-1-1 du code de tourisme.

Les documents présentés comme des relevés de taxe d'habitation ne permettent pas davantage de prouver l'usage d'habitation du local, le défendeur affirmant sans être contredit qu'est assujetti à cette taxe tout local meublé affecté à l'habitation, y compris de manière accessoire, intermittente ou principalement touristique.

Enfin, comme le relève M. [T], la déclaration modèle H1 versée aux débats n'est ni datée ni signée, ce qui lui ôte toute force probante.

Ainsi, en l'état des pièces produites, la commune de [Localité 2] échoue à établir que le local était à usage d'habitation à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la contestation de l'usage.

- S'agissant du local situé [Adresse 5] et portant le numéro d'invariant 8300279924

La commune de [Localité 2] produit un procès-verbal de constat du même agent assermenté, également daté du 26 juin 2025, auquel sont annexés un document intitulé "taxe d'habitation 2024" au nom de la SAS [Localité 2] Développement Immobilier et un document présenté comme étant une fiche dite H1 de l'année 2013 (pièce n° 4).

Elle verse également aux débats un extrait de cadastre nominatif (pièce n°7), deux documents intitulés "Cadastre Bâti [Cadastre 1]" et "Cadastre Bâti 2018" ainsi qu'une déclaration Modèle H1 (pièces n°8).

Ainsi que précédemment développé, l'extrait du cadastre nominatif, sur lequel figure la mention "habitation" ne suffit pas à prouver l'affectation effective à l'usage d'habitation du local, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, faute de précision sur ce recouvre précisément cette notion, permettant d'exclure les meublés de tourisme.

Les documents intitulés "Cadastre Bâti" sont dépourvus de valeur probante alors qu'ils sont présentés par la commune de [Localité 2] comme étant des déclarations Modèle H1 et qu'il est produit par ailleurs une déclaration Modèle H1 pour ce local.

Ainsi, la preuve de ce que le bien situé [Adresse 5] à [Localité 3] était à usage d'habitation au cours de l'une des deux périodes visées par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation fait également défaut.

La première condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplie, la commune de [Localité 2] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La commune de [Localité 2], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser à M. [B] [T] une indemnité d'un montant de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS