TJ 74010, 6 févr. 2026, RG 25/00930

Expéditions le : Minute n° 26/00044

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00930 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4JC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Madame [Q] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [R] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Maître Christophe TRABBIA de la SELARL LEGI RHONE ALPES, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne

Madame [H] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [Z] [V], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 7 septembre 2017, Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] ont donné en location à Monsieur [U] [G] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], qu’il occupe avec son épouse Madame [H] [G].

Par actes de commissaire de justice délivrés les 12 et 18 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 200,00 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 13 800,00 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par la persistance d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] ont fait assigner Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander de :

A titre principal :
constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 7 septembre 2017 entre Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y], d’une part, et Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] d’autre part, à la date du 28 février 2025 par application de la clause résolutoire y insérée visée dans le commandement de payer du 31 décembre 2024 ;déclarer Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] occupants sans droit ni titre ;ordonner la libération des lieux par Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] de leurs personnes et de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, ainsi que la remise des clefs au bailleur après établissement d’un état des lieux de sortie ;ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G], de leurs personnes et de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs,dire que Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] pourront avoir recours au besoin au concours de la [Localité 6] Publique ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, au frais, risques et périls de Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 16 200,00 euros représentant le montant des loyers dus au 28 février 2025, date de résiliation du bail,fixer le montant de l’indemnité d’occupation, qui sera due de la date de résiliation du bail à la date de libération effective des lieux et de remise des clés au bailleur, à la somme de 1 200,00 euros par mois, égale au montant du loyer ;dire que cette indemnité d’occupation sera révisable chaque année à la date anniversaire du bail dans les conditions contractuelles ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] au paiement de cette somme et son indexation,
A titre subsidiaire :
constater les fautes et manquements graves de Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] à l’obligation de paiement régulier des loyers et des charges au bailleur ;prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 7 septembre 2017 entre Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y], d’une part, et Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G], d’autre part, aux torts exclusifs des locataires pour manquement grave et continu à l’obligation de paiement régulier des loyers et des charges ;déclarer Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] occupants sans droit ni titre ;ordonner la libération des lieux par Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G], de leurs personnes et de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, ainsi que la remise des clefs au bailleur après établissement d’un état des lieux de sortie ;ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G], de leurs personnes et de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs ;dire que Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] pourront avoir recours au besoin au concours de la [Localité 6] publique ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 18 600,00 euros représentant le montant des loyers dus au 8 avril 2025 ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 1 200,00 euros par mois, égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives, révisable chaque année à la date anniversaire du bail dans les conditions contractuelles, du 8 avril 2025 au jour de la résiliation du bail ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation, qui sera due de la date de résiliation du bail à la date de libération effective des lieux et de remise des clés au bailleur, à la somme de 1 200,00 euros par mois, égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives ;dire que cette indemnité d’occupation sera révisable chaque année à la date anniversaire du bail dans les conditions contractuelles ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] au paiement de cette somme et son indexation ;
En tout état de cause :
condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 530,11 euros au titre du coût des commandements de payer les 12 et 18 janvier 2024 et du 31 décembre 2024 ;condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] aux entiers dépens, y compris d’exécution s’il y a lieu ;rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande, Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] exposent que Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] ont cessé de s’acquitter régulièrement de leurs loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que les commandements de payer sont restés infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 28 200,00 euros au 17 décembre 2025. Le contrat de bail a été conclu en 2017, les paiements sont devenus irréguliers depuis 2022 et se sont arrêtés à compter d’août 2024. Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] précisent qu’ils doivent eux-mêmes rembourser un prêt immobilier.

Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] étaient présents à l’audience. Ils ont reconnu leur dette locative et ont expliqué que Monsieur [U] [G] ne percevait plus aucun revenu depuis un accident de la vie privée survenu en 2023, il est actuellement en procédure avec son assureur. Quant à Madame [H] [G], elle a bénéficié d’une rupture conventionnelle le 14 novembre 2025 et prévoyait de s’inscrire à France Travail dès le lendemain de l’audience, soit le 18 décembre 2025. Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] affirment qu’ils ne sont pas en mesure de payer le loyer et ne proposent donc pas d’échelonnement, ils sont d’accord pour quitter le logement.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 janvier 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 avril 2025 pour une audience fixée au 17 décembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par actes du 12 et 18 janvier 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 7 200,00 euros, qui visait cette clause.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mars 2024 et que Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] s’opposent à la mise en place de délais de paiement, qu’ils déclarent ne pas être en capacité de payer.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] seront condamnés solidairement à leur payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 200,00 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon les dires de Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] à l’audience du 17 décembre 2025, confirmés par Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G], ces derniers leur sont redevables d’une somme totale de 28 200,00 euros. Les locataires ne contestent pas le montant indiqué.

En conséquence, Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] seront condamnés solidairement à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 28 200,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais des commandements de payer des 12 et 18 janvier 2024, à l’exclusion du commandement de payer délivré le 31 décembre 2024 car inutile à la présente procédure.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Monsieur [U] [G] et Madame [H] [G] seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [Q] [C] et Monsieur [R] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS