TJ 74010, 6 févr. 2026, RG 25/01897

Expéditions le : Minute n° 26/00052

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01897 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7IC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Laure BERTAGNOLIO, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur [Q], Greffier, et de Madame [E] [A], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 16 décembre 2023, la S.C.I. LLPP a donné en location à Monsieur [F] [H] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par contrat de cautionnement Visale du 15 décembre 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [F] [H].

Le 22 juillet 2024, une quittance subrogative a permis de subroger la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de la S.C.I. LLPP quant à la somme de 2 550,00 euros, payée par la caution au titre des loyers et charges impayés par le locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 550,00 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Le 11 février 2025, une autre quittance subrogative a permis de subroger la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de la S.C.I. LLPP quant à la somme de 7 750,79 euros, payée par la caution au titre des loyers et charges impayés par le locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1346 et suivants et 2035 et suivants du code civil, de :
Dire et juger recevable et bien fondée la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [F] [H] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la [Localité 5] Publique ;Condamner Monsieur [F] [H] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 750,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2024 sur la somme de 2 550,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Condamner Monsieur [F] [H] à payer lesdites indemnités d’occupation à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [F] [H] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;Condamner Monsieur [F] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Suite à de nouveaux impayés, la caution a encore été activée portant la créance de la caution à la somme de 15 580,70 euros, selon quittance subrogative du 12 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15 580,70 euros au 12 novembre 2025. Elle précise qu’aucun versement n’est intervenu depuis le mois de mai 2024.

Bien qu’assigné en l’étude de l’huissier, Monsieur [F] [H] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, la SAS Action Logement Services justifie de sa qualité de caution par la production du contrat de caution conclu avec le bailleur, la production du contrat de bail conclu entre le bailleur et Monsieur [F] [H], ainsi que trois quittances subrogatives émises les 22 juillet 2024, 11 février 2025 et 12 novembre 2025.

Force est de constater que les deux premières quittances ne sont pas signées, ni par le bailleur ou son mandataire, ni par la caution, et ne portent mention d’aucune signature électronique, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la réalité des sommes effectivement versées au bailleur, ni même l’activation du mécanisme de subrogation de la SAS Action Logement Services.

Cependant, la dernière quittance en date du 12 novembre 2025 est signée par l’ensemble des parties et a été transmise au locataire le 9 décembre 2025.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est valablement subrogée dans les droits de la S.C.I. LLPP concernant la location de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] à Monsieur [F] [H].

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 3 avril 2025 pour une audience fixée au 17 décembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois et que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois au locataire, lequel sera retenu comme lui étant plus favorable.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 6 septembre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 550,00 euros, qui visait cette clause.
Le décompte arrêté au 12 novembre 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 6 septembre 2024 et le 6 novembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 6 novembre 2024 et que Monsieur [F] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [F] [H] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Monsieur [F] [H], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé à la caution par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Monsieur [F] [H] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, sous réserve de production d’une quittance subrogative la justifiant, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 869,99 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 12 novembre 2025, Monsieur [F] [H] est redevable d’une somme totale de 15 580,70 euros.

En conséquence, Monsieur [F] [H] sera condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 15 580,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de novembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 550,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais du procès

Monsieur [F] [H] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Monsieur [F] [H] sera donc condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS