TJ 31555, 16 juin 2026, RG 25/04045

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04045 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UXHF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juin 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[G] [L]
[Z] [J]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 16 Juin 2026

à SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [G] [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par Monsieur [Z] [J], époux, muni d’un pouvoir

M. [Z] [J], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 05 juillet 2023, sous signature électronique, à effet du même jour, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 2], pour un loyer de 703,12 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 165,48 euros.

Un bail verbal a été conclu concernant la location d’un garage selon le numéro de contrat L/35977 avec un dépôt de garantie de 30 euros réglé le 22 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier les 21 et 25 mars 2025 un commandement de payer à chacun des locataires se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte signifié le 29 août 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier un congé s’agissant du bail concernant le garage avec un préavis d’un mois.

Par actes des 15 et 30 septembre 2025, la SA CITE JARDINS a fait assigner respectivement Monsieur [Z] [J] et Madame [N] [L] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 27 janvier 2026 en lui demandant de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 5 juillet 2023
- constater que le congé délivré par la SA CITE JARDINS concernant le garage a pris effet au 9 septembre 2025,
- ordonner en conséquence, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et faute de ce faire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- les condamner solidairement au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de la somme :
*s’agissant du logement : de 46 574,06 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 8 septembre 2025, quittancement du mois de septembre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,
*s’agissant du garage : de 875,75 € au titre des loyers et charges arrêtées au 8 septembre 2025, quittancement du mois de septembre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,
- les condamner in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d’expulsion.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 27 janvier 2026 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14 avril 2026.

Lors des débats, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 50.570,58 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience. Elle indique qu’en l’absence de justificatifs concernant les revenus du couple, le SLS appelé s’élève à la somme de 28.119,83 euros.
Elle expose que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CITE JARDINS .

Madame [N] [L], qui s’est régulièrement faite représenter par Monsieur [Z] [J], et lui-même, qui comparaît en personne, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement pour le paiement de l’arriéré locatif.
Il explique l’origine de la situation en raison d’une maladie suivie d’une perte d’emploi, ce qui a diminué les ressources du couple encore aujourd’hui. Il indique avoir fait appel à leur famille qui pourra les héberger à partir du 20 août 2026, date à laquelle ils aimeraient quitter le logement.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la SA CITE JARDINS a été autorisée par le Président d’audience à produire en cours de délibéré le décompte actualisé, après l’engagement donné par Monsieur [Z] [J] de produire les justificatifs de ressources pour déduire de la dette locative le SLS facturé, ce qui a été fait par courriel du 24 avril 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

La SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 27 novembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

En revanche, le bail portant sur la location du garage, qui n’a pas fait l’objet de contestation par les locataires, étant un accessoire au bail d'habitation, il convient d'appliquer le délai de 2 mois prévu dans la clause résolutoire du bail principal d'habitation.

Un commandement de payer a été signifié le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 31994,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

Les défendeurs n’ayant pas sollicité leur maintien dans les lieux et donc le bénéfice de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

- Sur la demande d’expulsion “immédiate”
La SA CITE JARDINS sollicite l’expulsion immédiate des locataires, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’ils demandent la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de la SA CITE JARDINS sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- Sur les demandes en paiement 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.
L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il est produit par la SA CITE JARDINS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 49.484,83 euros à la date du 09 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus) concernant le logement et la somme de 1.085,75 euros au titre du garage, soit 50.570,58 euros.

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires des coûts de régularisation de porte de 83,01 euros le 06 juin 2026, de 46,61 € le 13 juillet 2024 pour le garage qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’ils ne sont pas justifiés, ramenant ainsi l'arriéré locatif à la somme de 50.440,96 €.

Il ressort également de ce décompte que la SA CITE JARDINS a appliqué un supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement d’environ 1.406,31€ à compter de l’échéance de mars 2024 pour un total de 28.119,83€, sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité.

Néanmoins, la SA CITE JARDINS produit un procès-verbal de constat, dressé par Commissaire de justice le 22 novembre 2024 qui fait état de l’envoi, par la société INTERSA mandatée par la SA CITE JARDINS, des mises en demeure de la campagne Supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025.
Le nom de Madame [B] [I] née [U] et Monsieur [W] [I] figure dans la liste des locataires, jointe en annexe dudit procès-verbal.
La SA CITE JARDINS est donc fondée à réclamer le supplément de loyer de solidarité (SLS).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Il ressort de la note en délibéré autorisée et produite par la SA CITE JARDINS, que, faisant suite à l’audience au cours de laquelle il a été sensibilisé sur l’importance du SLS appliqué et d’une possible régularisation s’il produisait l’ensemble des justificatifs de ressources demandés, Monsieur [Z] [J] a bien transmis son avis d’imposition 2025 portant sur les revenus 2024, sans toutefois produire les justificatifs concernant d’une part Madame [G] [L] et d’autre part, l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023. Dans ces circonstances, la SA CITE JARDINS ne dispose pas des éléments suffisants pour régulariser le SLS.

Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 50.440,96 euros à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 988,33 euros à compter de cette date.

La solidarité étant convenue au contrat (article 14), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Sur la demande de délais de paiement:

En vertu de l'article 1343-5 nouveau du Code civil, applicable à défaut d'application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J] ne sollicitent pas le maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, le Juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
En l'espèce, Monsieur [Z] [J] déclare que les ressources du couple s’élèvent à sa rémunération mensuelle de 1922 euros hors prime et 800 euros pour les enfants.
Or, l’importance de la dette qui est au surplus augmentée artificiellement par le SLS qui se maintient, faute d’avoir communiqué les informations demandées par le bailleur, ne permet pas d’envisager un apurement de la dette même dans les plus larges délais, puisque le montant serait supérieur au montant des ressources de Monsieur [J] et que celui-ci ne fait pas état d’une situation financière du couple qui pourrait, à bref délais, s’améliorer.
En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [N] [L] et Monsieur [Z] [J] supporteront une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS