TJ 37261, 19 juin 2026, RG 25/04118

MINUTE N° : 26/140

JUGEMENT
DU 19 Juin 2026

N° RG 25/04118 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JZUV

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
représenté par son syndic bénévole Mme [L] [X]

ET :

S.A.S. [U]
immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 317 681 187
E.U.R.L. FRANCOIS GAUTARD IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 529 453 029

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEJEUNE

DÉBATS :

A l'audience publique du 01 avril 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 JUIN 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile et prorogée au 19 JUIN 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],
Représenté par son syndic bénévole, Madame [L] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSES

S.A.S. [U],
demeurant [Adresse 5]
non comparante, représentée par Me Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS

E.U.R.L. FRANCOIS GAUTARD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 6]
Non comparante représentée par Me Marion CORNEAU, avocat au barreau de PARIS

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’assemblée Générale du 12 octobre 2021, les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ont décidé d'effectuer les travaux de réfection du réseau d'évacuation des eaux usées passant sous la dalle de la cour commune.

Suivant devis n° 2021 1105 du 21 novembre 2021, la société GAUTARD IMMOBILIER, syndic de la copropriété, a confié à la société [U] la réfection du réseau des eaux usées et du sol de la cour de l'immeuble en contrepartie du paiement de la somme de 21.065,00 euros TTC.

Un acompte de 6.319,50 euros TTC a été réglé par la copropriété.

Un devis n° 2020 0702 complémentaire du 4 juillet 2022 en faveur du syndicat des copropriétaires de - 1276 € TTC a été émis la société [U] prévoyant :
- l’ajout de la fourniture et la pose d'une station de relevage des eaux usées pour un montant total de 5.700,00 euros HT;
- une plus value pour la découpe du béton et l'utilisation d'un marteau piqueur pneumatique afin d'ouvrir les tranchées et accéder au réseau des eaux usées pour un montant de 2.500,00 euros HT;
- une moins value par arpport au devis n°2021 1105 du fait de l'absence finalement nécessaire de réalisation de la dalle en béton désactivée pour un montant de 9.360,00 euros HT.

Afin de s'assurer de l'état du réseau des eaux pluviales, il a été confié une inspection vidéo à la société SAPIAN qui a conclu dans son rapport du 04 janvier 2023 que le réseau des eaux pluviales présentait de nombreux désordres.

C’est dans ce contexte qu’un troisième devis n°2023 0204 a été établi par la société [U] le 11 février 2023 pour la fourniture et la pose d'une station de relevage des eaux pluviales et la réfection du réseau d’eaux pluviales pour un prix de 9200 euros HT.

Au cours de l’assemblée Générale du 23 juin 2023, les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ont adopté la résolution concernant ces nouveaux travaux.

La société [U] a émis deux factures datées du 16 décembre 2023:
- la première n° 8884 d’un montant de 10.120,00 euros TTC
- la seconde n° 8885 d'un montant de 8.695,50 euros TTC, après prise en considération de l'acompte versé suivant facture du 09 décembre 2021.

Les membres du conseil syndical ont contesté la réalisation complète des travaux.

Au cours du premier trimestre 2024, la société GAUTARD IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, a réglé la totalité des factures émises par la société [U].

Les copropriétaires ont décidé de faire appel à M. [R] [G], expert, afin de s'assurer des travaux réellement réalisés. Une visite a eu lieu sur le site le 28 juin 2024 et M. [G] a déposé un rapport amiable le 01er juillet 2024.

Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 05 juillet 2024, Mme [I] a été désignée ès qualités de syndic bénévole aux lieu et place de la société GAUTARD IMMOBILIER. L'approbation des comptes de travaux de réfection des réseaux a été rejetée à l'unanimité des copropriétaires.

Par courrier recommandé du 21 novembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société [U] de rembourser la somme indument perçue au titre des travaux non réalisés et l'a convié à une réunion de réception des travaux réalisés.

Par courrier recommandé du mème jour, la société GAUTARD IMMOBILIER a été mise en demeure de rembourser les honoraires perçus au titre du suivi des travaux de réfection du réseau des eaux usées, soit la somme de 1.090,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires a donné assignation devant le Tribunal judiciaire de Tours aux fins d’indemnisation de préjudices subis du fait de la non réalisation complète des travaux et de leurs manquements contractuels :
- par acte du 21 août 2025 l’EURL FRANCOIS GAUTARD IMMOBILIER ;
- par acte du 04 août 2025 la SAS [U].

Après un renvoi à la demande des parties, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, demande au Tribunal au visa des articles 1217, 1231-1 et 1992 du Code Civil de :
Condamner in solidum la société [U] et la société GAUTARD IMMOBILIER à régler au syndicat des copropriétaires de I'immeubIe sis [Adresse 3] la somme de 6.561,50 euros au titre du remboursement des travaux de réfection des réseaux facturés et non réalisés, augmentée des intérêts à compter du 21 novembre 2024, date de la mise en demeure ;Condamner la société [U] à régler au syndicat des copropriétaires de I'immeubIe sis [Adresse 7] somme de 126,50 euros au titre des travaux de reprise des malfaçons ;Condamner la société GAUTARD IMMOBILIER à régler au syndicat des copropriétaires de I'immeub|e sis [Adresse 8] la somme de 1.090,00 euros TTC au titre du remboursement des honoraires perçus pour Ie suivi des travaux de réfection des réseaux, augmentée des intérêts à compter du 21 novembre 2024, date de la mise en demeure ;Condamner in solidum Ia société [U] et la société GAUTARD IMMOBILIER à régler au syndicat des copropriétaires de I'immeubIe sis [Adresse 3] Ia somme 1.780,00 euros TTC au titre du remboursement des honoraires versés à Monsieur [G] suite à ses différentes inten/entions ;Condamner in solidum la société [U] et la société GAUTARD IMMOBILIER à régler au syndicat des copropriétaires de I'immeubIe sis [Adresse 8] la somme de 3.500,00 euros au titre de I'articIe 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société [U] à garantir Ie syndicat des copropriétaires de I'immeubIe sis [Adresse 3] de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Ia société GAUTARD IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles ;Condamner in solidum Ia société [U] et la société GAUTARD IMMOBILIER aux entiers dépens ;
Il soutient qu’il est bien le cocontractant de la société [U], La société GAUTARD IMMOBILIER n’ayant signé les devis qu’en sa qualité de syndic de la copropriété.
Il fait valoir qu’une réception de travaux est intervenue avec réserves et que celles-ci n’ont pas été levées; que la responsabiité contractuelle de droit commun de la société [U] est dès lors engagée; que la société [U] s’était bien engagée selon devis du 21 novembre 2021 à reprendre le réseau d’eaux usées.
Il affirme que La société GAUTARD IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles en payant le solde des factures malgré le refus du conseil syndical et sans s’assurer de la réalisation de travaux ; que le syndic devait s’assurer de la bonne exécution des travaux en conformité avec les décisons prises.
Il considère que son préjudice matériel correspond au coût des travaux non réalisés, à savoir la reprise du réseau d’eaux usées non réalisé en ce compris la découpe du béton et l’utilisation du marteau piqueur, mais également au coût de travaux de reprise de désordres.
Il ajoute que son préjudice est également composé du coût des honoraires perçus par La société GAUTARD IMMOBILIER mais également du coût des honoraires de l’expert amiable M. [G].

En réponse, la société [U], représentée par son Conseil, demande au visa des articles 1101, 1351 du Code civil de :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic, Mme [I], de Pensemble de ses demandes, fins et conclusions puisque mal fondées.REDUIRE à la somme de 350,26 € le montant dû par la SAS [U] au syndicat des copropriétaires de l’imrneub1e sis [Adresse 9] représenté par son syndic, Mme [I] en remboursement de la facture émise par SAPIAN ;DIRE n'y avoir lieu à application de Particle 700 du code de procédure civile.JUGER que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Elle soulève en premier lieu que seule l’EURL GAUTARD IMMOBILIER a signé les devis de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas son cocontractant.
Elle oppose la force majeure quant aux coût des travaux d’aération sollicité au motif que la copropriété voisine doit être d’accord au regard de règles d’urbanisme.
Elle conteste toute faute affirmant que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas des non-façons quant aux travaux facturés. Elle rappelle qu’elle ne s’était pas engagée à procéder à la réfection de l’ensemble du réseau d’eaux usées mais seulement ceux dans la cour en sa partie la plus large. Elle ajoute qu’elle n’a pas facturé des prestations qui ont été réalisées tel que le rabattage de la date en béton, la démolition et l’évacuation du carrelage ni la préparation du béton désactivé. Elle reconnaît seulement la somme de 350,26 € correspondant à la facture émise par la société SAPIAN.
Elle conteste tout lien de causalité entre le honoraires de La société GAUTARD IMMOBILIER et les fautes que le syndicat des copropriétaires lui allègue.

La société GAUTARD IMMOBILIER, représentée par son Conseil, au visa des articles 1231-1 et 1992 du Code civil et de la loi du 10 juillet 1965 demande au tribunal de
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de |'immeubIe sis [Adresse 1] de ses demandes, fins et prétentions,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à verser à la société FRANCOIS GAUTARD IMMOBILIER la somme de 5.000€ au titre de l|'artic|e 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] aux entiers dépens.
Elle soutient qu’elle n’avait qu’une obligation de moyen quant à la mise en oeuvre de la bonne exécution de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires; qu’elle a fait preuve au contraire d’une grande diligence au regard du suivi dont elle justifie.
Elle souligne qu’elle n’a pas sollicité de paiement d’honoraires complémentaires en dépit de l’augmentation significative des travaux. Elle rappelle qu’en qualité de syndic, elle n’avait pas une mission de maîtrise d’oeuvre.
Elle affirme que des retenues ont bien été effectuées quant à la station des eaux usées et pluviales ; que sur les 35348 € de devis signés seule la somme de 26225 € a été payée. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux n’ont pas été réalisés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sans préjudice de l’examen préalable de l’identité du cocontractant de la société [U], si est retenu que c’est bien le syndicat des copropriétaires qui a confié à la société [U] des travaux, au regard de leur nature et de leur importance, ces travaux pourront être qualifiés d’ouvrage et la question de la réception devra être tranchée.
Or, le syndicat des copropriétaires revendique une réception expresse des travaux. Toutefois, au regard de l’absence de procès-verbal de réception signé par le syndicat lui-même, seul son expert ayant signé, c’est la question préalable d’une réception tacite ou non de travaux qui devra être tranchée par le tribunal. Les observations de parties sont nécessaires à ce titre.

Ensuite et surtout, le document intitulé “procès-verbal de réception” établi par M. [G], expert mandaté par le syndicat des copropriétaires et expert judiciaire honoraire près la Cour d’appel d’[Localité 2], mentionne quatre potentielles réserves directement liées au chantier :
- tampon visitables à remplir LIMATEC non fourni/revêtement de sol non réalisé
- réfection complète des réseaux d’évaluctaion [Localité 3]-EV enterrés dans la cour à réaliser
- mise en place ventilation station relevage à l’air libre en diamètre réglementaire pour [Localité 3]-EV
- raccordement du siphon disconnecteur au réseau public séparément réseau [Localité 3]-EV et réseau EP.

Dans son rapport d’expertise amiable réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires suite à la visite du 28 juin 2024, M. [G] a constaté au titre de la station de relevage que “la sortie de ventilation de la station de relevage à 50 cm du sol n’était pas conforme. Cette ventilation devait remonter jusqu’à l’air libre au-dessus du mur ou du toit”. Il a indiqué que le fait de ne pas avoir réalisé l’ensemble de travaux, à savoir le réseau d’évacuation/ la démolition du dallage/l’ouverture et remblai de la tranchée [Localité 3]-RV/ la pose des tampons à remplir et la réfection de la cour, engageait d’autres économies et qu’au regard du devis du 21/11/2021 le montant à déduire était de 15.400 HT et non de 9360 € HT.

Il apparaît utile, afin d’éviter une éventuelle mesure d’instruction qui pourrait prendre la forme d’une consultation, de recevoir également les observationsdes parties sur la comparaison à l’audience du plan cadastral et du schéma annoté par M. [G], documents annexés à son rapport d’expertise amiable (pièce 15 - demandeur) d’une part :
- aux devis ;
- aux photographies annexées à ce rapport ;
- mais également aux photographies produites en pièces 5 par la société [U] d’autre part.

Notamment, le demandeur évoquant le fait que la réfection des réseaux d’eaux usées n’avait pas été réalisée puisque la dalle au-dessus de ces réseaux n’avait pas été découpée. De nouvelle photographies pourront être produites au besoin (principe du contradictoire à respecter).

Il convient d’ordonner la réouverture des débats à ce titre afin d’opérer cette comparaison à l’audience et de recevoir les observations des parties à ce titre.

PAR CES MOTIFS