TJ 31555, 16 juin 2026, RG 25/04042

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04042 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UXG7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juin 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[Y] [Q]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 16 Juin 2026

à SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [Q], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 avril 2018, à effet du même jour, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [Y] [Q], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 417,61 euros pour le logement, outre une provision de charges mensuelles de 100,16 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier le 28 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 15 septembre 2025, la SA CITE JARDINS a fait assigner Monsieur [Y] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 27 janvier 2026 en lui demandant de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de location,
- ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
- dire que pour mener à bien ladite expulsion, elle pourra si nécessaire se faire assister du concours de la force publique et d'un serrurier,
- le condamner provisionnellement au règlement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu'à la libération effective du logement, outre le paiement de 12,594,92 € correspondant au loyer et charges arrêtés au 5 septembre 2025, quittancement de septembre non compris, somme à parfaire au jour de l'audience,
- le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d'une indemnité de 500€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes elle explique que le locataire, qui a déjà bénéficié de deux plans d'apurement en mars 2022 et janvier 2023, non respectés, n'a pas déféré au commandement de payer dans les délais requis et qu'il ne se s’est pas acquitté intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 27 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l'audience du 14 avril 2026.

Lors des débats, la SA CITE JARDINS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 24.217,94 euros, soit 9.251,43 euros hors SLS et (mois de mars 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.
Elle expose que le paiement du loyer courant a repris.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CITE JARDINS.

Monsieur [Y] [Q], qui comparait en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
Il explique la situation, alors qu'il travaille et perçoit entre 1400 et 1500 euros par mois de rémunération, en raison de difficultés d'ordre psychologique touchant à la gestion administrative.
Il indique avoir deux enfants et verser une contribution à leur entretien et à leur éducation d’un montant de 250 € par mois.
Il propose de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que la SA CITE JARDINS a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qui a été fait par courriels des 5 mai et 4 juin 2026, de sorte qu'il sera statué en tenant compte de cet élément.

- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action
La SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 2 juin 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 28 mai 2025, pour la somme en principal de 6.763,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 28 juillet 2025.

Cependant Monsieur [Y] [Q] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Y] [Q] a réglé le loyer courant.
Toutefois, alors que Monsieur [Y] [Q] a déjà bénéficié de deux plans d'apurement de la dette en mars 2022 et en janvier 2023 et pour le second pour un montant de dette à hauteur de 2091,66 euros, la dette s'est lourdement aggravée depuis pour atteindre un montant hors SLS de plus de 9.000 €. Or, Monsieur [Y] [Q] perçoit une rémunération mensuelle entre 1400 et 1500 euros et supporte un loyer de 688,35 €, en plus d'une contribution à l'entretien éducation de ses enfants de 250 € ainsi que les frais scolaires et de cantine.
Monsieur [Y] [Q], qui fait état de troubles en lien avec la gestion administrative, ne justifie pas de démarches effectuées pour se faire accompagner, ni encore permettre de régulariser le SLS appliqué pour un montant de 14.690,87 euros.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de capacité à régler sa dette locative dans le temps, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [Y] [Q] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [Y] [Q], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et les charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur la demande d’expulsion “immédiate”
La SA CITE JARDINS sollicite l’expulsion immédiate du locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de la SA CITE JARDINS sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

- Sur les demandes en paiement
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse de la part du locataire, l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu'après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l'année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.
L'organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l'article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il est produit par la SA CITE JARDINS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [Y] [Q] reste devoir, la somme de 20 857,85 euros hors frais à la date du 27 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Il ressort également de ce décompte que la CITE JARDINS a appliqué un supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement d'environ 1.120,03€ à compter de l'échéance de mars 2025 pour un total de 11.200,30€, sans pour autant justifier de l'envoi d'une mise en demeure notifiant son intention de faire application d'un supplément de loyer de solidarité.

Néanmoins, la CITE JARDINS produit un procès-verbal de constat, dressé par Commissaire de justice le 22 novembre 2024 qui fait état de l'envoi, par la société INTERSA mandatée par la CITE JARDINS, des mises en demeure de la campagne Supplément de loyer de solidarité pour l'année 2025.
Le nom de Monsieur [Y] [Q] figure dans la liste des locataires, jointe en annexe dudit procès-verbal.
La CITE JARDINS est donc fondée à réclamer le supplément de loyer de solidarité (SLS).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des frais de procédure de montant de 191,25 € en date du 31 juillet 2025, qu'il convient de déduire en ce qu'il s'agit de dépens, ramenant ainsi l'arriéré locatif à la somme de 20.666,60 euros.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [Y] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 20.666,60 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Y] [Q] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle, de 688,35 euros à compter de cette date.

- Sur les mesures accessoires
En application de l'article 696 du Code de procédure civile,Monsieur [Y] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Y] [Q] supportera également une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS