TJ 75056, 22 janv. 2026, RG 24/07767

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me DULAC

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07767 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZG7

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Juin 2024

JUGEMENT
rendu le 22 Janvier 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARLU, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G121

DÉFENDERESSE

La S.C.I. des Petits Hôtels
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/07767 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZG7

DÉBATS

À l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI des Petits Hôtels est propriétaire des lots n°70 et 93 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème, soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 11 et 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème, représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, a assigné, devant ce tribunal, la SCI des Petits Hôtels aux fins de :

Vu l’article 10 de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI des Petits Hôtels à lui payer :
* la somme de 9.891,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 et capitalisation des intérêts,
- la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions d’actualisation signifiées par commissaire de justice le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] demande de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI des Petits Hôtels à lui payer :
* la somme de 11.700,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 et capitalisation des intérêts,
- la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

La SCI des Petits Hôtels, assignée à son siège social, par procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile et au domicile de son gérant par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et à qui les conclusions d’actualisation ont été signifiées à l’adresse de son gérant par remise à personne morale entre les mains de son gérant, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.” L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant, notamment, les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, -lisible avec difficulté -, de la qualité de propriétaire de la SCI des Petits Hôtels sur les lots n°70 et 93 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2022, 27 février 2023 et 25 mars 2024 approuvant les comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés au 30 juin 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de reprise d’étanchéité du puits de ventilation des caves, de pose de filets anti-pigeons et de remplacement d’une sablière chez Mme [Z], ainsi que des frais de mission d’étude (i) pour le renforcement du mur de la cage d’escalier du bâtiment B, (ii) pour la restauration de la ventilation des réseaux de caves et la réfection du pavage de la cour.

En revanche, sachant que le syndicat des copropriétaires ne renvoie pas à des résolutions d’assemblées générales datées ou à des appels de fonds précis, il ne caractérise pas les décisions des assemblées générales ayant approuvé :
* les travaux de réfection de la toiture du bâtiment A (2.100,04 + 2.100,04 +1.400,03 et 1.400,03 euros),
* les travaux de ravalement de la courette Est (1.369,59 + 1.369,59 + 913,06 +913,06 euros),
* les travaux portant sur l’état structurel du bâtiment B (292,72 + 292,72 euros),
* l’appel complémentaire de 5% sur les travaux de toiture (302,64 euros),
* l’appel complémentaire de 5% sur les travaux de ravalement (197,36 euros),
*les travaux portant sur la courette (631,58 euros),
* les travaux de réfection coupe-feu (132,64 euros),
* les travaux de renforcement de trois solives (129,69 euros et 317,25 euros).

Au surplus, les demandes concernant les travaux de réfection de la toiture du bâtiment A (2.100,04 + 2.100,04 +1.400,03 + 1.400,03 euros) et de ravalement de la courette Est (1.369,59 + 1.369,59 + 913,06 +913,06 euros) ne résultent que d’un “extrait du grand livre” et les appels de fonds correspondants ne sont pas produits.

Le syndicat des copropriétaires qui, dans ses décomptes (pièces 5 et 11), reporte, au 01/01/2023, l’extrait du [Localité 5] livre (pièce n°4) à hauteur de 11.016,78 euros ne justifie pas, des chefs précités, et à tout le moins, de sa prétention à concurrence de la somme de 10.712,49 euros (11.016,78 - 48,11 - 73,92 - 66,36 - 115,90).

Les autres appels de fonds susvisés et réclamés à hauteur de 2.296,60 euros (292,72 + 292,72, + 302,64 + 197,36 + 631,58 + 132,64 + 129,69 et 317,25) ne sont pas non plus étayés de pièces justificatives.

Aussi, la créance du syndicat des copropriétaires non justifiée s’élève à 13.009,09 euros.

Cette somme étant supérieure à la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires au titre des appels de charges et de travaux à savoir 10.634,98 euros, sa demande ne peut qu’être rejetée, les pièces produites étant insuffisamment probantes.

Sur demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires échouant à établir le bien fondé de sa créance au titre des appels de charges et de travaux, ses prétentions du chef des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages-intérêts ne peuvent prospérer. Il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Partie perdante au sens de l’article 696 précité, le syndicat des copropriétaires conservera la charges des dépens.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS