TJ 09122, 23 juin 2026, RG 26/00069

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 26/00069 - N° Portalis DBWU-W-B7K-CWIT
AFFAIRE : [E] [P], [F] [Q] [K] C/ [N] [M]
NAC : 50D

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 JUIN 2026

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président
LE GREFFIER : Madame Stéphanie PITOY, présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

en présence de Madame [U] [V], Attachée de justice

LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS
Monsieur [E] [P]
né le 29 Janvier 1986 à [Localité 2] (91), de nationalité française, sans emploi, demeurant [Adresse 1]
Madame [F] [Q] [K]
née le 21 Octobre 1986 à [Localité 3] (BRÉSIL), de nationalité brésilienne, product manager, demeurant [Adresse 1]
représentés tous deux par Maître Philippe SALVA de la SELEURL SELARLU PHILIPPE SALVA, avocat inscrit au barreau d’ARIEGE

ET :

DEFENDEUR
Le 23/06/2026 :

1 ccc à :

- Expert,
- Régie,
- Me SALVA,
- Me PONTACQ.
Monsieur [N] [M]
né le 27 juin 1989 à [Localité 4], de nationalité française, agent d’exploitation des eaux, demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Anne PONTACQ, substituée par Maître Julie LATRILLE de la SCPI DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER, avocates inscrites au barreau D’ARIEGE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Madame [H] [I]
née le 15 mars 1986 à [Localité 5] (09), de nationalité française, aide médico-psychologique, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Anne PONTACQ, substituée par Maître Julie LATRILLE de la SCPI DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER, avocates inscrites au barreau D’ARIEGE

DEBATS
A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026, lequel a été rendu ledit jour par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 02 mai 2025 reçu par Maître [Z] [L], notaire à [Localité 6] (09), M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] ont acquis auprès de M. [N] [M] et Mme [H] [I] une maison à usage d’habitation avec garage, piscine et jardin attenant, située [Adresse 3], à [Localité 7], cadastrée section B n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], moyennant le prix de 245.000 euros, dont 233.900 euros au titre du bien immobilier et 11.100 euros au titre des meubles.

A la suite de leur prise de possession des lieux, M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] indiquent avoir constaté plusieurs désordres affectant certains éléments structurels du bien, la toiture, le système de ventilation, l’assainissement ainsi que la présence d’humidité dans plusieurs pièces.

Ils ont fait réaliser une expertise amiable par la société GLOBAL EXPERTISE, laquelle a établi un rapport le 06 juin 2025, puis ont fait procéder à un constat par commissaire de justice le 18 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2026, M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] ont fait assigner M. [N] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de FOIX aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Mme [H] [I], co-venderesse du bien immobilier, est intervenue volontairement à l’instance.
****
L’article 486 rappelle que « le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant entre l'assignation et l'audience pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense ».

En l’espèce, à l’audience du 26 mai 2026, le juge a constaté que cette obligation avait été dûment respectée au vu de l’assignation et de sa signification, si bien que l’affaire a été retenue.
RAPPEL DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS

A cette audience, au visa de leur assignation valant conclusions uniques, M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] demandent au juge des référés de :

Y venir le requis,
Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.
Mais dès à présent, vu les articles 143, 145, 263 et suivants du code de procédure civile,
Tous droits et moyens réservés,
Ordonner une mesure d’expertise et nommer tel expert qu’il plaira avec la mission habituelle en matière de recherche de désordres affectant un immeuble vendu et notamment les chefs de mission suivants :de se faire remettre tous documents que l’expert jugera utile pour la réalisation de sa mission,de se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leur conseil,s’agissant de la fosse septique pour laquelle des remontées d’odeur nauséabondes ont été constatées :▬ dire si un tel défaut existe,
▬ en déterminer la ou les causes,
▬ dire s’il se manifeste par des phénomènes visibles pour les occupants de l’immeuble et si les anciens propriétaires de l’immeuble devaient en avoir connaissance,
▬ dire si, compte tenu des causes du défaut, ce désordre existait au moment de la vente, s’il pouvait être caché et s’il rend cet équipement et/ou la maison impropre à sa destination,
▬ dire quels sont les travaux à réaliser pour y remédier et en fixer le montant,
s’agissant de la présence d’humidité à l’intérieur de plusieurs pièces de la maison :▬ dire si un tel défaut existe,
▬ en déterminer la ou les causes,
▬ dire s’il se manifeste par des phénomènes visibles pour les occupants de l’immeuble et si les anciens propriétaires de l’immeuble devaient en avoir connaissance,
▬ dire si, compte tenu des causes du défaut, ce désordre existait au moment de la vente, s’il pouvait être caché et s’il rend cet équipement et/ou la maison impropre à sa destination,

▬ dire quels sont les travaux à réaliser pour y remédier et en fixer le montant,
▬ s’agissant de la toiture présentant un état dégradé et des possibles malfaçons quant à la pose des vélux :
▬ dire si un tel défaut existe,
▬ en déterminer la ou les causes,
▬ dire s’il se manifeste par des phénomènes visibles pour les occupants de l’immeuble et si les anciens propriétaires de l’immeuble devaient en avoir connaissance,
▬ dire si, compte tenu des causes du défaut, ce désordre existait au moment de la vente, s’il pouvait être caché et s’il rend cet équipement et/ou la maison impropre à sa destination,
▬ dire quels sont les travaux à réaliser pour y remédier et en fixer le montant,
s’agissant de l’état de la terrasse concernant tant la réalisation de son sol que celle de sa toiture :▬ dire si un tel défaut existe,
▬ en déterminer la ou les causes,
▬ dire s’il se manifeste par des phénomènes visibles pour les occupants de l’immeuble et si les anciens propriétaires de l’immeuble devaient en avoir connaissance,
▬ dire si, compte tenu des causes du défaut, ce désordre existait au moment de la vente, s’il pouvait être caché et s’il rend cet équipement et/ou la maison impropre à sa destination,
▬ dire quels sont les travaux à réaliser pour y remédier et en fixer le montant,
s’agissant de la VMC :▬ dire si cet équipement présente un défaut de fonctionnement et s’il est normalement accessible,
▬ en déterminer les causes,
▬ dire si, compte tenu des causes des défauts, ces désordres existaient au moment de la vente, s’ils pouvaient être cachés et s’ils rendent la maison impropre à sa destination,
▬ dire si les anciens propriétaires de l’immeuble devaient en avoir connaissance,
▬ dire quels sont les travaux à réaliser pour y remédier et en fixer le montant,
s’agissant de l’état de l’escalier avant les travaux faits par les nouveaux propriétaires :▬ dire si au regard des documents produits et notamment les photographies, il existait une ou des malfaçons concernant la mise en œuvre de l’escalier,
▬ si tel est le cas, dire si l’escalier présentait un risque pour son utilisation en l’absence de travaux de reprises,
▬ dire si les travaux qui ont été entreprise ont remédier aux défauts constatés,
analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant,se prononcer sur les éventuels préjudices de jouissance générés soit par les désordres constatés soit par la durée des travaux de reprise qui seront prescrits,donner son avis sur la moins-value causée par les vices et les désordres mis au jour,plus largement fournir toute précision technique de fait utile à la solution du litige ;Statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leur demande d’expertise, les demandeurs exposent qu’après leur entrée dans les lieux, ils ont constaté plusieurs désordres affectant le bien acquis.

Ils font valoir que le rapport établi par la société GLOBAL EXPERTISE le 6 juin 2025 a mis en évidence une humidité anormale en pied de murs dans plusieurs pièces du rez-de-chaussée, des défauts affectant la couverture de l’habitation ainsi qu’une difficulté liée à l’accessibilité de la VMC.

Ils indiquent également avoir découvert des infiltrations d’eau et des moisissures au niveau des fenêtres de toit, dont la pose serait défectueuse, ainsi que des désordres affectant l’assainissement.

Ils soutiennent que ces désordres nécessitent des investigations techniques afin de déterminer leur origine, leur ancienneté, les travaux nécessaires pour y remédier ainsi que les préjudices subis.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.
****
M. [N] [M] et Mme [H] [I], au visa de leurs dernières conclusions, demandent au juge des référés de :

Vu l'article 145 du Code de procédure civile,

Leur donner acte de ce qu'ils ne s'opposent pas au principe de l'expertise judiciaire sollicitée et qu'ils formulent toutes protestations et réserves d'usage, rappelant que la présente acceptation du principe de l'expertise judiciaire ne vaut aucune reconnaissance de responsabilité ou de garantie de leur part ;Donner pour mission complémentaire à l'expert judiciaire qui sera désigné de procéder à l'apurement des comptes entre les parties ;Juger que la charge de la provision à valoir sur la rémunération de l'Expert Judiciaire pèsera sur les demandeurs à la mesure d'expertise sollicitée ;Condamner M. [P] et Mme [Q] [K] aux entiers dépens de l'instance de référé.
En réplique, les défendeurs exposent que la vente du bien immobilier a été conclue avec l’intervention de plusieurs professionnels, dont un agent immobilier, des diagnostiqueurs et un notaire.

De plus, ils indiquent que les acquéreurs ont effectué plusieurs visites du bien avant la vente et que l’acte authentique mentionnait les travaux réalisés dans la maison.

Ils font valoir qu’ils ignoraient les modifications qui ont pu être apportées au bien depuis son acquisition par les demandeurs, ceux-ci révélant avoir entrepris eux-mêmes certains travaux.

Ils soutiennent également que l’état de la toiture était apparent lors de la vente et précisent ne jamais avoir présenté celle-ci comme étant neuve ni être intervenus sur la couverture.

Ils contestent également la portée des éléments produits par les demandeurs, faisant notamment valoir que le procès-verbal de constat du commissaire de justice ne relève ni remontées d’odeurs provenant de la fosse septique ni désordres affectant l’escalier.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.
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Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 484 du code de procédure civile dispose que « l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Au visa de cet article, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toute mesure d’expertise avant tout procès s’il est établi qu’un motif légitime justifie la conservation ou l’établissement d’une preuve avant qu’elle ne disparaisse.

En l’espèce, Il ressort des pièces versées aux débats que, postérieurement à l’acquisition du bien immobilier intervenue le 02 mai 2025, M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] ont fait état de plusieurs désordres affectant l’immeuble.

Le rapport amiable établi par la société GLOBAL EXPERTISE le 06 juin 2025 relève notamment une humidité anormale dans plusieurs pièces du rez-de-chaussée, des débits d’extraction hétérogènes de la VMC ainsi qu’un groupe inaccessible. Il mentionne également plusieurs désordres affectant la toiture et l’évacuation des eaux pluviales.

Ces éléments sont corroborés par le procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2025 par Maître [G] [A], commissaire de justice, qui constate la présence d’infiltrations d’eau dans une chambre du rez-de-chaussée, l’existence de tuiles fêlées, de jours en toiture, l’absence de pare-pluie ainsi que des infiltrations et moisissures en périphérie des fenêtres de toit situées à l’étage.

Le commissaire de justice relève également la présence d’eau stagnante sur la terrasse, de contre-pentes ainsi que des désordres affectant certain élément de support de la toiture de la terrasse.

Ces éléments établissent des désordres dont l’origine, l’ancienneté, l’étendue et les conséquences techniques nécessitent des investigations complémentaires.

Toutefois, il est rappelé que l’absence d’opposition des défendeurs au principe de la mesure d’expertise ne saurait valoir reconnaissance d’une quelconque responsabilité ou garantie, laquelle ne relève pas de l’appréciation du juge des référés saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que la démonstration est dûment rapportée par M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] de ce que l’expertise ainsi sollicitée apparait nécessaire pour déterminer l’origine et les causes du dommage dénoncé, établir les responsabilités et leur degré et évaluer les mesures propres à y remédier ou à les réparer, ce qui caractérise l’existence d’un motif légitime à la présente demande.

S’agissant de la demande tendant à voir confier à l’expert une mission d’apurement des comptes entre les parties, elle apparaît, à ce stade, prématurée en l’absence de créances réciproques établies entre ces dernières. Cette demande sera rejetée.

Dès lors, une expertise sera diligentée dans les termes qui seront fixés dans le dispositif de la présente décision.
II. Sur les autres demandes

Lorsque le juge ordonne la mesure d’instruction et procède à la désignation d’un technicien sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et, partant, épuise sa saisine, il doit nécessairement statuer sur les dépens. La partie défenderesse ne pouvant, en ce cas, être considérée comme une partie perdante, elle ne peut être condamnée aux dépens.

Les dépens seront provisoirement et solidairement mis à la charge de M. [E] [P] et à Mme [F] [Q] [K] afin d'assurer l'efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'elle en assume la charge dans un premier temps.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 514-1 du code de procédure civile expose que « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

PAR CES MOTIFS Nous, Stéphane Bourdeau, président du tribunal judiciaire de Foix agissant en qualité de juge des référés, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et Commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 1], en la personne de : M. [C] [T] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 8] E-mail : [Courriel 1] Tél. portable : [XXXXXXXX01] Tél. fixe : 05.34.14.02.21 Avec mission de : - Se faire communiquer tous documents et pièces jugés nécessaires à l’exercice de sa mission ; - Se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], cadastrés section B n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], en présence des parties visées par la présente décision, de leurs conseils, après les avoir dûment convoqués ; - Décrire les lieux et les ouvrages litigieux ; - Procéder à toutes constatations utiles sur l’existence des désordres, malfaçons, non façons et non-conformités dénoncés par la partie demanderesse dans son assignation, pièces et éventuellement dans ses conclusions ; - En déterminer la nature, la localisation, l’étendue, la date d’apparition et les conditions dans lesquelles ils se sont manifestés ; - En rechercher les causes et origines, et préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en estimer le coût et la durée prévisible de réalisation ; - Dire si ces désordres sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ; - Dire si les désordres existaient lors de la vente ou étaient en germe à cette date, et s’ils étaient apparents ou non pour un acquéreur normalement diligent ; - Fournir tous les éléments techniques et de fait propre à déterminer les responsabilités encourues et à permettre de caractériser l’existence et l’importance des préjudices de toute nature subis par eux et les évaluer pécuniairement ; - D’une manière générale, donner tous éléments de fait nécessaires à la résolution du litige.