TJ 74010, 6 févr. 2026, RG 25/01340

Expéditions le : Minute n° 26/00050

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01340 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5QO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN ([Q])
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [U] [H] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentés par Maître Frédérique MARQUOIS-BELLON, avocat au barreau d’ANNECY, substitué par Maître Orianne MANDEL, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur [B], Greffier, et de Madame [I] [V], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 11 avril 2019, la S.A. Société d'Economie Mixte de Construction du Département de l'Ain ([Q]) a donné en location à M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] et un garage.

Par acte du 1er mars 2021, la [Q] a donné à bail à M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] un second garage.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 945,38 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la [Q] a fait assigner M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] statuant en matière de référés afin notamment d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement de la dette locative.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] a notamment renvoyé l’affaire au fond.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, la [Q], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 12 832,47 euros au 10 décembre 2025. Elle reprend oralement ses conclusions par lesquelles elle sollicite sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code civil, ainsi que L.441-9 et R.441-26 du code de la construction et de l’habitation, de :
A titre principal, constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2019 entre M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] d’une part, et la [Q] d’autre part, portant sur un logement et deux garages sis [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 20 janvier 2024 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 avril 2019 entre M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D], d’une part, et la [Q] d’autre part, portant sur un logement et deux garages sis [Adresse 2] à [Localité 3] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ;Dire que M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux (appartement et deux garages) ayant fait l’objet du bail susvisé et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leurs chefs ;Ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] à payer à la [Q] la somme de 11 842,62 euros due au titre des loyers, surloyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 2 septembre 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 945,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme ;Débouter M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes infondées ;Condamner in solidum M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] à payer à la [Q] la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 novembre 2023.
M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] sont représentés par leur conseil qui s’en réfère à ses conclusions selon lesquelles, s’appuyant sur les articles 1343-3 et suivants du code civil, ils formulent les demandes suivantes :
- Rejeter les demandes introduites par la [Q] à l’encontre de M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] ;

A titre principal :
Constater que M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] n’ont aucune dette locative à l’encontre de la [Q], que par conséquent, l’expulsion de M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] ainsi que tous occupants de leurs chefs n’a pas lieu d’être ordonnée ;Constater que l’appartement loué comporte de nombreuses anomalies dont une défectuosité au niveau du chauffage et des problèmes d’infiltration ;Acter que l’appartement loué sis [Adresse 2] à [Localité 3] n’est pas décent ;Condamner la [Q] à payer à M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] à effectuer les travaux afin de rendre l’appartement loué décent dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;Rejeter toutes demandes de condamnation introduites à l’égard de M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] ;
A titre subsidiaire :
Allouer à M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] des délais de paiement les plus larges qui soient ;Rejeter toutes demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Statuer ce que de droit sur les dépens.
La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 septembre 2024 pour une audience fixée au 5 février 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 20 novembre 2023, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 945,38 euros.

M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] s’opposent à leur expulsion, considérant que leur dette locative est éteinte. En effet, ils versent aux débats leurs relevés bancaires, attestant qu’ils ont payé à la bailleresse la somme de 11 207,91 euros sur la période allant du mois de janvier 2023 au mois d’avril 2025.

Or, il n’est pas démontré que les sommes versées n’ont pas été prises en compte dans le calcul de la dette locative.

Le décompte arrêté au 10 décembre 2025 et les relevés bancaires permettent de constater qu’entre le 20 novembre 2023 et le 21 janvier 2024, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s'en sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 21 janvier 2024 et que M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, seuls des paiements ponctuels et insuffisants au regard du montant du loyer et des charges interviennent.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] seront condamnés à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, les locataires contestent le montant réclamé au titre de la dette locative par la société bailleresse. En effet, ils affirment qu’ils auraient payé 15 679,07 euros à la [Q], somme supérieure à la somme de 12 832,47 euros qu’elle sollicite à l’audience. Dès lors, ils s’estiment libérés de leur dette.

L’analyse des relevés produits par les locataires démontre que les sommes invoquées par les locataires ont bien été prises en compte par la [Q] dans le calcul de la dette. En effet, il ressort du décompte produit par la bailleresse que les locataires ont payé 15 446,56 euros, incluant notamment les paiements figurant sur les relevés bancaires auxquels les locataires se réfèrent. Ils restent toutefois redevables d’un arriéré auprès du bailleur.

S’agissant de la somme due, il convient de rappeler que le bail étant résilié au 21 janvier 2024, les locataires ne sont donc redevables que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité.

La société bailleresse déclare facturer le supplément de loyer solidarité depuis le mois de janvier 2024, à hauteur de 278,48 euros. Il convient donc de déduire la somme de 6 405,04 euros (278,48 x 23 mois) de la dette locative, facturée au titre du supplément de loyer solidarité.

En conséquence, M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] seront condamnés à payer à la [Q] la somme de 6 427,43 euros (12 832,47 – 6 405,04) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de novembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 945,38 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur la décence du logement

L’article 1719 du code civil ainsi que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible et d'opérer les travaux et réparations nécessaires au respect de cette obligation.

A défaut, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au bailleur d'effectuer des travaux de remise en conformité. Lorsque le juge est saisi, il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

L'exigence de logement décent doit, selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 :
assurer le clos et le couvert ;posséder une étanchéité à l'air suffisante ainsi que des portes ou fenêtres dans les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés ;avoir des dispositifs de retenue des personnes conformes aux normes de sécurité ;posséder des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement dont la nature et l'état de conservation et d'entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;comprendre des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;permettre une aération suffisante ;assurer un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre pour chaque pièce principale, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation.

Par ailleurs, l’article R.171-11 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
« Tout logement compris dans un bâtiment d'habitation au sens de l'article R. 111-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d'eau chaude sanitaire moyennant une dépense d'énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions des articles R. 172-4, R. 172-5. R. 172-11 et R. 172-12.
Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l'occupant d'obtenir une température inférieure à 18° C. »

M. [X] [D] et Mme [U] [H] épouse [D] soutiennent que l’appartement loué est indécent, en raison d’un chauffage au sol qui serait défaillant et d’infiltrations d’eau en cas d’intempérie.

Par procès-verbal de constat du 10 janvier 2025, Mme [S] [N], clerc de commissaire de justice habilitée aux constats, a notamment relevé les désordres suivants :
La température de l’entrée indiquée au thermostat est de 18°C alors que la température réelle est de 17,4°C ;Le sol de l’entrée et de la salle de bain est chaud ;La température de la chambre d’enfants indiquée au thermostat est de 18°C alors que la température réelle est de 15,3°C ;Le sol de la chambre d’enfants est froid ;La molette du thermostat de la pièce de vie allant jusqu’à 7 s’éteint lorsqu’on la positionne sur 5 mais Mme [U] [H] épouse [D] déclare la laisser continuellement sur 3 ;La pièce de vie est fraiche, le sol est froid ;Un poêle à pétrole est installé dans la pièce de vie et un autre dans le couloir devant l’entrée de la chambre des enfants.
Ces éléments ne sont toutefois pas suffisants à démontrer que le chauffage est défaillant et que les difficultés relevées relèvent de la responsabilité du bailleur.

Par ailleurs, concernant les infiltrations d’eau invoquées, les locataires se contentent de verser aux débats une photographie d’un hall d’entrée où l’on voit une flaque d’eau autour de la porte d’entrée.

Cependant, cette photographie n’est pas datée et rien ne certifie qu’il s’agisse bien des locaux donnés en location par la [Q].

Dès lors, cet unique élément ne permet pas de caractériser l’existence d’infiltrations.

Au vu des éléments probatoires insuffisants à caractériser l’indécence du logement et l’imputabilité des troubles au bailleur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts, ainsi que la demande de travaux.

Sur les frais du procès

Les époux [D] qui succombent dans leurs prétentions seront condamnés aux dépens.

Condamnés aux dépens, ils devront régler la somme de 500 euros à la [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS